文|空間秘探 雷布同

據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資報(bào)告》預(yù)計(jì)，2030年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓需求規(guī)模將超過(guò)1200萬(wàn)套。此前， 弗若斯特沙利文曾在魔方公寓上市招股書中提及，截至2021年在營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓數(shù)量為260萬(wàn)套。也就是說(shuō)，到2030年集中式長(zhǎng)租公寓有940萬(wàn)套的缺口，約為現(xiàn)有公寓數(shù)量的3.6倍。如此巨大的缺口，未來(lái)會(huì)由誰(shuí)來(lái)填上？

1200萬(wàn)套需求和260萬(wàn)套供給

1200萬(wàn)套集中式公寓需求，世邦魏理仕是如何得出這個(gè)數(shù)據(jù)的？在《中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資報(bào)告》，世邦魏理仕圍繞人口結(jié)構(gòu)、住房消費(fèi)觀念、政策支持以及租賃住宅需求等方面給出了詳盡的解釋。

其一是8.2%的城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)空間和1.5億的新增城鎮(zhèn)人口。據(jù)第七次全國(guó)人口普查公報(bào)顯示，2020年全國(guó)城鎮(zhèn)化率為63.9%，流動(dòng)人口達(dá)到3.76億。而中國(guó)社科院在2021年發(fā)布的《人口與勞動(dòng)力綠皮書：中國(guó)人口與勞動(dòng)問(wèn)題報(bào)告》中預(yù)測(cè)，2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化率水平有望上升至72.1%?；诖?，世邦魏理仕推算2020年-2030年全國(guó)將新增1.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口。

其二是69%的長(zhǎng)租意愿和65%的機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓租房偏好。據(jù)自如研究院調(diào)查顯示，2021年一線及新一線城市中有51%的租客表示可以接受租房5年以上，18%的租客可以接受租房10年以上。此外，65%的租客更青睞選擇機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓。

其三是9700萬(wàn)套的全國(guó)租賃住宅需求總規(guī)模和12%的滲透率。世邦魏理仕根據(jù)中國(guó)城鎮(zhèn)人口、家庭規(guī)模等發(fā)展趨勢(shì)測(cè)算得出，至2030年全國(guó)租賃住宅需求總規(guī)模將達(dá)到9700萬(wàn)套。同時(shí)，基于全方位的政策支持，世邦魏理仕預(yù)計(jì)2030年中國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓滲透率有望超過(guò)12%，將達(dá)到1200萬(wàn)套的規(guī)模。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，世邦魏理仕得出1200萬(wàn)套數(shù)據(jù)的底層邏輯是，在不斷增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)人口中，小型家庭和越發(fā)追求品質(zhì)且信賴機(jī)構(gòu)的年輕人將成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力客群。

那么回頭來(lái)看弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)。據(jù)其在魔方公寓的招股書中表示，截至2021年處于運(yùn)營(yíng)中的集中式長(zhǎng)租公寓的數(shù)量由2017年的100萬(wàn)套增至260萬(wàn)套，復(fù)合年增長(zhǎng)率為26%。如果按照這組數(shù)據(jù)來(lái)看，2030年集中式長(zhǎng)租公寓的需求缺口，尚存940萬(wàn)套。

7年時(shí)間940萬(wàn)套缺口能填上嗎？

7年時(shí)間，940萬(wàn)套集中式長(zhǎng)租公寓的需求缺口能填上嗎？弗若斯特沙利文在招股書還給出了這樣一組數(shù)據(jù)，據(jù)其預(yù)計(jì)在2021年-2026年集中式長(zhǎng)租公寓的復(fù)合年增長(zhǎng)率將達(dá)到14.7%，規(guī)模將增至510萬(wàn)套。假設(shè)，在2027-2030年的4年時(shí)間里，集中式長(zhǎng)租公寓能夠繼續(xù)保持14.7%的復(fù)合年增長(zhǎng)率，那么到2030年規(guī)模將增至883萬(wàn)套，仍存57萬(wàn)套的需求缺口。

值得注意的是，復(fù)合年增長(zhǎng)率計(jì)算的前提是假設(shè)投資增長(zhǎng)是穩(wěn)步進(jìn)行的，將可能的投資風(fēng)險(xiǎn)排除在外。但事實(shí)上，這在現(xiàn)實(shí)行業(yè)發(fā)展中幾乎是不可能發(fā)生的。所以，2030年集中式長(zhǎng)租公寓的需求缺口是很有可能大于57萬(wàn)套的。因此，7年時(shí)間940萬(wàn)套集中式長(zhǎng)租公寓的需求缺口是難以填上的。

