文|野馬財(cái)經(jīng) 盧泳志
編輯|高巖
英國(guó)作家查爾斯·狄更斯在《雙城記》里說：“這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代?！?/p>
對(duì)于萬科(000002.SZ)董事會(huì)主席郁亮來說，當(dāng)前絕不是地產(chǎn)物業(yè)股上市的最好時(shí)機(jī)，但卻是萬物云上市“最合適的時(shí)機(jī)”。
為了不被前兩年的物企上市熱潮所影響，萬物云選擇2021年11啟動(dòng)上市。誠(chéng)如郁亮所言，“正是合適的時(shí)機(jī)”，在市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)進(jìn)入。
如今，萬物云距離上市近在咫尺。9月19日，萬物云發(fā)布全球發(fā)售公告，預(yù)計(jì)發(fā)行價(jià)在47.1-52.7港元/股之間，將于9月29日登陸港交所主板。
《招股書》顯示，萬物云此次擬全球發(fā)售1.17億股股份，預(yù)計(jì)首發(fā)募資約54.97億-61.51億港元。屆時(shí)，萬物云將成為年內(nèi)港股最大規(guī)模IPO。
按9月19日發(fā)行價(jià)計(jì)算，萬物云估值約549.72億-615.08億港元，僅次于當(dāng)前上市物企市值排名第一的華潤(rùn)萬象生活。但從營(yíng)收水平以及管理面積來看，萬物云均高于華潤(rùn)萬象生活。
萬物云成功IPO之后，在地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，僅剩金地物業(yè)和龍湖智創(chuàng)生活尚未上市。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析指出，目前金地物業(yè)尚未推出明確的上市時(shí)間表，而龍湖智創(chuàng)生活則已經(jīng)二次遞表，正在推進(jìn)上市進(jìn)程，這意味著物業(yè)資本化基本完成。
錯(cuò)失良機(jī)&恰逢其時(shí)？
1990年，萬科成立萬科物業(yè)，2020年更名為萬物云。同時(shí)，萬物云旗下重新成立萬科物業(yè)，專注于住宅物業(yè)服務(wù)。
2020年，物管企業(yè)開啟上市元年，恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活等多家物管企業(yè)排隊(duì)赴港上市。
在那段時(shí)間內(nèi)，萬科沒有設(shè)定萬物云分拆上市的時(shí)間表。郁亮也曾表示，不愿以物業(yè)企業(yè)的身份讓萬物云登陸資本市場(chǎng)。
2021年6月30日，郁亮在萬科2020年度股東大會(huì)上表示，萬科會(huì)考慮在未來適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給萬物云做上市安排，但目前還沒有上市計(jì)劃。
盡管沒有登陸資本市場(chǎng)，但2021年萬物云在中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)中排名第一，占有4.28%的市場(chǎng)份額。
進(jìn)入2022年，物業(yè)股表現(xiàn)持續(xù)低迷。據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，8月份非港股通物企、59家上市物企、港股通物企和恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)分別下跌2.6%、5.4%、6.2%和7.8%。
狂歡過后，上市熱潮逐漸消退，物企估值也慢慢回歸理性。中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，59家上市物企市盈率PE(TTM)均值首次跌破十倍，僅剩8倍。
對(duì)于萬物云而言，目前或許并非最佳上市時(shí)機(jī)。按照萬物云2021年20.4億港元的歸母凈利潤(rùn)計(jì)算，靜態(tài)市盈率約為26.95-30.15倍，低于此前行業(yè)內(nèi)屢屢出現(xiàn)的60-70倍甚至上百倍首發(fā)市盈率。
