文|空間秘探 雷布同

在直接管理萬科泊寓這一年里，萬科總裁祝九勝成為了一名“租賃服務(wù)的體驗(yàn)官”——“沖租客沖過的涼，睡租客睡過的床”，連出差都基本住在泊寓。正是這樣一年的積淀，萬科表示2023年泊寓實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。如此一來，萬科泊寓將會(huì)成為繼龍湖冠寓和招商伊敦之后，又一家宣布盈利的房企系長(zhǎng)租公寓。環(huán)顧其他房企系長(zhǎng)租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀，這一派系是否有可能在2023年集體進(jìn)入盈利元年？

90億學(xué)費(fèi)之后泊寓終于要盈利了

如上文所提，目前已對(duì)外公布盈利的房企系長(zhǎng)租公寓有龍湖冠寓和招商伊敦。其中，龍湖冠寓于2021年開始盈利，2021全年租金收入22.3億元，盈利1.4億元。據(jù)招商蛇口官方介紹，招商伊敦已經(jīng)連續(xù)多年在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)盈利，不過并未公布盈利元年的具體年份。

論成立年限，萬科泊寓創(chuàng)建于2015年，龍湖冠寓成立于2016年，招商伊敦成立于2020年；論規(guī)模，截至2022年三季度末，萬科泊寓運(yùn)營(yíng)管理房源約21.5萬間，穩(wěn)居集中式長(zhǎng)租公寓首位；論營(yíng)收，萬科泊寓2021年?duì)I業(yè)收入28.9億元，龍湖冠寓上年度營(yíng)業(yè)收入為22.3億元。即便是從多個(gè)不同角度來看，萬科泊寓似乎都到了可以盈利的時(shí)候。

盈利，就這樣成了橫亙?cè)谌f科泊寓心頭的一根刺。萬科泊寓之所以一直未能盈利，原因之一在于曾付出的高昂“學(xué)費(fèi)”。

早在2020年底，萬科董事會(huì)主席郁亮曾在非公開采訪中提到一個(gè)細(xì)節(jié)，“萬科做長(zhǎng)租公寓快5年了，虧了90個(gè)億，才成為今天的行業(yè)第一?！?0億的虧損，讓萬科泊寓的盈利元年一退再退。之所以會(huì)有如此大的虧損，萬科管理層在2021年業(yè)績(jī)會(huì)中表示，如果沒有城中村二房東的業(yè)務(wù)，萬科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就可以賺錢了。

眼下，萬科表示將于2023年實(shí)現(xiàn)成本法（即扣除折舊攤銷后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。一切順利的話，萬科將加入龍湖冠寓、招商伊敦、龍湖冠寓、華潤(rùn)有巢、樂乎公寓的盈利隊(duì)列。

于行業(yè)而言，類似萬科泊寓等住房租賃頭部企業(yè)的盈利，無疑是最有效的強(qiáng)心劑，也是住房租賃行業(yè)整體走向成熟的標(biāo)志之一，

據(jù)了解，未來萬科泊寓或?qū)⒂?jì)劃發(fā)行REITs。據(jù)媒體報(bào)道，有靠近萬科的業(yè)內(nèi)人士表示，萬科泊寓正在籌備在國(guó)內(nèi)發(fā)行公募REITs，爭(zhēng)取2023年獲得公募REITs入場(chǎng)券。而這，或許與祝九勝的財(cái)務(wù)背景有一定的聯(lián)系。當(dāng)然，公募REITs不僅僅是房企系長(zhǎng)租公寓的希望，也是其他不同派系共同的目標(biāo)。

還有多少玩家未盈利？

對(duì)于已經(jīng)盈利的選手而言，其在房企內(nèi)部得到了更好的發(fā)展機(jī)遇。以龍湖冠寓為例，龍湖在2022年將酒店類業(yè)務(wù)交由冠寓統(tǒng)籌代管。也就是說，在龍湖看來，龍湖冠寓已經(jīng)可以承擔(dān)帶動(dòng)和提振其他業(yè)務(wù)的重任了。

當(dāng)然，更多的房企系長(zhǎng)租公寓尚未盈利。因此，“還有多少房企系長(zhǎng)租公寓沒有盈利”，這個(gè)問題的答案略微有點(diǎn)殘酷，的確目前整個(gè)住房租賃產(chǎn)業(yè)官宣盈利的企業(yè)屈指可數(shù)。不過，一些房企系長(zhǎng)租公寓陸陸續(xù)續(xù)散發(fā)出的微光，讓人看到了曙光的可能。

其一是出現(xiàn)了跑通“投融建管退”資管全周期的成功案例。2022年，旭輝瓴寓出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區(qū)”項(xiàng)目全部30%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)從該租賃社區(qū)項(xiàng)目的資產(chǎn)退出。據(jù)了解，該項(xiàng)目總投資20億元。如此一來，旭輝瓴寓就從資方身份轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y管方，實(shí)現(xiàn)了從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的過渡，同時(shí)收回了項(xiàng)目投資成本。