雖然從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，7年940萬(wàn)套需求缺口難以滿足。不過(guò)，商業(yè)的魅力就在于其常會(huì)給人帶來(lái)意料之外的驚喜。集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)中現(xiàn)有的若干個(gè)變量，或許能迸發(fā)出一些讓人未曾預(yù)料到的能量。

首先是保障性租賃住房的入場(chǎng)。根據(jù)住建部規(guī)劃，“十四五”（2021年-2025年）期間全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套間。盡管部分房源來(lái)自存量納入和改建，可能對(duì)于集中式公寓新增供給貢獻(xiàn)不大，但也還有一部分房源來(lái)自新建。尤其是在R4用地（租賃用地）和土拍捆綁自持租賃住房的共同加持下，結(jié)合現(xiàn)有籌建情況，預(yù)計(jì)3年后保障性租賃住房或?qū)⑦_(dá)到第一波供應(yīng)高峰。

其次是外資和險(xiǎn)資的加碼。前不久，一份德勤對(duì)全球主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和投資公司的450位首席財(cái)務(wù)官的調(diào)研報(bào)告中顯示，盡管整體投資市場(chǎng)不明朗，但長(zhǎng)租公寓以其較強(qiáng)的抗周期能力贏得了投資者的關(guān)注。在中國(guó)市場(chǎng)，外資投資機(jī)構(gòu)活躍。他們主要投資增值型存量資產(chǎn)，收購(gòu)辦公及酒店類資產(chǎn)，并計(jì)劃將其改建為長(zhǎng)租公寓投入市場(chǎng)。與此同時(shí)，內(nèi)資保險(xiǎn)資金也正積極加碼長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2021年2、3季度，上海長(zhǎng)租公寓大宗交易總成交額為18億元，今年同期則達(dá)到34億元，第四季度單季更有望超過(guò)30億元。

最后是公募REITs的進(jìn)場(chǎng)。自公募REITs的底層資產(chǎn)擴(kuò)充至保租房領(lǐng)域之后，為重資產(chǎn)提供了新退出渠道，有效盤活了住房租賃企業(yè)的持有資產(chǎn)。據(jù)了解，目前首批三單保租房/保障房REITs上市并受到市場(chǎng)熱烈響應(yīng)，此外還有以首單市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的華潤(rùn)有巢REIT也受到了一眾投資人的青睞。隨著資產(chǎn)退出渠道的打通，未來(lái)或?qū)⒂懈嗥髽I(yè)將合適的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為集中式租賃住房房源，加速市場(chǎng)供給的增長(zhǎng)。

7年之后，集中式長(zhǎng)租公寓會(huì)如何變化？

除了數(shù)量的增長(zhǎng)之外，集中式長(zhǎng)租公寓會(huì)在7年時(shí)間里發(fā)生怎樣的變化呢？

一是客群結(jié)構(gòu)的變化，青年群體之外小型家庭將成為集中式長(zhǎng)租公寓又一主流客群。據(jù)第七次全國(guó)人口普查顯示，全國(guó)平均家庭戶規(guī)模為2.62人，其中平均城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模2.57人，較2010年時(shí)的2.85人明顯下降。從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷程來(lái)看，未來(lái)5-10年中國(guó)家庭規(guī)模將延續(xù)小型化趨勢(shì)。也就是說(shuō)，一些家庭可能不再需要考慮孩子上學(xué)等因素，可以更自由地選擇購(gòu)買或租賃住房，追求更高的品質(zhì)生活。尤其是能夠提供優(yōu)質(zhì)配套及社區(qū)氛圍的集中式長(zhǎng)租公寓，更能吸引到年輕的小型家庭客群。

二是供給結(jié)構(gòu)的變化，連鎖集中式長(zhǎng)租公寓將會(huì)成為供給主力。據(jù)弗若斯特沙利文統(tǒng)計(jì)，2021年中國(guó)運(yùn)營(yíng)中集中式長(zhǎng)租公寓中，連鎖品牌數(shù)量占比30%，非連鎖品牌占比70%。預(yù)計(jì)2026年連鎖品牌占比將升至50.1%，相應(yīng)非連鎖品牌下滑至49.9%。到了2030年，連鎖集中式長(zhǎng)租公寓的占比將會(huì)進(jìn)一步上升，打破2026年的均分局面。屆時(shí)，連鎖品牌將成集中式長(zhǎng)租公寓的供給主力。

