記者 | 王婷婷
促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，正得到金融層面的更多政策支持。
11月13日，界面新聞從多家房企獲悉，央行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布了一份《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。不過截至目前，央行還沒有正式對外發(fā)布這一通知。
據(jù)多家房企反饋，這份通知具體內(nèi)容包括穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好保交樓金融服務(wù)、推進(jìn)收并購和風(fēng)險(xiǎn)處置、維護(hù)住房消費(fèi)金融服務(wù)權(quán)益、調(diào)整貸款集中度過渡期以及加大租賃融資等6個(gè)方面，共計(jì)16條措施。
從房地產(chǎn)融資方面來看，主要提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
同時(shí)，提出要支持個(gè)人住房貸款合理需求，比如可鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市信貸政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。
此外，通知還提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。
文件明確，自通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的貸款，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
一家民營房企高管對界面新聞表示，文件提到開發(fā)貸要對所有房企一視同仁，同時(shí)貸款可展期一年，將對接下來民營房企的融資和還款壓力會(huì)有積極作用，能暫時(shí)緩解開發(fā)方面的資金壓力，也利于在當(dāng)前階段更好的保交樓。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策確立了非常重要的風(fēng)控制度，即展期政策。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域應(yīng)用將加大，通過展期模式，有助于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、防范金融機(jī)構(gòu)和房企關(guān)系惡化。
而且，此次文件表明，展期年限為1年，客觀上也說明到明年依然是要大力支持房企保交樓工作。
被重點(diǎn)關(guān)注的保交樓金融服務(wù)措施，主要表現(xiàn)為支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)?？?，封閉進(jìn)行，專款專用。
文件明確也要鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，具體為鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。
第三個(gè)方面即積極做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，如做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持，鼓勵(lì)商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。
對于依法保障金融消費(fèi)者權(quán)益方面，具體措施主要為鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益等。
除此之外，該文件還明確提出要階段性調(diào)整部分金融管理政策，例如延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排，以及階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策，以加快推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場化出清。
最后一項(xiàng)是近兩年重點(diǎn)提及的住房租賃領(lǐng)域，此次再明確要加大住房租賃金融支持。
在優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)的同時(shí)，還要拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。鼓品商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
從此次政策來看，監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場的支持從局部轉(zhuǎn)向全局，從保單個(gè)出問題的項(xiàng)目轉(zhuǎn)向保行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
此次文件涉及到的金融機(jī)構(gòu)和金融市場品類也較為全面，除了開發(fā)貸、按揭貸外，還包括建筑類貸款和租賃貸款，同時(shí)也提到了信托機(jī)構(gòu)的支持。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，該文件體現(xiàn)金融層面要從信貸、信托、資產(chǎn)管理、債券等全渠道穩(wěn)定地產(chǎn)融資，涉及到開發(fā)貸、按揭貸、并購貸、保交樓、破產(chǎn)重整、貸款展期、租賃等房地產(chǎn)各方面融資。
李宇嘉認(rèn)為，該文件是對近期金融扶持地產(chǎn)穩(wěn)定一系列政策的總結(jié)，體現(xiàn)出監(jiān)管層對于地產(chǎn)金融的態(tài)度，即穩(wěn)定杠桿和融資。
接下來，來自金融層面的對房企的支持、對停工項(xiàng)目的保交樓支持、對已出險(xiǎn)房企的問題化解以及對購房人的金融支持，將逐步落地。
在此之前，房企的合理融資需求正得到改善。11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)發(fā)布了“第二支箭”的利好消息，將由央行再貸款提供資金支持，預(yù)計(jì)可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資，其中也包含了民營房企。
隨后龍湖正式獲受理200億元額度的債券發(fā)行。新城控股也表示，將申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度。
此次監(jiān)管部門再推利好政策的背景，也是基于市場信心仍需恢復(fù)，市場銷售不及預(yù)期的當(dāng)前現(xiàn)狀。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，從市場情況來看，11月以來，重點(diǎn)50城商品住宅周成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足。
中指研究院認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著樓市利好政策持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，將帶動(dòng)市場預(yù)期進(jìn)一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，帶動(dòng)當(dāng)?shù)刭彿啃枨筢尫?，市場底或許就在當(dāng)下。