文|文軒財(cái)經(jīng)
眾多房企退讓之際，踩著房地產(chǎn)繁榮的尾巴，遠(yuǎn)達(dá)逆勢(shì)進(jìn)入了成都市場(chǎng)，三次拿地耗資56億，如果加上開(kāi)發(fā)等成本，預(yù)計(jì)投資總額將超過(guò)70億元。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，遠(yuǎn)達(dá)營(yíng)業(yè)總額約72.75億元（包括非房產(chǎn)板塊收入）。
這也意味著，遠(yuǎn)達(dá)幾乎將去年的營(yíng)業(yè)總額，全部押寶在了成都這三個(gè)新項(xiàng)目上了。
文軒智庫(kù)專家、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析認(rèn)為，遠(yuǎn)達(dá)此舉存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)修復(fù)階段尚不穩(wěn)定，而且，遠(yuǎn)達(dá)初入成都，面對(duì)陌生的市場(chǎng)，項(xiàng)目后續(xù)市場(chǎng)認(rèn)可度及去化率情況不能保障，同時(shí)拿地及項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用占據(jù)可用資金的主要或全部份額，將會(huì)降低企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
據(jù)了解，遠(yuǎn)達(dá)大源項(xiàng)目作為首發(fā)作品，預(yù)計(jì)11月取證。市場(chǎng)拭目以待，遠(yuǎn)達(dá)能否打開(kāi)成都市場(chǎng)，于危急時(shí)刻逆風(fēng)翻盤？
1、成都樓市的“新人”：遠(yuǎn)達(dá)
回到2021年10月9日上午，四川省工商聯(lián)發(fā)布了“2021四川民營(yíng)企業(yè)100強(qiáng)榜單”，以企業(yè)年度營(yíng)業(yè)收入總額為基本指標(biāo)，再結(jié)合企業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等情況綜合評(píng)選后，遠(yuǎn)達(dá)位列第30名，排名海天之后、新希望乳業(yè)之前，年?duì)I收總額72.75億元。
具體來(lái)看，四川省遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建于1994年，是自貢市首家民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、食品生產(chǎn)、物業(yè)管理、投資服務(wù)、文體產(chǎn)業(yè)于一體。
其中，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)成立25年，偏重布局川內(nèi)二線城市，已落子四川自貢、宜賓、內(nèi)江、瀘州、南充、廣元、廣安、遂寧、達(dá)州、攀枝花，重慶，云南昆明、楚雄、文山、普洱、西雙版納等16市29城，累計(jì)開(kāi)發(fā)/管理面積逾2500萬(wàn)㎡，擁有超28萬(wàn)戶家庭、110萬(wàn)業(yè)主基礎(chǔ)。早在2017年，遠(yuǎn)達(dá)提出了力爭(zhēng)三年內(nèi)銷售額突破100億元的目標(biāo)，但后續(xù)并未發(fā)布相關(guān)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。
查看億翰智庫(kù)《2022年1-7月四川典型房企銷售業(yè)績(jī)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)達(dá)實(shí)現(xiàn)銷售金額60.35億元，緊跟成都龍湖，相較本土的陽(yáng)光大地、領(lǐng)地等企業(yè)，仍存在一定差距。
｜圖源：億翰智庫(kù)
2、逆勢(shì)進(jìn)入成都市場(chǎng)，資金壓力較大
或許為了打開(kāi)市場(chǎng)，加速擴(kuò)展規(guī)模，2021年6月遠(yuǎn)達(dá)逆勢(shì)進(jìn)入成都，并在隨后的幾個(gè)月內(nèi)，持續(xù)加碼，合計(jì)耗資56億，拿下成都城南三宗土地。
2021年6月8日，遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)以樓面價(jià)13500元/㎡，溢價(jià)率9.8%，總價(jià)超18億元，競(jìng)得高新區(qū)中和街道約76畝純住宅用地，容積率2.5，可開(kāi)發(fā)體量12.6717萬(wàn)㎡，59%的自持租賃住房面積比例，可售商品住房清水最高銷售均價(jià)20200元/㎡+3k精裝。也就是說(shuō)，可售部分，清水貨值僅10.49億元。
2021年12月7日，遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)以19600元/㎡，外加64%的銷售型一類人才公寓比例，總價(jià)15.17億，溢價(jià)率達(dá)14.62%，競(jìng)得大源一宗純住宅用地。
