記者 | 孫梅欣

臨近年末，房企年度銷售業(yè)績(jī)正在陸續(xù)呈現(xiàn)。

新世界發(fā)展近期公布的業(yè)績(jī)顯示，2022財(cái)年（2021年7月1日至2022年6月30日）內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售額達(dá)到人民幣171億元，超過年度設(shè)定目標(biāo)。進(jìn)入2023財(cái)年，7-10月首季度合約銷售為63.2億元，完成年度目標(biāo)的42%。

從近年來設(shè)定的年度目標(biāo)來看，新世界中國制定了較為穩(wěn)健的銷售規(guī)模。在集團(tuán)層面，2022財(cái)年綜合收入達(dá)到682億港元，物業(yè)投資部分業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)8%。

新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚近期在溝通會(huì)上透露，近年來，新世界中國加大在內(nèi)地市場(chǎng)的投入，并在去年將總部從香港搬遷至廣州，以更好地進(jìn)行本土化發(fā)展：“未來會(huì)重點(diǎn)布局粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)，在上海、杭州、深圳的幾個(gè)綜合體會(huì)爭(zhēng)取在2025年陸續(xù)開業(yè)、入市，并且會(huì)繼續(xù)深入舊改項(xiàng)目?！?/p>

黃少媚表示，過去2年內(nèi)地房企經(jīng)歷了艱難時(shí)刻，新世界中國保持物業(yè)銷售和租賃并行的發(fā)展模式，為企業(yè)提供了穿越周期的基礎(chǔ)：“香港企業(yè)有著數(shù)十年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我們來說，行穩(wěn)致遠(yuǎn)、高質(zhì)量發(fā)展，是經(jīng)驗(yàn)，也是房企未來轉(zhuǎn)型需要重點(diǎn)考慮的部分?！?/p>

大灣區(qū)和長(zhǎng)三角是拿地重點(diǎn)

在過去兩年內(nèi)地民營房企放慢拿地腳步的背景下，新世界中國逆勢(shì)而上，在上海、杭州、寧波等地積極拿下土地儲(chǔ)備。

黃少媚表示，看好粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域，其中上海、杭州、廣州、深圳等將是核心聚焦城市。

“新世界中國很早就開始在這四個(gè)城市布局，最擅長(zhǎng)的綜合體在這四個(gè)城市已經(jīng)獲得很好的資金回報(bào)，同時(shí)得到廣泛的支持，并且這些城市的基礎(chǔ)很好，適合做城市地標(biāo)和高端物業(yè)?！秉S少媚稱。

這些城市已有項(xiàng)目的入市表現(xiàn)也頗為搶眼。今年6月首開的杭州項(xiàng)目新世界“江明月朗園”，601套房源當(dāng)天售罄，認(rèn)購金額超過70億元，二期項(xiàng)目計(jì)劃在今年底入市。和廣州地鐵合作的地鐵上蓋綜合體耀勝新世界廣場(chǎng)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)也會(huì)在近期銷售住宅部分，這部分可售貨值超過110億元。

不同于以銷售額為核心的房企，新世界中國入市項(xiàng)目大多數(shù)為綜合體，在先行銷售住宅部分后，地標(biāo)綜合體也在建設(shè)過程中。

其中，杭州、廣州和深圳目前都有在建地標(biāo)項(xiàng)目。以杭州為例，包含“江明月朗園”住宅社區(qū)在內(nèi)的新世界·城市藝術(shù)中心，就是新世界中國旗艦項(xiàng)目，其中還包含K11 ART MALL購物藝術(shù)中心、K11 ATELIER寫字樓、K11 ARTUS藝術(shù)寓所、ROSEWOOD瑰麗酒店五大業(yè)態(tài)。

廣州的耀勝新世界廣場(chǎng)項(xiàng)目共計(jì)48萬方，除了包含15萬方的住宅，還有以娛樂公園為主的8萬方購物中心，未來也將會(huì)由K11團(tuán)隊(duì)運(yùn)營，另有一棟還沒建設(shè)好的寫字樓，據(jù)悉目前預(yù)租面積已接近3萬平方米。深圳太子灣項(xiàng)目的公寓部分，在2020年已經(jīng)銷售完成，在建的21萬平方米K11 ECOAST，將是深圳未來最大的購物中心。

黃少媚透露，2025-2026年間計(jì)劃至少有3個(gè)地標(biāo)商業(yè)體會(huì)全部開業(yè)，分別是上海K11淮海中路項(xiàng)目、杭州K11 ART MALL購物藝術(shù)中心和深圳的K11 ECOAST。

“2020年8月拿了K11淮海中路項(xiàng)目后，不到一年就動(dòng)工了，未來會(huì)將藝術(shù)展覽、博物館、購物中心融合，會(huì)是和石庫門紅磚建筑風(fēng)格一致的低密度、開放式街區(qū)。”黃少媚透露，隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，將會(huì)給公司帶來穩(wěn)定的租金收入。

