記者 | 黃昱

歷時近一年后，富力地產(chǎn)成為國內(nèi)首家、也是目前唯一一家境內(nèi)外債券全部整體展期的房企。

11月10日，富力地產(chǎn)宣布，其8筆境內(nèi)債、合計(jì)金額135億元人民幣已全部展期成功。展期后，8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

自去年下半年以來，房企境內(nèi)債展期開始變得頻繁，且相對境外債展期更容易，但大部分展期都是針對一只或者少數(shù)幾只即將到期的債券，延期時間多為1-2年，像富力地產(chǎn)這樣實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債整體展期的房企還是首例。

更難得的是，富力地產(chǎn)在今年7月份已完成了全部10只美元票據(jù)整體展期3-4年，金額合計(jì)49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。

在不少房企仍在尋求債券展期時，富力地產(chǎn)之所以能完成總額約467億元人民幣的境內(nèi)外債券展期，并拿到3年以上的喘息時間，原因在于這家公司持有資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)，同時在展期方案中都有增信保障舉措，穩(wěn)定了投資人在未來一段時間里的信心。

盡管債務(wù)重組大幅降低了富力近三年內(nèi)的中短期債務(wù)壓力，但要想改善經(jīng)營并在三年后如期兌付這些債務(wù)，富力地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)依然不小。

重組之路

從曾經(jīng)最令資本市場擔(dān)心的房企，到如今完成境內(nèi)外債券整體展期，富力地產(chǎn)究竟是如何做到的？

富力地產(chǎn)的資金危機(jī)顯現(xiàn)的時間早于此輪地產(chǎn)調(diào)控周期，在2019年便已顯露。從那一年開始，富力地產(chǎn)就啟動了出售資產(chǎn)、促進(jìn)銷售、股權(quán)融資、減少拿地等舉措來緩解現(xiàn)金流壓力。

然而富力地產(chǎn)出售資產(chǎn)的進(jìn)展并不理想，于是在2021年12月還是決定通過債務(wù)展期來緩解壓力。2022年1月13日到期的共7.25億美元高級無抵押票據(jù)，這是富力地產(chǎn)尋求展期的首筆債券。

這筆美元債展期方案最終獲投資人通過，富力地產(chǎn)在1月12日回購上述票據(jù)的資金約為1.16億美元，剩余約6.09億美元須在2022年7月13日償還。

但在7月13日到來之前，富力地產(chǎn)的債務(wù)壓力并沒有得到緩解，于是決定對旗下全部10只、共計(jì)49.43億美元債尋求展期。為了展期順利進(jìn)行，富力地產(chǎn)找來摩根大通作為債務(wù)重組方案的牽頭人。

摩根大通最終不負(fù)富力地產(chǎn)期望，在可控時間內(nèi)與債權(quán)人達(dá)成一致，將其在2022、2023、2024年到期10筆美元債合并置換為三筆利率均為6.5%的票據(jù)，分別將于2025、2027、2028年到期，延續(xù)了3-4年。

為了同意征求順利通過，富力地產(chǎn)還是拿出了一些“誠意”。首先根據(jù)同意征求相關(guān)條款，富力地產(chǎn)在今年7月12日前后向票據(jù)持有人支付每1000美元本金的5美元同意費(fèi)。

其次，富力地產(chǎn)還將位于馬來西亞新山的富力公主灣項(xiàng)目和位于英國倫敦的LONDON ONE項(xiàng)目納入抵押物進(jìn)而作出信用增級。

在啃下境外債這一硬骨頭的同時，富力地產(chǎn)也在與境內(nèi)債權(quán)人協(xié)商。

2022年4－8月，富力陸續(xù)完成對“H16富力4”“16富力06”和“19 富力02”的本金兌付展期，并對上述債券增加了項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押增信，但均只拿到了一年內(nèi)分期支付的寬限。

對于富力地產(chǎn)來說，即便這三只總計(jì)約33億元的境內(nèi)債獲短暫延后償還，但其剩下的償債壓力仍然不小。

聯(lián)合資信發(fā)布的富力地產(chǎn)跟蹤評級報(bào)告顯示，截至今年6月底，其在手現(xiàn)金約為153.2億元（包括受限制現(xiàn)金），而一年內(nèi)到期的短期債務(wù)達(dá)904億元，現(xiàn)金類資產(chǎn)對短期債務(wù)的覆蓋程度已下降至0.17倍。

此外，富力地產(chǎn)已共有本金總額為298.83億元的銀行及其它借款已違約或交叉違約。

在此背景下，富力地產(chǎn)面前的路只有尋求境內(nèi)債整體展期一條路可走。

8月23日，富力地產(chǎn)境內(nèi)公司債全部停牌，兩周后迅速就債券整體展期事項(xiàng)召開債券持有人會議，審議關(guān)于調(diào)整停牌債券兌付方案和增加增信保障措施的議案，到9月22日，展期議案獲債權(quán)人通過。