不過，從目前來看，萬物云至少享受了一定的龍頭溢價(jià)和科技屬性溢價(jià)。Wind顯示，截至9月19日，按照港交所物業(yè)服務(wù)及管理分類，60家港股上市物管企業(yè)市盈率（TTM）平均值僅為6.91倍。
柏文喜認(rèn)為，雖然萬物云在市況較差的情況下實(shí)現(xiàn)上市貌似有些不劃算，但至少有助于改善萬物云的資金基本面和提升萬科的流動(dòng)性，有助于緩解萬科的流動(dòng)性壓力，總體上還是利大于弊。
因此，在郁亮看來，這或許就是他口中的“合適的時(shí)機(jī)”。因此，作為行業(yè)龍頭企業(yè)，萬科為萬物云的上市造足了勢(shì)頭。
值得注意的是，萬物云是年內(nèi)第6只登陸港股物企。此前，除力高健康生活，金茂服務(wù)、蘇新服務(wù)、東原仁知服務(wù)等今年新上市的物企都表現(xiàn)一般。
相比于中小物企，市場(chǎng)對(duì)萬物云這家物業(yè)龍頭股寄予厚望。不少業(yè)內(nèi)人士表示，在市場(chǎng)疲軟狀態(tài)之下，作為物企巨頭逆勢(shì)上市或振奮行業(yè)信心。
央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄表示，萬科物業(yè)的服務(wù)管理是行業(yè)標(biāo)桿，萬科是一家有遠(yuǎn)大理想的企業(yè)，他們更想拓展附加價(jià)值后再去上市，獲得更高價(jià)值，為行業(yè)奠定未來風(fēng)向。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院預(yù)計(jì)，未來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展或會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)相似，最終形成騰訊、阿里、百度等幾個(gè)巨頭競(jìng)爭(zhēng)的局面，物業(yè)行業(yè)或?qū)⑿纬?span>碧桂園服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、龍湖智創(chuàng)生活等頭部企業(yè)瓜分市場(chǎng)，其他物企眾星拱月的格局。
共享盛宴&被“割韭菜”？
萬物云前身為萬科物業(yè)，是中國(guó)第一家年收入超過100億元的物業(yè)服務(wù)公司，2018年改制為股份有限公司。
截至發(fā)行前，萬科直接持有萬物云57.12%股份，并通過全資附屬公司間接持有5.77%股份，合計(jì)持有約62.89%股份，是其控股股東。
2016年，由于公司股份改革，萬科物業(yè)引進(jìn)博裕資本和58同城集團(tuán)。當(dāng)年，博裕資本以15億元認(rèn)購(gòu)萬科物業(yè)25%股權(quán)，58同城以3億元認(rèn)購(gòu)5%股權(quán)。
來源：《招股書》
2021年9月，萬物云通過換股收購(gòu)陽光城(000671.SZ)旗下物業(yè)公司陽光智博，萬物云股本由10億股增加至10.5億股，陽光城持有4.8%的股份。當(dāng)時(shí)，博裕資本和58同城持股比例為23.8%、4.76%。
2021年10月，陽光智博將所持3060.2萬股股份轉(zhuǎn)讓給萬物云全資子公司深圳譽(yù)鷹，對(duì)價(jià)30.5億元。隨后，深圳譽(yù)鷹又將這些股份全部轉(zhuǎn)讓給萬斛泉源。
經(jīng)過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，陽光智博持股公司海南慧佳、海南智博、海南慧優(yōu)、海南瑞鴻共計(jì)持有萬物云1.78%的股份。
值得注意的是，萬物云于2021年9月遞交招股書，在遞表前后一個(gè)月（2021年10月-12月），香港瑞軒、珠海達(dá)豐、海南云勝三家公司突擊入股萬物云。
2021年11月26日，博裕資本將6.66%股權(quán)轉(zhuǎn)給香港瑞軒、睿達(dá)第三有限公司、珠海達(dá)豐，對(duì)價(jià)分別為29.94億元、19.96億元和19.96億元，合計(jì)套現(xiàn)69.86億元。
