文|空間秘探 鄭豫舟

作為寶格麗在全球的第四家公寓，上海寶格麗公寓近日傳出轉(zhuǎn)讓消息。華僑城亞洲發(fā)布內(nèi)部消息公告稱，擬透過公開掛牌方式出售上海首馳企業(yè)管理有限公司51%股權(quán)，透過公開掛牌出售，底價(jià)不低于約5.85億元。據(jù)了解上海首馳企業(yè)管理有限公司所持物業(yè)即上海寶格麗公寓及相應(yīng)土地使用權(quán)。同時(shí)，華僑城亞洲的控股股東是華僑城A，也就是說真正要處置上海寶格麗公寓資產(chǎn)的決策者，其實(shí)是華僑城。半年報(bào)顯示華僑城在手現(xiàn)金近500億元，償債壓力較小，為什么選擇在此時(shí)出售如此“惹眼”的公寓資產(chǎn)？

寶格麗公寓上貨架標(biāo)價(jià)5.85億元

截至稿件發(fā)布日，華僑城還沒有為寶格麗公寓找到下家，首先一同來了解一下這家公寓。2012年，華僑城與寶格麗集團(tuán)簽署合作協(xié)議，確定了推出上海寶格麗公寓。2016年，全球第四家寶格麗公寓正式誕生。

這座公寓一經(jīng)推出，便站在了上海高端公寓舞臺的中心點(diǎn)。一方面，業(yè)主華僑城與運(yùn)營方寶格麗的身份加持；另一方面，這座老建筑與寶格麗的完美融合，打造的公寓產(chǎn)品與住宿服務(wù)都讓人嘖嘖稱奇。

寶格麗的執(zhí)行副總裁Mr.Silvio Ursini曾將上海寶格麗公寓譽(yù)為，“充滿精靈的地方”。建于1913年的上?？偵虝f址上，不僅有清水紅磚墻、還有高規(guī)格的三角形山花以及光彩琉璃、羅馬紋柱、馬賽克地坪等，當(dāng)下寶格麗“御用”意大利建筑事務(wù)所將寶格麗基因充分融入其中，包括寶格麗風(fēng)格的經(jīng)典大堂，羅馬洞石、黑色花崗巖和威尼斯灰泥墻面等經(jīng)典要素，多重元素作用下在蘇州灣打造了一處新時(shí)尚和文化地標(biāo)。

入住上海寶格麗公寓意味著什么呢？全套寶格麗洗漱用具和每周三次入室打掃和一周兩次布草更換，甚至是可以享受寶格麗酒店的全部設(shè)施服務(wù)如水療中心、發(fā)型沙龍、餐飲服務(wù)以及意大利餐廳和酒吧，都不足以令人驚訝。24小時(shí)禮賓服務(wù)更值得一聲“wow”，小至一場家庭露臺紀(jì)念派對和優(yōu)先預(yù)定米其林餐飲用餐，大至讓國外百年老牌裁縫上門量體裁衣和最新跑車的購買配額。

據(jù)寶格麗公寓官方表示，這些超出客人預(yù)期的禮賓團(tuán)隊(duì)，也是當(dāng)初其推出寶格麗公寓的關(guān)鍵動力之一。因?yàn)橐恍╅L住客人放心地將自己的私人事務(wù)交由酒店員工打理。

不過，上海寶格麗公寓的業(yè)績表現(xiàn)卻不如其他方面那么耀眼奪目。根據(jù)寶格麗公寓租賃代理服務(wù)商第一太平戴維斯給出的數(shù)據(jù)，寶格麗公寓租金從6.2萬/月-9萬/月起。不過，據(jù)媒體報(bào)道今年上半年寶格麗公寓月均出租率為57%。因此，即便是擁有不菲的租金，卻也沒能改寫上海寶格麗公寓平淡的業(yè)績表現(xiàn)。

據(jù)華僑城亞洲發(fā)布的消息，持有寶格麗公寓的上海首馳 2020 年、2021 年以及 2022 年前八月除稅后虧損分別為5071.9 萬元、5235.1 萬元及3695.3 萬元，累計(jì)虧損超1.4億元。而截至8月末，上海首馳總負(fù)債約為14.35億元。即便是以5.85億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)之后，上海首馳也還有近三分之二負(fù)債待償還，壓力不小。所以，華僑城出讓上海首馳51%股權(quán)的行為，在行業(yè)看來是一種資產(chǎn)優(yōu)化的行為。

基于目前這筆出讓仍未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，因此上海寶格麗公寓未來將何去何從暫且無從得知。

轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，不止是2022

事實(shí)上，上海寶格麗公寓并不是華僑城今年首個(gè)擺上貨架的資產(chǎn)。今年下半年以來，華僑城陸續(xù)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)。

7月，據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示，成都華僑城盈創(chuàng)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及42020萬元債權(quán)在重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓，底價(jià)55974.53萬元。轉(zhuǎn)讓方為重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，是華僑城全資子公司。

