記者｜張子怡
深圳在成為首個發(fā)布二手房參考價的城市后，又再次在全國首次發(fā)布租金參考價。
深圳市住建局近期發(fā)布了《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》（下稱《租賃參考價》）。
通知解釋了租賃參考價格內(nèi)涵，指深圳市小區(qū)租賃參考價格是反映商品住房、商務(wù)公寓、統(tǒng)建樓等不同類型住房在正常市場條件下，通循同質(zhì)可比原則，按照區(qū)域一般特征水平進(jìn)行確定的單位建筑面積的平均租賃價格（含稅）。
值得注意的是，二手房參考價因同銀行貸款掛鉤，有影響交易量、穩(wěn)定房價漲幅的作用。相比而言，不涉及銀行貸款的租金參考價目前僅有參考作用。
具體來看，深圳本次發(fā)布的租賃參考價格覆蓋深圳市各區(qū)（含大鵬新區(qū)），包括4319個樓盤，其中存量商品住房樓盤3786個、統(tǒng)建樓樓盤318個、商務(wù)公寓樓盤215個。除此之外，租金參考價格還覆蓋了2042個城中村私宅、4500個產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)和6702個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
與通知一同發(fā)布的還有查價系統(tǒng)，點(diǎn)開系統(tǒng)細(xì)分頁面，可以查詢小區(qū)、城中村私宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)四種類型的租賃參考價格，并已細(xì)化至街道參考價和小區(qū)參考價。
分區(qū)來看，全市租賃參考價排名前三的區(qū)域分別是南山、福田、羅湖，商品住房的參考價分別為109元/平方米/月、98元/平方米/月、80元/平方米/月。
在深圳占比較高的統(tǒng)建樓盤租金，排在前三名的區(qū)域則是福田、南山、羅湖，分別為71元/平方米/月、65元/平方米/月、53元/平方米/月。
對于此次租賃參考價的發(fā)布，深圳市住建局表示，有利于引導(dǎo)租賃雙方合理議價。租賃當(dāng)事人可參照租賃參考價格，結(jié)合物業(yè)類型、樓層朝向、建筑面積、裝飾裝修、配套設(shè)施設(shè)備、升級改造、特殊用途等客觀實(shí)際和差異，自主協(xié)商確定符合自身實(shí)際的租賃價格。
目前而言，上述深圳各區(qū)域的租賃參考價格大部分符合實(shí)際水平。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021-2022年上半年，深圳租房市場的平均租金穩(wěn)定在70-80元/平方米/月的區(qū)間。
由于租房市場不同于二手房市場，其波動范圍大，監(jiān)管難度較高。即便是同一小區(qū)、不同戶型、新舊程度都會極大的影響租金價格。
有中介人士告訴界面新聞，租金參考價對小戶型而言，指導(dǎo)價低于實(shí)際租金；中大戶型指導(dǎo)價又高于實(shí)際價格。房東不會管這些，還是會跟著市場租金價格的趨勢走。
以福田區(qū)金色假日名苑為例，其租金參考價為115/元/平方米/月，已高于整個福田區(qū)的租金參考價格。
樂有家平臺顯示，該小區(qū)一室一廳41平方米朝南戶型的掛牌租金價格在5200元/月到5600元/價格不等，但按租金參考價而言，該小區(qū)同戶型價格應(yīng)為4715元/月。
上述中介人士也告訴界面新聞，合正名園101平方米的房源剛剛成交的實(shí)際租金價格為8600元/月，但該小區(qū)參考價為98/元/平方米，總租金指導(dǎo)價要接近1萬元。租房市場的價格起伏變化頻繁，視具體情況而定，目前來講，租客和房東還不會考慮到租金參考價。
事實(shí)上，深圳雖然是全國首個推出租金參考價的城市，但早在2016年，深圳市房屋租賃管理辦公室便發(fā)布了《深圳市2016年房屋租賃指導(dǎo)租金表》，采集了全市3萬余個信息點(diǎn)。
不過，這份表格并未影響房租漲跌，更多是作為一份租房指南、讓租客了解房屋租賃市場的總體行情。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，租金參考價的主要作用，就是對于保障性租賃住房的定價，對市場租賃住房的租金制定約束性并不強(qiáng)，當(dāng)然，如果后續(xù)要求租金年度漲幅不超過某一個百分比，也可能是有作用的。
另外，商品房交易過程中，政府有監(jiān)管的抓手去管制價格水平，包括預(yù)售、網(wǎng)簽、貸款，但是對于租金價格的引導(dǎo)，缺乏這樣的抓手，也就是如果要讓市場租金跟著參考租金走，監(jiān)管的成本太高了。
中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫告訴界面新聞，房地產(chǎn)市場沒有統(tǒng)一定價，也沒有中央交易市場，價格都是通過買賣雙方談判而成，比較難去捉摸市場行情。政府出指導(dǎo)價，本來只可以作為參考，沒有任何約束作用。深圳二手房指導(dǎo)價，與銀行貸款的評估價掛鉤之后，指導(dǎo)價就變得有意義。租賃指導(dǎo)價，從目前看來，并沒有跟那個交易環(huán)節(jié)掛鉤，那就只能作為參考。