文|港股解碼 遙遠(yuǎn)

在近期物管股估值回歸之際，市場(chǎng)上出現(xiàn)了兩波截然不同的資金。

其中一波是減持套現(xiàn)，套現(xiàn)方以物管股母公司為主。如奧園集團(tuán)近日宣布擬二次甩賣(mài)奧園健康(03662.HK)29.9%的股權(quán)。

另一波是看好物業(yè)板塊，選擇了“抄底”物管股。如睿遠(yuǎn)基金三季度增持了碧桂園服務(wù)逾3000萬(wàn)股。

位列中國(guó)物業(yè)服務(wù)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP3的雅生活服務(wù)(03319.HK)，與碧桂園服務(wù)一樣也被兩波資金來(lái)回“戲?！?。

被雅居樂(lè)兩度減持套現(xiàn)

雅生活服務(wù)是在2018由地產(chǎn)商雅居樂(lè)集團(tuán)(03383.HK)分拆而上市，于2022年6月30日，雅居樂(lè)集團(tuán)持有雅生活服務(wù)54.31%股權(quán)，為雅生活服務(wù)控股股東。

受近一兩年地產(chǎn)行業(yè)變天影響，雅居樂(lè)集團(tuán)融資渠道受限，流動(dòng)性面臨較大的壓力。穆迪預(yù)計(jì)，在缺乏新的外部融資渠道或資產(chǎn)處置來(lái)解決其龐大到期債務(wù)的情況下，雅居樂(lè)集團(tuán)的流動(dòng)性在未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)仍將不足。

為此，雅居樂(lè)集團(tuán)展開(kāi)了一系列的籌資措施以度過(guò)難關(guān)。如9月份出售子公司項(xiàng)目股權(quán)，11月通過(guò)配股方式籌資近8億港元。同時(shí)，近日地產(chǎn)行業(yè)政策回暖，雅居樂(lè)集團(tuán)的融資渠道有所拓寬，其近日表示已獲得近40家銀行共計(jì)1800多億授信額度。

而出售雅生活服務(wù)股份套現(xiàn)，亦是雅居樂(lè)集團(tuán)“回血”的重要途徑。

雅居樂(lè)集團(tuán)已兩度減持雅生活服務(wù)。第一次是在今年8月，雅居樂(lè)集團(tuán)出售了雅生活服務(wù)3.45%股權(quán)，套現(xiàn)了3.43億港元，持股比例下降至50.86%。

第二次是在12月9日，雅居樂(lè)集團(tuán)折讓7.96%出售雅生活服務(wù)3.42%股權(quán)，套現(xiàn)金額4.9億港元。套現(xiàn)完成后，雅居樂(lè)集團(tuán)持有雅生活服務(wù)的股權(quán)進(jìn)一步稀釋到43.32%，但仍為后者的第一大股東。

對(duì)于出售雅生活服務(wù)股權(quán)的原因，雅居樂(lè)集團(tuán)在公告中表示：出售事項(xiàng)募集的全部資金將用于加強(qiáng)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)務(wù)流動(dòng)資金，增強(qiáng)集團(tuán)的短期償債能力。完成后，集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況將進(jìn)一步改善，為集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展提供更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，而集團(tuán)的健康發(fā)展也將支持雅生活項(xiàng)目管線(xiàn)向前發(fā)展，有助于提升雅生活的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

獲百億私募機(jī)構(gòu)增持

在兩度被雅居樂(lè)集團(tuán)減持期間，雅生活服務(wù)獲得了一家私募基金的青睞。

于11月21日，百億私募基金海南希瓦私募基金管理有限責(zé)任公司(下稱(chēng)“希瓦資產(chǎn)”)的實(shí)控人梁宏買(mǎi)入雅生活服務(wù)27.05萬(wàn)股，合計(jì)買(mǎi)入金額約239.44萬(wàn)港元，此時(shí)他持股比例增至5%達(dá)到舉牌線(xiàn)。