事實(shí)上，穩(wěn)定的租金收入和快速的銷售收入，構(gòu)成了新世界中國財(cái)務(wù)平衡的基礎(chǔ)。黃少媚坦言，在香港企業(yè)里，一些以銷售為主的房企在遇到風(fēng)波時(shí)，難以保證利潤收入；純粹收租的企業(yè)，現(xiàn)金回款比較慢，增長(zhǎng)也難有空間：“我們是將銷售和租賃比例平衡，所以才能走得穩(wěn)，穿越市場(chǎng)周期?！?/p>

深入舊改、生態(tài)圈協(xié)同

除了上述地標(biāo)項(xiàng)目外，新世界中國在內(nèi)地另一個(gè)“重倉”業(yè)務(wù)是在大灣區(qū)的舊改項(xiàng)目。過去兩年，新世界中國在深圳龍崗、光明、廣州海珠、增城等地拿下多個(gè)舊改項(xiàng)目，還在今年4月與招商蛇口簽署設(shè)計(jì)舊改、項(xiàng)目收購的戰(zhàn)略合作，成為參與大灣區(qū)舊改進(jìn)程中重要的房企之一。

“去年拿下的總規(guī)劃65萬方的深圳龍崗188舊改項(xiàng)目，已經(jīng)啟動(dòng)，計(jì)劃這個(gè)項(xiàng)目會(huì)在2024財(cái)年進(jìn)入市場(chǎng)銷售；同期拿下的光明光僑食品廠項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年春節(jié)后就動(dòng)工；深圳西麗新圍工業(yè)區(qū)項(xiàng)目也計(jì)劃明年春節(jié)后就動(dòng)工，會(huì)和光僑食品廠項(xiàng)目一起，在2024年進(jìn)入銷售?！秉S少媚介紹。

另外，新世界中國還在廣州45萬方的塔崗舊改項(xiàng)目中，引進(jìn)了華師小學(xué)，獲得了較好的銷售情況。不難看出，舊改項(xiàng)目普遍較大的規(guī)模給新世界中國補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備，同時(shí)在項(xiàng)目上市后，將加快公司的銷售與資金回籠。

事實(shí)上，新世界中國近年來，在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市投資累計(jì)超過2000億元，在廣深地區(qū)參與舊改項(xiàng)目也有多年時(shí)間。

不過，隨著2021年底住建部要求禁止城市更新大拆大建之后，原本快速進(jìn)行的廣州舊改也有所放慢。

黃少媚坦言：“廣州在過去城市更新過程中，的確遭遇了部分房企因資金問題，從而使項(xiàng)目陷入尷尬的境地。我們呼吁未來再做城市更新的時(shí)候，在流程加速的同時(shí)，提高房企準(zhǔn)入門檻和實(shí)力審核，減少社會(huì)問題，能夠通過持續(xù)的項(xiàng)目推進(jìn)，更好地提升城市面貌?！?/p>

作為定位高質(zhì)量發(fā)展的開發(fā)企業(yè)，除了通過舊改提升城市面貌，新世界中國還利用集團(tuán)內(nèi)在各領(lǐng)域的滲透，形成生態(tài)圈，以發(fā)揮協(xié)同作用，提高人居質(zhì)量。

在珠寶、地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、零售、保險(xiǎn)領(lǐng)域之外，新世界生態(tài)圈近年還涉足教育、醫(yī)療等領(lǐng)域，旗下的醫(yī)療健康品牌Humansa仁山優(yōu)社今年內(nèi)在粵港澳大灣區(qū)的醫(yī)療服務(wù)點(diǎn)會(huì)擴(kuò)充至30家，在教育領(lǐng)域則通過周大福教育集團(tuán)，引進(jìn)質(zhì)量很好的教育資源在廣州辦學(xué)。

“不同領(lǐng)域的客戶，珠寶、零售業(yè)務(wù)門店的VIP，都是我們的客戶來源?！秉S少媚表示，K11商場(chǎng)有白金、黃金、黑金客戶，周大福珠寶有VIP客戶，重點(diǎn)醫(yī)療、保險(xiǎn)客戶，酒店客戶等等，都是寶貴的客戶來源：“購買新世界房子的業(yè)主可以獲得積分，去瑰麗酒店消費(fèi)，也可以去K11購物、醫(yī)療機(jī)構(gòu)體檢，或者去買珠寶等等，由此形成消費(fèi)循環(huán)?！?/p>

黃少媚認(rèn)為，生態(tài)圈的建立對(duì)產(chǎn)品建設(shè)有很大幫助，是新世界中國做城市綜合體時(shí)的底氣，也是新世界中國區(qū)別于其他房企的優(yōu)勢(shì)：“市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展格局，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存?，F(xiàn)在金融與政策方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利好，我們會(huì)針對(duì)性在一線城市尋找機(jī)遇，堅(jiān)持行穩(wěn)致遠(yuǎn)和高質(zhì)量發(fā)展道路。”