記者｜吳波

年內(nèi)招股書兩次失效，重組后的珠海萬達商管第三次向港交所遞交了IPO招股書申請。

10月24日，港交所顯示，大連萬達集團旗下商業(yè)運營平臺珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）的上市申請材料已失效。上一次招股書失效是今年4月21日。

10月25日晚間，萬達商管重新提交了更新后的IPO招股書申請。

接近萬達集團內(nèi)部人士稱，兩次招股書失效原因暫未可知。

目前港股市場上物管板塊仍處于估值修復(fù)的階段性調(diào)整。綜合資本市場行情來看，萬達商管上市依舊面臨不確定性。

不過有業(yè)內(nèi)人士分析稱，由于對賭協(xié)議規(guī)定明確上市時間限制，萬達商管上市具有緊迫性。但避開目前行業(yè)低谷，等待一個更好的上市窗口期，有利于獲得資本市場的較好反饋和更高的估值。

對比第二次提交的招股書，新招股書更新了今年上半年萬達商管的財務(wù)數(shù)據(jù)和具體發(fā)展情況。

萬達集團是國內(nèi)較早介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司，已探索商業(yè)地產(chǎn)20年。2020年萬達商管就已占據(jù)全國8.3%市場份額，成為中國最大的商業(yè)運營服務(wù)提供商。

隨著全面向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，萬達商管已成為中國唯一向獨立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運營公司。

招股書顯示，萬達商管2022年上半年新增8個萬達廣場，且均為第三方項目，總在管項目從2021年底的417個增至2022年6月30日的425個，其中來自獨立第三方業(yè)主的項目數(shù)量從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個。

截至2022年6月30日的196個儲備項目中，萬達商管有175個來自獨立第三方業(yè)主，占比89.3%。

總在管面積由2021年底的5895.5萬平米上升到2022年6月30日的6008.2萬平米，其中來自獨立第三方業(yè)主的項目在管面積從由2021年底的1644.8萬平米上升到2022年6月30日的1747.6萬平米。

從拓展具體項目來看，今年以來，萬達商與管建業(yè)地產(chǎn)展開了商業(yè)項目整體運營管理合作，又以輕資產(chǎn)模式接管5家奧克斯廣場，還與北京SOLANA藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心、合肥爛尾樓萬泓中心等項目簽約。

除了規(guī)模，出租率也是決定一家商業(yè)廣場營收的關(guān)鍵因素。整體來看，萬達廣場平均出租率處于行業(yè)較高水平。

招股書顯示，2018年、2019年、2020年，萬達商管在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。2021年這一數(shù)字是99.3%，今年上半年這一數(shù)字提升至98.6%。

在較大的規(guī)模和較高的出租率推動下，萬達商管收入表現(xiàn)不錯。根據(jù)招股書，2022年上半年收入為134.8億元，同比增長26.7%；毛利為65.9億元，同比增長46.1%；凈利潤為40.5億元，較2021年上半年的6.6億元大幅增長517.3%；凈利率為30.0%，較2021年上半年的6.2%顯著提升。

毛利率提升在于萬達商管控制各項費用，整體管理效率提升，輕資產(chǎn)運營模式的優(yōu)勢逐步釋放。根據(jù)招股書，珠海萬達商管ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分別增長至2022年上半年的35.9%、117.5%。

較為樂觀的數(shù)據(jù)是，今年上半年萬達商管財務(wù)結(jié)構(gòu)進一步得到優(yōu)化。

根據(jù)招股書，公司的資產(chǎn)負債率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3，負債壓力進一步減輕。

截至2022年6月末，不考慮賬面約20億的理財資金，萬達商管在手貨幣資金超過158億。