一個(gè)月后（12月31日），海南云勝受讓陽光智博115.5萬股，對(duì)價(jià)1.15億元。同時(shí)，58同城將1996萬股轉(zhuǎn)讓給海南云勝，對(duì)價(jià)19.91億元。兩筆交易，海南云勝共斥資21.06億元。
至此，香港瑞軒、珠海達(dá)豐、海南云勝躋身于萬物云股東行列，而睿達(dá)第三有限公司是萬物云的員工持股平臺(tái)之一。
來源：Wind
盡管三家資本如愿拿到萬物云上市入場(chǎng)券，但其都屬于高位進(jìn)場(chǎng)。以58同城99.77元/股的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、10.54億份總股份計(jì)算，萬物云當(dāng)時(shí)估值達(dá)到1047.89億元。
如今，萬物云距離上市只差臨門一腳，但其市值卻遠(yuǎn)低于此前的估值。根據(jù)招股披露情況計(jì)算，萬物云市值約在487.87億-545.88億元之間。
不僅如此，本次萬物云募資的9億美元，也遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。此前有消息稱，萬物云最少募資20億美元，將成物管圈新任募資王。
作為物企巨頭，萬物云上市本應(yīng)是一場(chǎng)資本盛宴。然而，估值“倒掛”卻讓高位進(jìn)場(chǎng)的資本“很受傷”。從目前來看，只有博裕資本和58同城由于進(jìn)場(chǎng)時(shí)間早，賺了個(gè)盆滿缽滿。
其中，博裕資本以15億元的投資套現(xiàn)69.96億元，外加萬物云17.14%的股份；58同城以3億元的投資套現(xiàn)19.91億元，外加萬物云2.86%的股份。
而香港瑞軒、珠海達(dá)豐、海南云勝均屬于高位接盤，目前所持股份初始估值大幅縮水。
其中，博裕資本轉(zhuǎn)出6.66%股份(由睿達(dá)第三、香港瑞軒、珠海達(dá)豐持有)上市前估值78.64億港元，初始估值36.87億港元；海南云勝所持2.01%股份上市前估值23.67億港元，初始估值11.13億港元。
另外，陽光智博本來預(yù)期4.8%的股權(quán)可以收益超百億，如今看來，當(dāng)初高位套現(xiàn)是明智的。而萬物云的增持則猶如“自砍一刀”。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)情緒雖然相對(duì)偏低，但資本市場(chǎng)處于相對(duì)理性階段，對(duì)企業(yè)的估值也較為理性。萬物云的上市有望進(jìn)一步提升行業(yè)活力，實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者加入也將會(huì)使得物管行業(yè)的格局更加穩(wěn)固。
盡管如此，萬物云IPO依然吸引了超豪華的基石投資人陣容：淡馬錫、瑞銀資管、中國(guó)城通控股以及旗下的中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金、潤(rùn)暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美金。
在萬物云發(fā)布基石投資者陣容以后，萬物云CEO朱保全曾以“差市場(chǎng)結(jié)交真朋友”在朋友圈中總結(jié)。
實(shí)際上，基石投資者的引進(jìn)是對(duì)萬物云基本面和發(fā)展前景的肯定，同時(shí)也會(huì)給市場(chǎng)帶來很大的信心。
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長(zhǎng)廖理曾表示，引進(jìn)基石投資者是給公司的基本面、盈利模式、發(fā)展前景一個(gè)肯定，在引進(jìn)時(shí)將與發(fā)行人、保薦機(jī)構(gòu)就發(fā)行價(jià)格等關(guān)鍵問題進(jìn)行博弈，也是給不確定市場(chǎng)的IPO一個(gè)穩(wěn)定劑。
“萬科分拆萬物云上市不是‘賣豬仔’，叫個(gè)好價(jià)錢就把它賣掉?！庇袅粮侵毖裕f物云上市不是追求一次性高估值，投資萬物云也不是一次短期交易，而是一種長(zhǎng)線投資。
您看好萬物云的上市前景嗎？您覺得誰能與其共享資本盛宴？歡迎留言評(píng)論！