11月30日，梁宏和希瓦資產(chǎn)分別增持雅生活811.52萬(wàn)股和576.25萬(wàn)股，分別耗資7356.15萬(wàn)港元及5222.67萬(wàn)港元，增持后，兩者持股比例分別提升至6.14%及5.4%。此番加倉(cāng)后，梁宏替換Lazard Asset Management LLC，成為了雅生活服務(wù)第二大股東。

中基協(xié)官網(wǎng)顯示，希瓦資產(chǎn)于2014年由梁宏成立，梁宏擔(dān)任公司法定代表人、董事長(zhǎng)。希瓦資產(chǎn)注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，目前在管基金數(shù)量50個(gè)，管理規(guī)模100億以上。而根據(jù)希瓦資產(chǎn)官網(wǎng)，截止2022年9月9日，其管理的私募基金規(guī)模約170億元。

希瓦資產(chǎn)不只是對(duì)雅生活伸出了橄欖枝，近期其對(duì)物業(yè)股頗感興趣。11月份，梁宏和希瓦資產(chǎn)均加倉(cāng)了金科服務(wù)(09666.HK)，增持后分別持有后者6%及5.09%股權(quán)。

低估值，或是雅生活服務(wù)受希瓦資產(chǎn)和梁宏加倉(cāng)的重要因素。

股價(jià)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的下行，雅生活服務(wù)目前的市盈率(TTM)僅為5.6倍，仍處于嚴(yán)重低估的狀態(tài)，顯然很有吸引力。梁宏也曾在11月27日公開(kāi)表示，“現(xiàn)在物業(yè)股已經(jīng)不屬于成長(zhǎng)的范疇了，而是屬于嚴(yán)重超跌、嚴(yán)重低估的范疇?！彼J(rèn)為，這些嚴(yán)重錯(cuò)殺、極度低估的股會(huì)有價(jià)值修復(fù)。

造血能力增強(qiáng)

雅生活服務(wù)是國(guó)內(nèi)頭部物業(yè)管理企業(yè)，2022年上半年在管面積突破5.2億平方米，服務(wù)團(tuán)隊(duì)超8.6萬(wàn)人，服務(wù)項(xiàng)目4383個(gè)，覆蓋全國(guó)31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)，進(jìn)駐全國(guó)223個(gè)城市。

很多物管企業(yè)上市后逐漸擺脫了對(duì)母公司的依賴(lài)，對(duì)外開(kāi)拓市場(chǎng)的能力不斷加強(qiáng)，雅生活服務(wù)亦是如此。

今年上半年，雅生活服務(wù)合約總建筑面積為7.07億平米，其中來(lái)自第三方的合約總建筑面積為5.59億平米，占比高達(dá)79.05%，市場(chǎng)化程度高。

在持續(xù)的推進(jìn)市場(chǎng)布局情況下，雅生活服務(wù)營(yíng)收繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，2022年上半年?duì)I收同比增長(zhǎng)22%至76.2億元，但股東應(yīng)占利潤(rùn)同比下降了7.4%至10.58億元。

雅生活服務(wù)近年來(lái)加大了多元化發(fā)展的力度，業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)這兩塊業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅猛，成長(zhǎng)性超過(guò)了物業(yè)管理業(yè)務(wù)。今年上半年，業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)的收入分別同比增長(zhǎng)34.3%及302.4%，收入比重分別上升至14.2%及8.4%。

不過(guò)，公司外延增值服務(wù)受地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響而表現(xiàn)不佳，當(dāng)期收入同比下降了24%。

小結(jié)

目前地產(chǎn)市場(chǎng)正處于回暖的前夕，作為頭部物管企業(yè)，雅生活服務(wù)近期估值正迎來(lái)回歸，這也是梁宏連連加倉(cāng)的原因。

雅居樂(lè)集團(tuán)通過(guò)資產(chǎn)處置、減持子公司股份等形式籌資，以改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，加上希瓦資產(chǎn)和梁宏的增持，市場(chǎng)對(duì)雅生活服務(wù)“為母公司買(mǎi)單”的擔(dān)憂(yōu)或許會(huì)減輕不少。