記者 | 王婷婷
時至年末，早早開啟第六次土拍的武漢為市場釋放出些許暖意，民營企業(yè)參與拿地，還有地塊溢價出讓。
12月27日，武漢第六批集中供地落下帷幕，本次出讓各類用地17宗，總成交面積約136.83萬平方米，成交總價約236.45億元。加上第五批次集中供地中延期的3宗地，20宗地總成交金額257.11億元。
從成交情況來看，絕大部分地塊是以底價成交，且拿地企業(yè)仍是以國企、央企為主。不過，建發(fā)、中國電建等新面孔的出現(xiàn)，也表明對武漢市場的看好。
截至目前，武漢共出讓108宗地塊，總成交額871.33億元。無論是從總成交金額，還是房企拿地積極性來看，武漢今年整體土地市場以低溫運行。
“小步快跑”
臨近年底，武漢土拍市場開啟集中供地大放量，一批接著一批。在第五次土拍尚未完全結(jié)束，第六次土拍就搶先開始。
此次出讓的20宗地中，涉及住宅用地14宗，其中7宗起拍樓面價破萬，最高起拍樓面價達21789.77元/平方米，為江岸區(qū)P（2022）112號地塊。
最終，僅有武昌區(qū)中北路地塊溢價成交，其余19宗均底價成交。該地塊吸引來7家企業(yè)前來參拍，經(jīng)37輪競價后，由黃石悅發(fā)房地產(chǎn)有限公司（廈門建發(fā)）競得，溢價率14.35%，總成交額14.34億元，樓面價18868.42 元/平方米。
該地塊地塊出讓面積2.37萬平方米，為純住宅用地，屬于武漢內(nèi)環(huán)，附近有楚河漢街、九萬里武昌人才基地、瑞華醫(yī)院等配套，周邊二手房售價約35000-40000元/平方米，其中掛牌最高的為復(fù)地東湖國際，接近5萬元/平方米。
值得一提的是，武漢城建此輪順利拿下4塊涉宅地塊，總成交地價123.18億元；湖北聯(lián)投也連摘2宗地，成交總價43.09億元。
中國電建則拿得江岸區(qū)黃石路P(2002)112號地塊，成交樓面價21789.77 元/平方米，為此次土拍中成交樓面價最高。
成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首進武漢，競得位于長江新區(qū)的P(2022)144號地塊，成交樓面價6996.84元/平方米。
作為第一個宣布要開啟第六批次集中供地的城市，武漢近期呈“小步快跑”節(jié)奏。
尤其自12月16日以來，武漢共進行了3場土地拍賣活動，共計成交各類用地24宗，土地總面積154.19公頃，成交總金額297.08億元。
除建發(fā)拿得武昌沙湖核心地塊外，此前還有兩宗地塊溢價成交，為即將結(jié)束的2022年傳遞出積極信號。
在第五批次供地第二場拍賣中，湖北省建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12億元競得東湖高新P(2022)108號地塊，溢價率3.45%；武漢文旅7.47億元競得東湖高新P(2022)109號地塊，溢價率1.36%。
對此，武漢市土地交易中心方面表示，年底各類企業(yè)積極參與競爭，各類型項目順利成交，武漢土地市場呈現(xiàn)出積極向好、穩(wěn)中有進的發(fā)展勢頭，為明年市場的全面回暖做好“預(yù)熱”準備。
另外，12月30日，武漢還將繼續(xù)拍賣第五批供地中延期出讓的6宗地塊，待完成出讓后將宣告全年土拍結(jié)束。
低溫運行
對于去年賣地收入在全國排名進入前十的武漢來說，今年土地市場相對冷淡一些。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計，2021年武漢共計成交182宗地（僅含所有P字頭地塊），全年成交土地面積約1175萬平方米，成交總金額約1905億元。
其中152宗地為底價成交，30宗地塊溢價成交，平均溢價率約8.39%，溢價率超過100%的有6宗地塊，整體呈現(xiàn)“上半年火熱下半年穩(wěn)健”的態(tài)勢。
而今年度土拍，除第五批供地中剩余6宗地塊延期出讓外，截至目前一共成交108宗地塊，總成交額871.33億元。無論是出讓規(guī)模還是總出讓金，較之去年均有差距。
尤其是今年前4輪土拍遇冷明顯，所出讓地塊中僅有4宗地塊溢價成交，其余地塊均底價成交或流拍。
從拿地企業(yè)來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至武漢第四輪土拍，地方國資拿地金額占比達55%；央國企拿地金額占比29%，位居次席；而民企拿地金額占比僅16%。
土地市場低迷，供地壓力增大，武漢也決定調(diào)整供地節(jié)奏，不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介，隨后便發(fā)布了年度第五批次“兩集中”出讓公告。
業(yè)內(nèi)人士分析，全年少批次的供地模式容易造成土地市場流拍，或與房企拿地節(jié)拍不吻合，通過增加更多批次有助于減少一次性密集扎堆入市，在房企資金較為緊張的情況下，可確保土地交易市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
與此同時，武漢還調(diào)整了土拍規(guī)則，首次啟用“拍賣“方式，出讓方式更靈活和全面，流程也相對更快捷。
從此后的第五、第六批次土拍來看，情況迎來些微好轉(zhuǎn)，溢價地塊增多，品牌房企拿地積極性增強，但整體仍然延續(xù)著低溫情形。
這與武漢今年樓市低迷也不無關(guān)聯(lián)。
新房方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，武漢新房供應(yīng)同比下滑52%，1-11月成交量同比下降51%，成交價格同比下降3%。目前武漢新建商品住宅庫存消化周期達到31.7個月。
二手住宅也不太樂觀。武漢數(shù)據(jù)地產(chǎn)官微顯示，今年1-11月份，武漢市二手房共成交60638套，其中二手房成交量在11月份略有下降，二手住宅價格已環(huán)比“9連跌”。
為改善市場，武漢12月初再次推出樓市優(yōu)化政策，將住房限購范圍縮小到二環(huán)線以內(nèi)，其余區(qū)域全面解除限購。
不僅如此，近期融資端也是利好政策頻出，而且房地產(chǎn)市場再被定調(diào)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，市場信心有所提振。
但短期內(nèi)，政策效果難以在房企投資端充分體現(xiàn)。目前房企首要任務(wù)依然是保流動，拿地信心還依賴于市場的帶動，從樓市傳遞至土地市場的寒意還在繼續(xù)。