文|酒管財(cái)經(jīng)
編輯|阿鰍
“由于第三方平臺(tái)信息顯示可能有點(diǎn)滯后，目前公司并不存在被執(zhí)行股權(quán)凍結(jié)的情況?！睂?duì)于近期沸沸揚(yáng)揚(yáng)的魔方公寓10億元股權(quán)被凍結(jié)的消息，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人如此對(duì)外表示。
解得了凍結(jié)，解不開的是疑惑。對(duì)于這家正在沖擊IPO的長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)說(shuō)，此時(shí)出現(xiàn)負(fù)面并不是好的局面。結(jié)果可以看到，這引發(fā)了外界對(duì)其新一輪的質(zhì)疑聲。
首先，引發(fā)10億元股權(quán)凍結(jié)的租賃合同糾紛，其原告方上海永久建筑集團(tuán)有限公司為魔方公寓的業(yè)主，前身為微領(lǐng)地創(chuàng)客空間旗下的項(xiàng)目之一。2021年，正式依靠收購(gòu)微領(lǐng)地旗下項(xiàng)目，魔方公寓規(guī)模獲得大幅擴(kuò)張。
但也正是大量非自營(yíng)項(xiàng)目的進(jìn)入，拖累了魔方公寓的整體盈利水平。
其次，盡管長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，但投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式仍心存疑慮，加之房地產(chǎn)整體市場(chǎng)尚未回暖，魔方公寓此時(shí)上市，難言樂(lè)觀。
10億股權(quán)風(fēng)波
近日有消息稱，魔方公寓母公司魔方投資新增股權(quán)凍結(jié)信息，凍結(jié)股權(quán)標(biāo)的為其在上海的子公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額為10億元人民幣，凍結(jié)日期自2022年11月25日至2025年11月24日。
對(duì)此，魔方公寓對(duì)外稱，“此次事件系企業(yè)解決合同糾紛的普通法律程序，當(dāng)時(shí)原告方發(fā)起訴訟時(shí)要求凍結(jié)我方10億元資金，后續(xù)法院方又接受了我方申請(qǐng)，并下裁決書解封被凍結(jié)資金。但由于第三方平臺(tái)信息顯示可能有點(diǎn)滯后，目前公司并不存在被執(zhí)行股權(quán)凍結(jié)的情況?！?/p>
顯然，被凍結(jié)的股權(quán)已然解封。但透過(guò)該事件，卻透露出了魔方公寓與業(yè)主之間的糾葛。這是否會(huì)影響其經(jīng)營(yíng)情況，是外界關(guān)注的重點(diǎn)。
經(jīng)過(guò)各方媒體的公開報(bào)道，大概能梳理清楚各方的身份。上海永久為魔方公寓的業(yè)主，其公司注冊(cè)地為上海市浦東新區(qū)衡安路1000號(hào)1幢，也正是魔方公寓上海外高橋衡安路店的地址。
上述門店由上海永久作為出租人，與承租人上海盛鐸訂立的物業(yè)租賃合約及補(bǔ)充協(xié)議，總可出租面積約為15283.54平方米的物業(yè)出租予上海盛鐸，作零售住宅及辦公用途。
業(yè)主的身份之外，魔方公寓上海外高橋衡安路店也曾是微領(lǐng)地青年社區(qū)的業(yè)主。2021年，魔方公寓曾進(jìn)行大手筆收購(gòu)之時(shí)，其中就包括該項(xiàng)目。
如此說(shuō)來(lái)，二者極具淵源，是長(zhǎng)久的合作伙伴。據(jù)了解，魔方公寓上海外高橋衡安路店累計(jì)包含562個(gè)公寓單元及1個(gè)零售單元。根據(jù)物業(yè)租賃合約及補(bǔ)充協(xié)議，該物業(yè)租期為15年，物業(yè)內(nèi)單套公寓的租金約2000元-3500元/月，一樓零售單元的每月租金則介于每平方米120元至170元之間。
時(shí)至今日，二者卻對(duì)簿公堂，不勝唏噓。而此事正好發(fā)生在沖擊IPO的關(guān)鍵時(shí)刻，這對(duì)魔方公寓來(lái)說(shuō)，不是一個(gè)好消息。
收購(gòu)雙刃劍
魔方公寓與上海永久的關(guān)系還要追溯到2021年。
當(dāng)年1月31日，魔方公寓完成了對(duì)微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)股份有限公司全資擁有的21家項(xiàng)目公司100%的股權(quán)收購(gòu)。
這只是其大規(guī)模收購(gòu)的一部分，隨后一年的時(shí)間當(dāng)中，其又收購(gòu)了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下項(xiàng)目。
要承認(rèn)的是，收購(gòu)確實(shí)在短期內(nèi)增厚了魔方公寓的利潤(rùn)。2020年，魔方公寓的凈利潤(rùn)為-2.31億元，但到了2021年，其凈利潤(rùn)卻飆升至2.95億元。這離不開其一系列的收購(gòu)操作。
但這種業(yè)績(jī)?cè)隽坎⒉怀掷m(xù)，2022上半年，魔方生活的業(yè)績(jī)表現(xiàn)便出現(xiàn)了明顯下滑。當(dāng)期，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.5億元，較去年同期增長(zhǎng)24.15%，期內(nèi)利潤(rùn)僅有41萬(wàn)元，較2021年上半年的1.62億元大幅下滑99.75%；對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)同比下滑94.2%至924.8萬(wàn)元，少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)則同比下滑487.46%至-883.8萬(wàn)元。
