記者 | 王婷婷
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去這一年是跌宕起伏的一年。行業(yè)面臨深度調(diào)整，市場(chǎng)分化重整，百強(qiáng)企業(yè)陣營(yíng)被重置，“生存”成為貫穿全年的主旋律。
也是在這一年里，一些細(xì)分領(lǐng)域迎來新的發(fā)展際遇，如長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園等。它們不僅在行業(yè)里突圍而出，也不斷得到內(nèi)外資的青睞，成為新一輪投資熱點(diǎn)。
房地產(chǎn)發(fā)展邏輯已經(jīng)改變，新的一年里，長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園會(huì)進(jìn)入發(fā)展黃金期。
自2020年以來，全國長(zhǎng)租公寓大宗投資加速增長(zhǎng)，共錄得13宗交易，累計(jì)金額100億元，大幅超過此前五年的交易總額。其中，上海和北京是國內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關(guān)大宗交易中占比超過90%。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2021年2、3季度，上海長(zhǎng)租公寓大宗交易總成交額為18億元，今年同期則達(dá)到34億元，第四季度單季更有望超過30億元。
相比寫字樓、購物中心和酒店等領(lǐng)域，租賃住宅需求在疫情中更具韌性，其租金在2020年至2022年上半年期間領(lǐng)先于同期甲級(jí)寫字樓和購物中心首層租金走勢(shì)。
與此同時(shí)，受到人口結(jié)構(gòu)變化、住房消費(fèi)觀念和政策支持的共同推動(dòng)，中國住房租賃市場(chǎng)正加速進(jìn)入機(jī)構(gòu)化時(shí)代。
據(jù)CBRE世邦魏理仕預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)2030年中國集中式長(zhǎng)租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套。
“強(qiáng)勁的需求增長(zhǎng)，疊加資產(chǎn)流動(dòng)性的提升以及可規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)，將令長(zhǎng)租公寓成為未來十年中國最具成長(zhǎng)性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)投資類別之一。”
世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨分析，隨著租賃市場(chǎng)的逐步成熟以及機(jī)構(gòu)化程度不斷提高，未來長(zhǎng)租公寓的交易流動(dòng)性將得到明顯提升。
服務(wù)機(jī)構(gòu)德勤（Deloitte）也持相同觀點(diǎn)。據(jù)其調(diào)查，在國內(nèi)，雖然2022年的疫情反復(fù)、全球通貨膨脹及美國加息等各類外部因素導(dǎo)致整體投資市場(chǎng)不明朗，但長(zhǎng)租公寓作為另類投資的一個(gè)重要渠道，以其較強(qiáng)的抗周期能力贏得越來越多投資者的關(guān)注。
在此期間，外資投資機(jī)構(gòu)活躍，以投資增值型存量資產(chǎn)為主，普遍收購辦公及酒店類資產(chǎn)，并計(jì)劃將其改建為長(zhǎng)租公寓投入市場(chǎng)。
更重要的是，政策層面也在大力支持長(zhǎng)租公寓發(fā)展。比如保障性租賃住房投資退出閉環(huán)的構(gòu)建完成、政府對(duì)“非改居”支持和保障性租賃住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和流程的明晰，都將進(jìn)一步提升長(zhǎng)租公寓在大宗物業(yè)投資市場(chǎng)上的資產(chǎn)流動(dòng)性。
尤其是公募REITs的進(jìn)場(chǎng)，成為長(zhǎng)租公寓賽道運(yùn)營(yíng)發(fā)展的助推劑。自公募REITs的底層資產(chǎn)擴(kuò)充至保障性租賃住房領(lǐng)域之后，為重資產(chǎn)提供新退出渠道，有效盤活了住房租賃企業(yè)的持有資產(chǎn)。
目前公募REITs市場(chǎng)中，保障性租賃住房項(xiàng)目已有4單，無論是產(chǎn)品數(shù)量還是市值份額均已初具規(guī)模。其中，華潤(rùn)有巢REITs上市當(dāng)天就大漲16.84%，成交額為1.86億元。
12月8日，證監(jiān)會(huì)再明確，要進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房等領(lǐng)域。在保障民生的同時(shí)，進(jìn)一步激勵(lì)租賃住房項(xiàng)目的開發(fā)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)告訴界面新聞，2023年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，住房租賃市場(chǎng)有望企穩(wěn)并迎來增長(zhǎng)?！氨Ｗ夥款A(yù)計(jì)仍將保持一定的發(fā)展速度，政策支持將會(huì)持續(xù)，保租房公募REITs也有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。”
