記者 | 黃昱
刷新認(rèn)購(gòu)倍數(shù)記錄、總吸引資金超1200億元， 作為國(guó)內(nèi)首單房企運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs，總募資額約12億元的華潤(rùn)有巢REIT受到資本市場(chǎng)熱捧。
在經(jīng)歷近6年的摸索后，華潤(rùn)有巢REIT樣本為房企運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓找到了當(dāng)前最理想的解題思路，即通過(guò)“納保”來(lái)申報(bào)公募 REITs，從而形成長(zhǎng)租公寓“投、融、管、退”閉環(huán)。
在政策支持下，房企去年以來(lái)掀起了一股“納?！睙幔磳⑵煜麻L(zhǎng)租公寓項(xiàng)目申請(qǐng)納入保障性租賃住房體系，其中華潤(rùn)有巢的“納保”比例已達(dá)到42%、萬(wàn)科泊寓為20%。
一家頭部房企長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人對(duì)界面新聞表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的本質(zhì)邏輯是一個(gè)重資產(chǎn)模式的行業(yè)，需要完整的商業(yè)邏輯閉環(huán)。去年國(guó)家明確將保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單，這是房企參與“納保”的最大驅(qū)動(dòng)力。
除了“納保”外，仍堅(jiān)守長(zhǎng)租公寓賽道的房企這兩年也不斷調(diào)整早些年在戰(zhàn)略上的失誤，開(kāi)始放緩規(guī)模擴(kuò)張步伐、豐富產(chǎn)品線(xiàn)、挖掘B端（企業(yè)）和G端（政府）客戶(hù)等。
“納?！睙?/span>
在2020年10月發(fā)布的“十四五規(guī)劃”中，“保障性租賃住房”的概念首次被明確提出，是我國(guó)住房保障體系中的新增量，與之前的廉租房、公租房有著本質(zhì)區(qū)別。
公租房保障對(duì)象是以戶(hù)籍為主的本城市收入困難的家庭。保障性租賃房沒(méi)有戶(hù)籍限制，主要針對(duì)的是人口凈流入量大城市的新市民、青年人。
按照規(guī)劃，40個(gè)重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房650萬(wàn)套（間）。其中2021年、2022年是籌建的關(guān)鍵期，計(jì)劃建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標(biāo)的一半。
保障性租賃住房的籌建強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，房企長(zhǎng)租公寓品牌成為重要的參與主體。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，其監(jiān)測(cè)的全國(guó)已開(kāi)業(yè)集中式租賃住房中，約有10.7%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，十多家住房租賃企業(yè)的“納?！闭急瘸^(guò)10%，屬于頭部房企的包括萬(wàn)科泊寓、華潤(rùn)有巢、招商伊敦、旭輝瓴寓等。
華潤(rùn)有巢在房企長(zhǎng)租公寓品牌中“納保”占比靠前，據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，截至2022年三季度末，已經(jīng)達(dá)到42%。
相較于同行，華潤(rùn)置地推出長(zhǎng)租公寓品牌的時(shí)間較晚，2018年才正式發(fā)布“有巢”，同時(shí)在規(guī)模上相對(duì)克制。截至今年上半年底，華潤(rùn)有巢實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模5.5萬(wàn)間，其中開(kāi)業(yè)2.2萬(wàn)間。在開(kāi)業(yè)規(guī)模上，還未進(jìn)入行業(yè)前十。
華潤(rùn)置地管理層在今年初的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上要堅(jiān)定獲取符合公募REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的資產(chǎn)打造“投、融、建、管、退”閉環(huán)。作為當(dāng)前長(zhǎng)租公寓中唯一可申報(bào)公募REITs的品類(lèi)，保租房必定是華潤(rùn)有巢要發(fā)力拓展的。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)有巢重資產(chǎn)占比逾70%，且將大部分土地用于建設(shè)、運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。
作為集中式長(zhǎng)租公寓中規(guī)模第一的品牌，萬(wàn)科泊寓從2021年開(kāi)始也積極參與保障性租賃住房的籌集、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
天津是泊寓首個(gè)“納保”的城市。萬(wàn)科泊寓方面告訴界面新聞，去年12月，天津泊寓將自有的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目全部申請(qǐng)納入保障性租賃住房體系，其中11家門(mén)店率先完成“納?！惫ぷ鳌?/span>
截至目前，天津泊寓已正式“納保”12個(gè)項(xiàng)目、超5000間房源，另有4個(gè)項(xiàng)目正在推進(jìn)納保中，是天津“納?！弊疃嗟墓⑦\(yùn)營(yíng)商。
萬(wàn)科發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月31日，泊寓在北京、深圳、廈門(mén)、天津、長(zhǎng)沙、武漢、成都等8個(gè)城市正式“納?！?0個(gè)項(xiàng)目、4.1萬(wàn)間房源，另有5萬(wàn)多間房源在申請(qǐng)納保途中。
到今年9月底，萬(wàn)科泊寓共運(yùn)營(yíng)管理房源21.5萬(wàn)間，其中已有 4.28萬(wàn)間納入保障性租賃住房，占比約20%。接下來(lái)還有另外近5萬(wàn)間房源“納?！背晒螅f(wàn)科泊寓“納?！闭急葘⒔话?。
據(jù)界面新聞了解，萬(wàn)科選擇“納保”的項(xiàng)目時(shí)首先要保證“硬件”合規(guī)（合規(guī)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)完整，解除轉(zhuǎn)讓限制），其次確保“軟件”合格（通過(guò)經(jīng)營(yíng)提效確保投資回報(bào)率達(dá)標(biāo)），難點(diǎn)更多還是一些修煉基本功的工作。
萬(wàn)科泊寓方面透露，長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，保障性租賃住房也相對(duì)是一個(gè)較新的概念，萬(wàn)科通過(guò)各種渠道和方式進(jìn)行探索，初步探索出包括輕資產(chǎn)輸出管理、自持物業(yè)改造等方式，相信隨著行業(yè)發(fā)展，保障性租賃住房的發(fā)展路徑也會(huì)越來(lái)越明晰。
除了這些保租房的先行者，還有不少房企也開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)。
深圳房企星河控股也對(duì)界面新聞表示，未來(lái)保障性租賃住房必將成為公司發(fā)展的重點(diǎn)，目前正積極將深圳一長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目申請(qǐng)納入保障性租賃住房體系當(dāng)中。