從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，超過(guò)76000套公寓，僅僅實(shí)現(xiàn)了41萬(wàn)元的利潤(rùn)，換算下來(lái)，每套公寓僅僅盈利5.38元。
不僅如此，大規(guī)模收購(gòu)使得加盟管理和第三方托管門店激增，2019~2020年時(shí)，該類型門店僅為8167家和7149家，而2021年終，該類型門店激增至25813家。
大量的加盟管理和第三方托管門店涌入魔方公寓的體系當(dāng)中，拖累了其凈利潤(rùn)水平。
招股書顯示，在直營(yíng)模式之下，魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本穩(wěn)定在86%上下，對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)率卻只有0.05%。對(duì)比之下，加盟管理和第三方托管模式下，2022年上半年毛利率水平達(dá)到最高值，但也僅有68.8%，與直營(yíng)模式相距甚遠(yuǎn)。
對(duì)魔方公寓來(lái)說(shuō)，大規(guī)模的收購(gòu)已然形成了一把雙刃劍。
長(zhǎng)租公寓迎來(lái)好時(shí)代？
從大環(huán)境來(lái)講，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。
在市場(chǎng)規(guī)模上，公開數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模在1.38萬(wàn)億左右，根據(jù)鏈家研究院預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)租房人口將達(dá)到1.9億；到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將增至2.9萬(wàn)億元。
而在政策端，黨的二十大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
在往前，2016年12月，政策定調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，提出要建立多渠道共計(jì)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)各種住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策逐步出臺(tái)。
這引得眾多企業(yè)參與其中，龍湖冠寓、萬(wàn)科泊寓等傳統(tǒng)房企以及新勢(shì)力長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，正響應(yīng)國(guó)家租售并舉政策，推出集中式長(zhǎng)租公寓。
在此背景下，魔方公寓的競(jìng)爭(zhēng)力并不突出。
對(duì)比2022上半年魔方生活的76190套在營(yíng)公寓，同期，萬(wàn)科泊寓累計(jì)開業(yè)16.95萬(wàn)間，管理房源20.99萬(wàn)間；龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模超11萬(wàn)間。
另一方面，投資者還沒(méi)有從“爆雷”“租金貸”等長(zhǎng)租公寓負(fù)面消息當(dāng)中緩過(guò)神來(lái)。而從本質(zhì)上講，魔方公寓仍未擺脫“二房東”的身份，即不擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，只是房子裝修、出租的中介商。
魔方公寓目前共有兩種運(yùn)營(yíng)租賃公寓的模式，分別是直租模式與加盟管理和第三方托管模式。
所謂的直租模式就是行業(yè)中常說(shuō)的包租模式，即魔方公寓需要支付物業(yè)租金并對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。而加盟管理和第三方托管模式則與酒店加盟模式類似，魔方公寓以自有品牌或委托方認(rèn)可的其他品牌對(duì)公寓進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出。
在直營(yíng)模式下，魔方生活向目標(biāo)公寓物業(yè)的業(yè)主或授權(quán)承租人整租或租賃部分的樓宇，通常會(huì)就此類公寓物業(yè)訂立長(zhǎng)期租約，初始租期一般介乎10至15年。
而在按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行改造及裝修后，公司向住戶提供該等租賃公寓以及全套優(yōu)質(zhì)服務(wù)。住戶通常與公司簽訂為期一年的租賃合同（經(jīng)雙方同意后可續(xù)租），并按季度或按月支付租金。
在此模式下，形成了持續(xù)投入追求規(guī)模增長(zhǎng)與難以短期回收資金的悖論，只能依靠資本長(zhǎng)期投入，青客、蛋殼已然是前車之鑒。
而對(duì)于魔方公寓來(lái)說(shuō)，顯然還需要為投資者講述新的故事。