這一項(xiàng)目之所以令人振奮，原因就在于房企系長(zhǎng)租公寓的集中式項(xiàng)目投資成本高，導(dǎo)致長(zhǎng)期沉淀資金，無法盤活。跑通了資管全周期之后，房企系長(zhǎng)租公寓的資金沉淀成本將會(huì)減少，然后將資金用于投資新公寓項(xiàng)目，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，加速盈利。這或許也是旭輝瓴寓能夠獲得投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，A輪融資取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的關(guān)鍵原因之一。

其二是跑馬圈地的時(shí)代正在逐漸結(jié)束?；仡檸啄昵胺科笙甸L(zhǎng)租公寓的規(guī)?？癖?，一登場(chǎng)就喊著要達(dá)成100萬間規(guī)模的玩家不在少數(shù)。經(jīng)過了這幾年的行業(yè)洗牌之后，房企系長(zhǎng)租公寓雖然依舊保持一定速率的規(guī)模增長(zhǎng)，但卻主動(dòng)放緩了規(guī)模擴(kuò)張的腳步。增速放緩之后，單店盈利成了房企系長(zhǎng)租公寓的發(fā)展重心。

方隅控股CEO陳堅(jiān)曾表示，“很多人都認(rèn)為長(zhǎng)租公寓如果做重資產(chǎn)不一定是賺錢的，但是從我的角度來說，如果不賺錢的話不能做，這是毫無疑問的?！北M管方隅目前未官宣盈利，但據(jù)其表示，方隅控股一直以來做的重資產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)都是賺錢的。這就不難理解，雖然方隅長(zhǎng)租公寓管理房間數(shù)量為4萬余間，在房企系長(zhǎng)租公寓中尚未躋身TOP3隊(duì)列，但卻能吸引世界級(jí)基金與其合作。

苦盈利久矣

實(shí)際上，苦于盈利的不僅僅是房企系長(zhǎng)租公寓，其他派系的長(zhǎng)租公寓同樣為其苦惱。但是不同于其他派系，房企系長(zhǎng)租公寓的營(yíng)收情況會(huì)受到來自更多方的關(guān)注與壓力。

其一是自身資金對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的輸血壓力。大多房企系長(zhǎng)租公寓在起步階段基本都是重資產(chǎn)模式，需要持續(xù)不斷的資金投入才能繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。此前，曾有數(shù)據(jù)顯示，房企系長(zhǎng)租公寓的資金成本要控制在4%左右。但是，大多房企自身資金多用于項(xiàng)目開發(fā)，往往會(huì)通過融資為長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)提供資金。一般情況下，房企融資成本大部分在5%-15%之間。這也就是說，房企得從現(xiàn)有成熟業(yè)務(wù)板塊中抽出資金，“輸血”長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

其二是股東對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)盈利能力的質(zhì)疑。不少房企系長(zhǎng)租公寓是直接以業(yè)務(wù)板塊的模式，存在于房企主體中。對(duì)于上市房企而言，雖然可以選擇不公布長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的具體營(yíng)收情況，但是通過年報(bào)公布的數(shù)據(jù)，股東們可以從側(cè)面對(duì)該業(yè)務(wù)的營(yíng)收表現(xiàn)有所了解。在萬科2019年度中期業(yè)績(jī)會(huì)上，祝九勝就曾表示“長(zhǎng)租公寓在經(jīng)營(yíng)上確實(shí)是有壓力的，但即使虧損也能維持在不讓股東有意見的水平?！边@也是為什么多年以來，大多房企不將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊的營(yíng)收對(duì)外公布。畢竟，股東對(duì)房企信心的多少，會(huì)成為左右房企在資本市場(chǎng)表現(xiàn)的因素之一。

其三是外界對(duì)房企孵化多元業(yè)務(wù)能力的質(zhì)疑。除了房屋主業(yè)之外，幾乎所有的房企都開拓了多元化業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓之外，文旅、商業(yè)地產(chǎn)、康養(yǎng)、物業(yè)等。因此，外界對(duì)房企實(shí)力的評(píng)判又多了幾重標(biāo)準(zhǔn)。即便是房企自身也是如此，郁亮此前曾表示，“未來衡量一個(gè)開發(fā)商是否數(shù)一數(shù)二，必須在租售兩個(gè)領(lǐng)域做到數(shù)一數(shù)二。”其實(shí)，無論是長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，或是其他多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展好壞，都會(huì)被外界視為房企本身的實(shí)力強(qiáng)弱，同樣會(huì)影響資本市場(chǎng)對(duì)其的評(píng)價(jià)。而且，高昂的“學(xué)費(fèi)”的確會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)本身發(fā)展帶來不小的影響，萬村計(jì)劃的遇挫和萬科泊寓的盈利推遲就是其中之一。