8月，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，華僑城持股的云南旅游股份有限公司（以下簡稱“云南旅游”）掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)。云南旅游轉(zhuǎn)讓云南省麗江中國國際旅行社有限責(zé)任公司49.53%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)123.72萬元。

9月，據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示，建水僑博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓方為云南世博康旅產(chǎn)業(yè)投資有限公司，后者是重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司華僑城全資子公司。建水僑博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)擬公開轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)13983.55萬元。

10月，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，華僑城旗下華僑城(天津)投資有限公司擬分別轉(zhuǎn)讓太原僑碩置業(yè)、太原僑諾置業(yè)、太原僑隆置業(yè)各5%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)合計(jì)1500萬元。這是繼去年12月30日華僑城曾掛牌轉(zhuǎn)讓3家公司各5%股權(quán)后，華僑城的第二處掛牌轉(zhuǎn)讓。

可以看出，上述轉(zhuǎn)讓標(biāo)的中既有文旅項(xiàng)目，也有地產(chǎn)項(xiàng)目。值得一提的是，華僑城的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并不是今年以來才有的動作，幾乎成了其近幾年的常態(tài)。從轉(zhuǎn)讓股權(quán)及債權(quán)數(shù)量及金額來看，華僑城于2018年開始頻繁出售旗下資產(chǎn)。

2018年，華僑城掛牌出售和進(jìn)行預(yù)披露的資產(chǎn)約18項(xiàng)，出售主體涉及華僑城集團(tuán)及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等。其中，通過出售上海萬錦華僑城實(shí)現(xiàn)投資收益10.03億元。

2019年，華僑城先后出售西安思睿80%股權(quán)、云南華僑城50%股權(quán)、成都地潤51%股權(quán)、上海華筵50%股權(quán)、上海華合50%股權(quán)，合計(jì)實(shí)現(xiàn)投資收益26.76億元。還轉(zhuǎn)讓天津嘉運(yùn)、太原僑晉、太原僑君、秦皇島華僑城、天津華錦萬吉、四川圣銘等6家子公司股權(quán)，產(chǎn)生了較好的金額利得。

除此之外，2020年華僑城轉(zhuǎn)讓了11個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)交易對價(jià)68.90億元。其中10月至11月對外公布擬轉(zhuǎn)讓15家公司和資產(chǎn)股權(quán)，已公布轉(zhuǎn)讓底價(jià)的涉及金額約99.4億。2021年節(jié)奏未曾方面，9月至11月就有近10項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及金額逾30億元。

賬上500億現(xiàn)金，華僑城到底缺不缺錢？

根據(jù)華僑城半年度業(yè)績報(bào)告顯示，截至2022年6月底，華僑城的短期借款為35.4億元、應(yīng)付票據(jù)為3.1億元，1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為176.4億元，華僑城的在手現(xiàn)金達(dá)到近500億，償債壓力較小。

單從這一點(diǎn)來看，華僑城并沒有那么缺錢。而且根據(jù)華僑城在一些電話會議上表示，公司三道紅線指標(biāo)保持“綠檔”，各項(xiàng)指標(biāo)與監(jiān)管要求相比具備較高的安全邊際。與此同時(shí)，華僑城卻幾乎不拿地，有投資人認(rèn)為其太過保守。

賬上有錢，還不怎么用，按理說華僑城轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的節(jié)奏不應(yīng)該這么快且急。真正推動華僑城加速轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)的原因，究竟是什么？

首先是“千億軍團(tuán)新生”的利潤壓力。2021年，華僑城營業(yè)收入達(dá)到1026億元，首次突破千億規(guī)模，成了“千億軍團(tuán)”的一名新生。但是華僑城2021年凈利潤71億元，同比減少55%，是近幾年首次出現(xiàn)較大幅度下降。對此，華僑城高管給出的解釋是，主要是受到外部房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，還有內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化的影響因素。

其次是文旅和地產(chǎn)兩大主力板塊的營收壓力。據(jù)年度業(yè)績報(bào)告顯示，2021年華僑城旗下27家景區(qū)、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅游區(qū)、1臺旅游演藝共接待游客7797.9萬人次。旅游綜合業(yè)務(wù)收入433億元，占主營業(yè)務(wù)收入的42%；實(shí)現(xiàn)毛利140億元，毛利率32%，同比下降10%。此外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入590億元，占主營業(yè)務(wù)收入的58%；實(shí)現(xiàn)毛利126億元，毛利率21%，同比下降38%。業(yè)績的雙雙下降，讓華僑城陷入了的增收壓力倍增。

最后是過去多年股權(quán)轉(zhuǎn)讓的慣性作用。如上文所言，華僑城自2018年開始頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)，這不僅是其加速去化也是其引入合作方的經(jīng)營方式之一。而且類似于上海寶格麗公寓這類股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是有利于優(yōu)化華僑城財(cái)務(wù)報(bào)表，并為其帶來現(xiàn)金流。而且，在過去的兩年中，華僑城負(fù)債率一度超過70%，負(fù)債總額也曾超過3000億元，不僅需要轉(zhuǎn)讓股權(quán)，還需要“借新還舊”等多重方式保證資金安全。因此，可以預(yù)見的是，未來股權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)⒁琅f是華僑城加快周轉(zhuǎn)速度的主要舉措之一。