高效的同時，確保增信保障到位，給投資人展示出足夠的誠意，這是富力地產(chǎn)成功展期的重要因素。

據(jù)公告，10月31日，富力地產(chǎn)已經(jīng)按照展期議案，向每個投資人兌付不少過2000張債券的本息，其中“19 富力 01”約20萬的余額在此次兌付中還清，實(shí)現(xiàn)提前摘牌。

不過也有不少投資人表示，同意展期實(shí)屬無奈之舉，但卻是當(dāng)前最好的選擇，唯一的盼頭是看三年后資產(chǎn)價格能否回升了。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對界面新聞表示，這其實(shí)也是債權(quán)人充分認(rèn)知到國內(nèi)樓市短期內(nèi)仍然承壓，而保交樓又稱為優(yōu)先事項(xiàng)的基本情況之下，如果不對債務(wù)進(jìn)行重組而采取斷然措施，只能迫使房企破產(chǎn)重整或者清算，對于維護(hù)債權(quán)人的利益明顯是非常不利的。

對于行業(yè)來說，富力地產(chǎn)成功展期也有一定借鑒意義。有其它房企人士曾透露，如果富力地產(chǎn)展期獲得成功，他們將考慮效仿富力，延長所有債券的期限。

經(jīng)營之困

境內(nèi)外債務(wù)的展期雖然為富力地產(chǎn)大幅降低了中短期的債務(wù)壓力，但這并不代表其完全走出了危機(jī)。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，截至上半年末，富力地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)達(dá)904億元。即便將富力地產(chǎn)的境內(nèi)外債券原到期日全部歸類于一年內(nèi)到期的，富力地產(chǎn)剩余的其它負(fù)債仍達(dá)到437億元，難以被能153.2億元的現(xiàn)金所覆蓋。

因此，在未來三年的喘息時間里，富力地產(chǎn)改善經(jīng)營的工作重點(diǎn)依然離不開繼續(xù)降低負(fù)債，以及資產(chǎn)盤活。

自2017年以六折的價格、總計(jì)189.55億元收購萬達(dá)旗下73家酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)被冠以“全球最大豪華酒店業(yè)主”稱號，擁有在運(yùn)營及規(guī)劃中酒店數(shù)量過百。龐大的酒店資產(chǎn)現(xiàn)在也成為壓在富力身上最大的“包袱”。

這些年，酒店業(yè)務(wù)始終沒有為富力帶來盈利，2017年-2019年分別虧損1.46億元、4.59億元、10.1億元，2020年和2021年每年的虧損攀升至14億元。

從2020年開始，富力地產(chǎn)就啟動了資產(chǎn)出售計(jì)劃， 無論是包括酒店在內(nèi)的投資物業(yè)，或者發(fā)展項(xiàng)目，都被擺上貨架。

然而酒店的出售很不順利，今年以來才以散售的方式出售了兩家酒店，先是以4.3億元出售位于福州的一家酒店、隨后以5.5億元出售位于北京的一家酒店。

這對于富力地產(chǎn)出售酒店的信號意義大于實(shí)際。截至2022年6月底，富力擁有93家運(yùn)營中酒店，此外還有約39家在建或規(guī)劃中的酒店。

除酒店外，富力地產(chǎn)還有不少投資物業(yè)，包括甲級寫字樓、購物廣場、多種零售物業(yè)和主題公園等。富力地產(chǎn)去年新開業(yè)了主題公園海南富力海洋歡樂世界，目前看來運(yùn)營壓力不小。

截至2022年6月底，富力地產(chǎn)營運(yùn)中的投資物業(yè)總建筑面積約 188.30 萬平方米，在建或規(guī)劃中的投資物業(yè)總建筑面積約 174.20萬平方米。

聯(lián)合資信指出，富力地產(chǎn)的酒店和商業(yè)物業(yè)運(yùn)營規(guī)模仍在持續(xù)增長，但未來一段時期仍將受到疫情影響，且資產(chǎn)處置進(jìn)度面臨不確定性。

在持有資產(chǎn)方面需要繼續(xù)探尋退出路徑的同時，富力地產(chǎn)也在盡可能盤活城市更新業(yè)務(wù)。

今年9月，富力和招商蛇口、中信證券以及中國華融簽署合作框架協(xié)議，各方擬通過有限合伙、基金、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托等形式圍繞富力地產(chǎn)的大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目進(jìn)入深入合作，對于公司城市更新項(xiàng)目盤活將起到積極作用。

富力地產(chǎn)是“舊改大戶”，截至2021年底，已簽約合作城市更新項(xiàng)目超過64個，規(guī)劃總建筑面積超過7200萬平方米，預(yù)計(jì)可售面積超過3500萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值超過10000億元，其中約93%位于一二線城市，大灣區(qū)面積占比達(dá)76%。

然而城市更新前期投入大、開發(fā)周期長且不確定性較大，對于富力地產(chǎn)的資金是不小的考驗(yàn)。

但目前富力與這幾方的合作也還沒有明確落地項(xiàng)目出臺，在行業(yè)面臨整體壓力下，想要盤活城市更新項(xiàng)目顯然更難。