正是在多重壓力的共同作用下，部分房企在開展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)之后，在表現(xiàn)不如預(yù)期后，選擇將虧損的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)從上市主體中剝離出去。因?yàn)轭A(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)虧損，所以朗詩將“仍處于培育期”的朗詩寓進(jìn)行了剝離處理。做出同樣選擇的還有遠(yuǎn)洋集團(tuán)，將邦舍公寓以名義代價(jià)1元賣了，因?yàn)楹笳咭呀?jīng)處于資不抵債狀態(tài)。

集體進(jìn)入盈利元年？

2016-2017年是房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的高峰時(shí)期，如此算來，如今不少房企系長(zhǎng)租公寓已發(fā)展了6-7年的時(shí)間。當(dāng)頭部玩家萬科泊寓準(zhǔn)備開啟盈利元年之際，其他房企系長(zhǎng)租公寓是否有可能在未來2-3年內(nèi)集體進(jìn)入盈利元年？

從資產(chǎn)退出路徑的搭建程度來看，是有可能的。如上文所提，旭輝瓴寓通過出售股權(quán)的方式，完成了“投融建管退”的閉環(huán)。除此之外，更重要的是“納?！?。當(dāng)下，房企系長(zhǎng)租公寓都在積極推動(dòng)將現(xiàn)有房源納入保障性租賃住房體系。之所以要“納?！保蚓驮谟诒Ｗ夥靠梢园l(fā)行REITs完成資金退出，此外還是一個(gè)新增盈利點(diǎn)。因?yàn)楸Ｗ夥渴羌{入公募REITs的試點(diǎn)行業(yè)范圍，而后者則是住房租賃行業(yè)實(shí)現(xiàn)閉環(huán)的核心金融工具。

據(jù)品牌官方數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，華潤(rùn)有巢在房企系長(zhǎng)租公寓品牌中“納?！闭急纫堰_(dá)42%。而萬科也在2022年12月舉辦的臨時(shí)股東大會(huì)中透露，目前已有4.28萬間房源納保成功。其中符合發(fā)行保租房REITs條件的預(yù)計(jì)有十幾個(gè)項(xiàng)目，后續(xù)就是發(fā)行時(shí)機(jī)的問題。一旦沉淀資金得以釋放，房企系長(zhǎng)租公寓的賬面表現(xiàn)或?qū)⒂忻黠@改善。

從資產(chǎn)由重轉(zhuǎn)輕的發(fā)展導(dǎo)向來看，是有可能的。除了將現(xiàn)有房源“納?！敝?，房企系長(zhǎng)租公寓還以輕資產(chǎn)輸出的形式參與保租房的建設(shè)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，輕資產(chǎn)輸出不需要房企投入太多的投入，所以整體回報(bào)率更高，同時(shí)還能幫助房企強(qiáng)化品牌效應(yīng)。

目前已有部分房企選擇了輕重結(jié)合的發(fā)展模式，更有甚者從包租式的中資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式。合景泰富旗下的合景公寓采用的是輕重資產(chǎn)結(jié)合的發(fā)展模式，目前已有多個(gè)輕資產(chǎn)品牌輸出項(xiàng)目。據(jù)官方介紹，合景泰富長(zhǎng)租公寓在2022年已經(jīng)進(jìn)入了收成期。此外，世聯(lián)行旗下的世聯(lián)紅璞在易主華琴實(shí)業(yè)之后，也從中資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式，且已經(jīng)小有成就。

但是，也有些波動(dòng)因素，可能會(huì)影響部分房企系長(zhǎng)租公寓順利開啟盈利元年。

一是2022年住房租賃市場(chǎng)的整體降溫。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年前11個(gè)月，全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交量較去年同比下降2.4%，同時(shí)全國(guó)重點(diǎn)40城平均月租金同比下跌3.2%。整體市場(chǎng)的降溫，即便是以集中式房源為主的房企系也不可避免地受到影響。

二是2023年租賃住房供應(yīng)規(guī)模的增長(zhǎng)。隨著保租房、集體性土地建設(shè)租賃住房和R4租賃用地項(xiàng)目的上市，2023年將有一大批新建租賃住房房源入市。供應(yīng)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)之后，將會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。所幸，隨著疫情防控的放開，以及同比增加82萬達(dá)到1158萬的高校畢業(yè)生規(guī)模。需求規(guī)模同樣在增長(zhǎng)，但獲客挑戰(zhàn)依舊存在。

盈利，是企業(yè)發(fā)展一項(xiàng)業(yè)務(wù)的根本所在。雖然幾年前房企系長(zhǎng)租公寓都曾放眼，允許幾年不盈利。但是幾年時(shí)間過后的現(xiàn)在，到了房企系長(zhǎng)租公寓亮出成績(jī)單的時(shí)候了。希望2023年能成為房企系長(zhǎng)租公寓集體盈利的元年，萬科泊寓之后會(huì)有更多品牌官宣盈利。畢竟，這才真正意味著住房租賃行業(yè)進(jìn)入成熟發(fā)展階段，人們也將享受到更優(yōu)質(zhì)的租住產(chǎn)品。