三是產(chǎn)品的生活方式屬性將進(jìn)一步強(qiáng)化，與各類生活消費(fèi)鏈接更緊密。當(dāng)下，越來(lái)越多酒店文旅集團(tuán)正在進(jìn)軍集中式長(zhǎng)租公寓。這些玩家的到來(lái)，為集中式長(zhǎng)租公寓帶來(lái)了不一樣的發(fā)展導(dǎo)向，如區(qū)分產(chǎn)品等級(jí)的中高端、強(qiáng)調(diào)生活方式的樂(lè)活理念等。同時(shí)，已在場(chǎng)的玩家也在持續(xù)鏈接集中式長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品與各類生活消費(fèi)。如中海長(zhǎng)租公寓打造的天臺(tái)Glamping品牌活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了與蘇州金普頓竹輝酒店、湯媽媽公益組織、Where咖啡等品牌的聯(lián)動(dòng)。而這些增值服務(wù)，未來(lái)也將會(huì)成為集中式長(zhǎng)租公寓增加整體運(yùn)營(yíng)收入的重要途徑之一。

940萬(wàn)套的缺口，品牌如何分一杯羹？

如上文所言，集中式長(zhǎng)租公寓的供給主力很大幾率將會(huì)是連鎖品牌。那么面對(duì)940萬(wàn)套的需求缺口，品牌如何在其中獲得更大的市場(chǎng)份額？以下3點(diǎn)建議，僅供參考。

其一是加速納保，獲得更多利好政策的入場(chǎng)券。所謂納保指的是長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房體系，遵循相應(yīng)的租金要求，享受相應(yīng)政策優(yōu)惠。盡管納保之后，長(zhǎng)租公寓租金折扣限定與上漲幅度將遵循保租房的相關(guān)管理規(guī)定，而失去了一定的主觀能動(dòng)性。但是，成功納保之后，集中式長(zhǎng)租公寓將會(huì)享受到更多利好政策，這也是為什么不少住房租賃企業(yè)打出“應(yīng)納盡納”口號(hào)的緣由。

一旦成功納保之后，意味著公募REIT的大門正式開(kāi)啟，同時(shí)住房租賃企業(yè)不僅能盤活持有資產(chǎn)擴(kuò)充現(xiàn)金流，還能減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，加速規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)ICCRA數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計(jì)為62019套（間），其中全國(guó)共有13家住房租賃企業(yè)的納保占比超過(guò)10%?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)這一占比將繼續(xù)增長(zhǎng)。

其二是曲線規(guī)模擴(kuò)張，而不僅僅以單一規(guī)模定勝負(fù)。在940萬(wàn)套需求缺口中，除了增加規(guī)模供給之外，還有一些中間環(huán)節(jié)同樣可以為住房租賃企業(yè)帶來(lái)商業(yè)價(jià)值。保租房的資金、設(shè)計(jì)、營(yíng)建以及系統(tǒng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，住房租賃企業(yè)都可以憑借既往經(jīng)驗(yàn)切入其中。以系統(tǒng)環(huán)節(jié)為例，針對(duì)保租房多種業(yè)態(tài)的系統(tǒng)需求，魔方以公寓管理系統(tǒng)與保租房達(dá)成了合作。

同理，租賃住房企業(yè)還可以切入保租房的增值服務(wù)環(huán)節(jié)，通過(guò)為保租房提供社區(qū)零售、招聘服務(wù)、寵物護(hù)理及汽車租賃等服務(wù)。隨著保租房規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，與生活服務(wù)關(guān)聯(lián)度極高的增值服務(wù)，或?qū)槠鋷?lái)極為可觀的收入。目前，樂(lè)乎正嘗試從個(gè)性化解決方案著手，為保租房項(xiàng)目提供全鏈商業(yè)模式解決方案。

其三是持續(xù)優(yōu)化品牌，成為更多年輕人的租房首選。如上文所言，小型規(guī)模家庭和年輕人將會(huì)成為連鎖品牌及品質(zhì)化集中式長(zhǎng)租公寓的首要客群。尤其是年輕消費(fèi)群體，據(jù)麥肯錫調(diào)查顯示，中國(guó)Z世代的品牌忠誠(chéng)度不僅高于其他國(guó)家（尤其是韓國(guó)和日本）的Z世代，也高于中國(guó)的年長(zhǎng)群體?；诖?，住房租賃企業(yè)不僅需要持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品，還需要打磨形成獨(dú)特的品牌價(jià)值主張，并以個(gè)性化方式與消費(fèi)者溝通互動(dòng)，培育他們的忠誠(chéng)度。

7年以后940萬(wàn)套需求缺口，究竟能不能填上。盡管有現(xiàn)行數(shù)據(jù)的支撐，但是商業(yè)世界的未來(lái)不會(huì)完全按照數(shù)據(jù)的走向發(fā)展。不過(guò)，需要肯定的是，如此巨大需求缺口的存在，于住房租賃企業(yè)和品牌而言，無(wú)疑是一次不容錯(cuò)過(guò)的市場(chǎng)機(jī)遇。7年以后，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)究竟會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，答案只有時(shí)間知道。