該地塊凈用地面積58.08畝，容積率2，起拍樓面價(jià)17100元/㎡，最高限價(jià)19600元/㎡，清水限價(jià)28500元/㎡+3k精裝，成品住宅比例100%。
2022年4月1日，遠(yuǎn)達(dá)以22.48億元的總價(jià)競(jìng)得天府新區(qū)麓湖板塊一宗119畝住兼商地塊，容積率2.5，商業(yè)占比30%-40%，成交樓面價(jià)11300元/㎡，溢價(jià)約9.7%，清水房銷售限價(jià)為23950/㎡。
值得關(guān)注的是，通常新進(jìn)城市的房企，會(huì)選擇合作開(kāi)發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，這也是遠(yuǎn)達(dá)所擅長(zhǎng)的，據(jù)其官網(wǎng)顯示，遠(yuǎn)達(dá)在川內(nèi)的二級(jí)城市，有不少項(xiàng)目是以合作開(kāi)發(fā)的模式，即便是在其大本營(yíng)自貢，也有5個(gè)項(xiàng)目屬于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。此次，遠(yuǎn)達(dá)進(jìn)入陌生城市市場(chǎng)，卻并未延續(xù)以往穩(wěn)健的風(fēng)格，選擇了獨(dú)自承擔(dān)銷售風(fēng)險(xiǎn)和資金投入，將身家都?jí)涸诹顺啥歼@三個(gè)項(xiàng)目上，足見(jiàn)壓力倍增。
3、推出高低配產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度有待考驗(yàn)
遠(yuǎn)達(dá)負(fù)重前行，也做出了最有利于資金回流的決定，將新川和大源規(guī)劃為“高低配”產(chǎn)品，在做足容積率的情況下，摻進(jìn)部分別墅、小高層等達(dá)到利潤(rùn)最大化。
具體來(lái)看，遠(yuǎn)達(dá)大源項(xiàng)目（遠(yuǎn)達(dá)·天薈云庭），是目前大源板塊內(nèi)唯一的純新盤，容積率2.0，規(guī)劃為25棟住宅，北側(cè)5棟半圍合式布局的22-25F高層，南側(cè)是20棟陣列式布局的4-6F疊拼。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)了高層、疊拼別墅等產(chǎn)品，共計(jì)553套新房（包括353套人才住房），其中高層469套，主要由89m2、134m2、138m2、139m2和142m2五個(gè)戶型組成，別墅類產(chǎn)品建面為275-1220m2。
遠(yuǎn)達(dá)新川項(xiàng)目（遠(yuǎn)達(dá)·天嶼城），容積率2.5，由高層、小高層和疊拼3類產(chǎn)品，總共1668戶。除去59%的自持租賃面積，預(yù)計(jì)實(shí)際面市房源數(shù)可能只有不到700套。項(xiàng)目去年年底開(kāi)建，預(yù)計(jì)23年8月竣工。以上兩個(gè)項(xiàng)目都屬于高低配產(chǎn)品，經(jīng)歷過(guò)高低配洗禮的成都購(gòu)房者，已經(jīng)沒(méi)有那么容易被說(shuō)服。
近日，網(wǎng)友leone在遠(yuǎn)達(dá)·天薈云庭樓盤點(diǎn)評(píng)中留下了這樣的評(píng)價(jià)：
｜圖源：房小團(tuán)
而且，近年高低配業(yè)主的維權(quán)和投訴不斷，基本集中于高層和別墅業(yè)主的資源分配不均、別墅區(qū)私密性較弱、整體舒適性低等問(wèn)題。不管在北京、鄭州還是成都，高低配產(chǎn)品都是“維權(quán)重災(zāi)區(qū)”。
｜圖源：?jiǎn)栒拇?/em>
據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，為順應(yīng)市場(chǎng)需求，成都市面上的高低配新房已經(jīng)急劇減少，相較2020年同期，今年推出的產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)減半。開(kāi)發(fā)商更多為打造純粹的高層、洋房產(chǎn)品。
接下來(lái)，遠(yuǎn)達(dá)項(xiàng)目將先后入市，遠(yuǎn)達(dá)·天薈云庭預(yù)計(jì)今年10月左右出樣板間，11月左右取證，隨后是新川的遠(yuǎn)達(dá)·天嶼城、麓湖西項(xiàng)目。下半年市場(chǎng)稍恢復(fù)，房企的資金壓力稍有減輕，但并不意味著企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小，關(guān)榮雪認(rèn)為遠(yuǎn)達(dá)壓力猶存，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、適者生存的法則并不能全部押注于市場(chǎng)的回溫，大浪淘沙，具有優(yōu)質(zhì)發(fā)展策略、較高的產(chǎn)品力以及合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的企業(yè)才能迅速走出陰霾。