記者 | 黃昱
時隔兩年后，隨著房企股權融資再度放開，招商蛇口重新啟動了對南油集團股權的收購。
12月5日早間，招商蛇口發(fā)布停牌公告，原因是擬籌劃發(fā)行股份購買資產并募集配套資金事項。到中午，招商蛇口進一步公告稱，擬購買的資產包括深圳南油集團24%股權等資產。
一位業(yè)內人士告訴界面新聞，招商蛇口早間一發(fā)布股權融資的公告時，很容易就能想到其大概率是為了收購南油集團股份，畢竟這是招商蛇口近些年來最受關注的一樁股權收購事項，但當時因為監(jiān)管層對上市房企募集配套資金審批嚴格而作罷。
作為本次的收購標的，南油集團76%的股權已經由招商蛇口間接持有，此次要收購的另外24%股權，則由深圳國資委旗下的深圳市投資控股有限公司（簡稱“深投控”）持有。
據此次公告，深投控已于2022年12月2日向招商蛇口提交了關于參與本次交易的意向函，作為本次重組招商蛇口的交易對方，將與招商蛇口及相關方就交易方案及細節(jié)內容進行進一步談判。
招商蛇口投資者關系處告訴界面新聞，下一步會公布重組預案，后續(xù)還需要經過包括證監(jiān)會在內的一系列審批流程，還存在不確定性。
南油集團主要持有招商前海實業(yè)32.89%的股權。招商前海實業(yè)為招商蛇口控股公司，持有前海自貿50%股份。前海自貿間接擁有位于深圳前海媽灣約80.62萬平方米的土地使用權，對前海媽灣片區(qū)進行開發(fā)、建設和運營。
如果成功收購南油集團24%股權后，將進一步加大招商蛇口在深圳前海片區(qū)享有的權益。
招商蛇口首次啟動收購南油集團24%股權事項是在2020年5月。兩個月后，首個收購預案出爐，招商蛇口購買深投控持有股權的交易價格定為70.35億元，以發(fā)行股份、可轉換公司債及現金方式支付的對價分別為2.5%、47.5%和50%。
最初計劃中，支付的現金部分將通過向平安資管非公開發(fā)行股份的方式募集。平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口當次募集配套資金非公開發(fā)行的股份，發(fā)行完成后平安人壽將成為招商蛇口股東。
然而，當時證監(jiān)會對涉房企股權融資的審核十分嚴格，同時向平安資管非公開發(fā)行股份募集配套資金的計劃，也增加了證監(jiān)會審核通過的難度。
2020年9月13日，招商蛇口公告取消向平安資管非公開發(fā)行股份募集配套資金的安排，原向深投控支付的現金對價轉為以發(fā)行股份的方式支付。
調整后的重組方案顯示，南油集團24%股權的交易定價不變，總發(fā)行股份數量也仍為2.34億股，不過發(fā)行股份和可轉換公司債方式支付的對價占交易對價的52.5%和47.5%。
在調整后的方案中，深投控將成為招商蛇口在股權收購交易中唯一引入的股東。
交易完成后，深投控將持有招商蛇口2.87%的股份；若深投控在限制期后將所持招商蛇口新發(fā)行可轉換公司債全部轉股，則深投控將會持有招商蛇口股份達5.21%，成為這家央企開發(fā)商的第二大股東。
收購方案調整后沒過幾天，證監(jiān)會上市公司并購重組審核委員會就無條件審核通過了方案。在當時外界看來，這無異于已拿到了一張“通行卡”，收購事項理應順利完成。
然而，最終因深投控不愿意接受以股權代替現金的方案，招商蛇口于當年11月15日正式宣布終止收購。
招商蛇口將收購南油集團股份再次提上日程，主要也是因為近期證監(jiān)會釋出支持房企融資的“第三支箭”，允許上市房企發(fā)行股份或支付現金購買涉房資產，同時提到發(fā)行股份購買資產時，可以募集配套資金。
申萬宏源分析師指出，并購重組的放開有利于推動優(yōu)質房企收并購出險房企或出險項目，有利于國央企進行集團內地產資源整合協同，主要受益房企包括：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、華發(fā)股份等。
招商蛇口也在公告中表示，此番擬發(fā)行股份購買資產并募集配套資金的背后，是公司積極落實監(jiān)管精神，為充分發(fā)揮上市公司股權融資功能，盤活存量資產，加快項目建設，做強公司主營業(yè)務，改善公司資產負債表。
據公告表述，招商蛇口此番發(fā)行收購的資產可能并不止南油集團股份，最終確定的交易標的以后續(xù)公告的重組預案披露的信息為準。
在今年地產行業(yè)的收并購市場中，作為央企的招商蛇口出鏡率頗高，先后與佳兆業(yè)、招商平安資管、深圳半島城邦地產、富力地產簽訂戰(zhàn)略合作協議，分別就盤活存量資產、困境房企紓困、城市更新等多個領域協議合作。
招商蛇口公告顯示，2021年招商蛇口全口徑拿地金額約為2158億元，排名所有房企第一，拿地力度（拿地金額/銷售金額）達66%，遠遠領先主流房企均值近36個百分點。
今年以來，招商蛇口在公開土地市場的拿地力度依然不小。據中指研究院數據，招商蛇口今年前11月的權益拿地金額約為517億元，在房企中排名第五。
廣發(fā)證券分析師指出，在有能力加杠桿的房企中，招商蛇口加杠桿意愿最強，截至2022年9月末，其有息負債同比增加16%至2053.8億元。
克而瑞發(fā)布的房企前11月銷售榜顯示，招商蛇口以2495.8億元的全口徑銷售額排名第六位，與排名第四、第五的中海地產、華潤置地的差距在100億元以內。
從公開拿地、到并購再到股權融資收購資產，招商蛇口已表現出極強的擴表意愿，同時在與保利發(fā)展、中海地產和華潤置地等頭部央企的競爭中，也在積極增加資源儲備。