一手是投入大周期長的文旅項(xiàng)目，一手是“房住不炒”的房地產(chǎn)行業(yè)政策堅(jiān)守底線，可想而知華僑城的松弛感顯然不是500億現(xiàn)金能夠給到的。以文旅板塊為例，當(dāng)下華僑城還在多地陸續(xù)簽約建設(shè)歡樂谷、歡樂星河、歡樂田園等文旅項(xiàng)目，這就意味著華僑城需要的長期沉淀資金又得增加了。

文旅or地產(chǎn)，誰是華僑城的產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞？

一個(gè)有意思的事情，華僑城常會用“業(yè)務(wù)調(diào)整需要，聚焦文旅主業(yè)”的說法，用以回應(yīng)出售資產(chǎn)的原因。但問題是華僑城的貨架上，是曾賣過文旅項(xiàng)目的。這就引出了另一個(gè)更深層的問題，那就是文旅與地產(chǎn)，誰才是華僑城的產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞。要知道，在很長一段時(shí)間里，華僑城拒絕了文旅地產(chǎn)商的身份，而是用了一種更為模糊的說法，自定義為“文旅+地產(chǎn)”。

盡管目前華僑城官方未曾做出明確表示，但是從當(dāng)下兩大板塊的發(fā)展來看，文旅成為產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞的可能性更勝一籌。

理由一，旅游綜合收入占比遠(yuǎn)超房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入。據(jù)華僑城年度業(yè)績收入顯示，2020年，華僑城旅游綜合收入、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總收入的比重分別為52.74%、45.49%。但是，2021半年度業(yè)績報(bào)告中，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入189.22億元，同比增長89.93%，而且該收入占比達(dá)到82%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比為18%。如此一來，迅猛增長的文旅板塊打破了原本的均分局面，也從側(cè)面證實(shí)了“文旅主業(yè)”的說法。

理由二，低谷時(shí)刻對文旅及房產(chǎn)板塊的不同態(tài)度。嚴(yán)格來說，近幾年無論是對文旅或是房產(chǎn)板塊，都是一個(gè)極具挑戰(zhàn)的時(shí)間段。即便如此，今年二季度華僑城選擇了在成都、茂名、西安等三地新開四個(gè)項(xiàng)目，且其他項(xiàng)目拓展也在持續(xù)推進(jìn)中。反觀房產(chǎn)，華僑城似乎并沒有更大的規(guī)模目標(biāo)，且在拿地方面也略顯猶豫，甚至有投資人認(rèn)為其有些太過保守。

理由三，“華僑城模式”初見成效，轉(zhuǎn)型文旅步履不停。在擁有豐富和成功的文旅運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的段先念帶領(lǐng)下，華僑城用了8年時(shí)間在文旅板塊用了質(zhì)的突破，并開創(chuàng)了“華僑城模式”。所謂的華僑城模式，指的是通過投建景區(qū)或主題公園等文旅項(xiàng)目低價(jià)勾地，同步建設(shè)住宅項(xiàng)目，再通過賣房回籠資金繼續(xù)投資文旅項(xiàng)目，最終實(shí)現(xiàn)游客引流、土地增值等效果。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，在不少房企打造的大型文旅項(xiàng)目中，多多少少都有一些“華僑城模式”的影子。換帥之后，華僑城將延續(xù)“段先念時(shí)代”對文旅板塊的深耕，進(jìn)一步打造現(xiàn)有文旅產(chǎn)品體系，如歡樂谷、歡樂海岸、歡樂港灣等系列產(chǎn)品。同時(shí)，華僑城對于元宇宙等文旅消費(fèi)相關(guān)風(fēng)口也十分關(guān)注，目前正在積極追蹤與研究。

確定方向固然重要，但是建設(shè)主力賽道所需資金同樣是關(guān)鍵所在。當(dāng)下的華僑城依舊面臨著一個(gè)問題——文旅項(xiàng)目整體營收表現(xiàn)仍處于爬坡階段，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入?yún)s不如從前，傳統(tǒng)的地產(chǎn)反哺文旅周轉(zhuǎn)模式可能難以繼續(xù)。華僑城這艘“中國文旅業(yè)航空母艦”接下來將以什么為新的動力，或許是其更迫切需要解決的問題。

華僑城旅投集團(tuán)高級副總裁吳彤曾在一次行業(yè)分享中表示，“華僑城這么多年，在中國文旅行業(yè)投資屹立不倒的原因除了央企背景，還有就是投資耐受性非常強(qiáng)，對周期、回報(bào)沒有那么急功近利?！遍L期主義固然好，但是面對激烈的市場競爭和激進(jìn)的行業(yè)競對，或許華僑城到時(shí)候又會有不一樣的動作，交出不一樣的答卷。