不僅如此，對(duì)于住房租賃企業(yè)和品牌而言，無疑是一次不容錯(cuò)過的市場(chǎng)機(jī)遇。如利用REITs這一金融工具打通租賃住房企業(yè)的退出渠道，盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)，與新增投資形成良性循環(huán)，提升資產(chǎn)回報(bào)率。
萬科總裁祝九勝近期也表示，最近監(jiān)管層對(duì)REITs的表態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方來說是個(gè)利好，相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺(tái)。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的根本轉(zhuǎn)變，居民租房需求不斷攀升，政策利好之下，大宗交易市場(chǎng)和REITs的繼續(xù)發(fā)展，將進(jìn)一步提升租賃住房市場(chǎng)活躍度，推動(dòng)租賃住房板塊開拓藍(lán)海。
除長(zhǎng)租公寓外，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰還表示，2023年的產(chǎn)業(yè)園等類型物業(yè)也將備受追捧，成為投資新動(dòng)向。
在上海，今年三季度就有6宗產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交，均涉及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)。
今年以來，產(chǎn)業(yè)園REITs也迎來多項(xiàng)突破，連爆“首單”，申報(bào)主體逐漸多元化。
比如全國首單標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)公募REITs——“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”獲批并上市；全國首單民營(yíng)園區(qū)公募REITs——“東久新經(jīng)濟(jì)REIT”獲批并上市；金隅集團(tuán)正式啟動(dòng)全國首單廠房舊改公募REITs的申報(bào)工作；全國首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs——“華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT”，也已經(jīng)完成募集，上市在即。
這背后同樣離不開政策的支持。
8月份，在國務(wù)院發(fā)布的《積極擴(kuò)大有效投資》一文中，明確提出要抓緊推出面向民間投資的REITs項(xiàng)目。11月國家發(fā)改委也提到，要支持民間投資項(xiàng)目參與REITs，加快推出民間投資具體項(xiàng)目，增強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)參與信心。
臨近年底，首單民企REITs也正式落地。
12月26日，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“京東REITs”）獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。這將是第三只上市的倉儲(chǔ)物流公募REITs，也是國內(nèi)第一只民企REITs。
隨著產(chǎn)業(yè)園行業(yè)熱度的攀升，參與進(jìn)來的各類主體逐漸增多，不少民營(yíng)企業(yè)選擇初期以輕資產(chǎn)服務(wù)的角度來切入，在保證試水期投資安全度的同時(shí)，也謀求重資產(chǎn)入局的機(jī)會(huì)。
目前頭部房企中，萬科、招商蛇口、華潤(rùn)置地和金地集團(tuán)等都擁有體量不小的物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房企切入產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道，可將自身開發(fā)能力與產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)有機(jī)融合，尋求更大的發(fā)展機(jī)遇；同時(shí)，在地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)合縱連橫的過程中，不斷強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知以及自身產(chǎn)業(yè)能力的培養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的良性發(fā)展。
接下來，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)業(yè)園空間需求更加豐富，更多的優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)參與REITs發(fā)行，短期內(nèi)將涌現(xiàn)更多房企發(fā)力產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道。
整體而言，2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，但長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域在疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在房地產(chǎn)新發(fā)展模式下，長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園等細(xì)分業(yè)態(tài)也將成為行業(yè)新發(fā)展趨勢(shì)。