記者｜王婷婷
繼調(diào)整二手房限售、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策后，近期長(zhǎng)三角多個(gè)城市又推出二手房“帶押過戶”政策，以簡(jiǎn)化交易流程進(jìn)一步激活市場(chǎng)。
9月19日，建設(shè)銀行無(wú)錫分行在一位業(yè)主未提前還貸的情況下將其名下房產(chǎn)完成交易過戶，標(biāo)志著無(wú)錫“帶押過戶”二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。
在此之前，南京、蘇州、福州、深圳、濟(jì)南、昆明等多個(gè)城市已宣布嘗試該政策。
多名業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示，該政策可降低交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)交易流暢，減少市場(chǎng)供需之間的阻礙，是盤活二手房資源、加快二手房流通和交易，從而帶動(dòng)樓市活躍的重要?jiǎng)?chuàng)新政策。
“帶押過戶”，是指賣家存在抵押的房產(chǎn)若要上市交易，不用先還清原來(lái)的房貸就可完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。
該政策基于《民法典》的第406條規(guī)定，即抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)；若當(dāng)事人另有約定的，按照其約定；抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)不受影響。
在此之前，二手房交易流程普遍復(fù)雜且耗時(shí)較長(zhǎng)，首先是賣方借款或買方墊資，還清銀行貸款，然后解除抵押和辦理交易過戶，最后買方才重新設(shè)立抵押。
一位地產(chǎn)公司的法務(wù)人士向界面新聞表示，在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費(fèi)時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，同時(shí)賣方在尋求社會(huì)“過橋資金”時(shí)也會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。
但在實(shí)施二手房“帶押過戶”政策后，通過減輕“過橋資金”壓力，降低了賣方交易成本和房源的入市門檻；買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。
“實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無(wú)縫連接”，上述地產(chǎn)法務(wù)人士分析，該政策的安全之處還在于有第三方公證機(jī)構(gòu)的加持，可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。
以深圳為例，除了資金監(jiān)管的核心流程外，還引入公證處公正提取業(yè)務(wù)，公證處的介入對(duì)各方資金流動(dòng)具有一定保護(hù)機(jī)制，減少了因一方違約而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
無(wú)錫的“帶押過戶”則開創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費(fèi)的先例。其業(yè)務(wù)流程是，在買賣雙方簽訂資金監(jiān)管相關(guān)協(xié)議后，買方的貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并，最后歸還賣方貸款、賣方收到余款，注銷抵押登記。
同策研究院資深分析師肖云祥分析，“帶押過戶”政策的創(chuàng)新之處主要在于實(shí)現(xiàn)了便捷、高效和安全的屬性。
便捷是指買賣雙方只需在一個(gè)窗口提交一次材料即可，相關(guān)交易和過戶業(yè)務(wù)便可完成；高效則是指此類業(yè)務(wù)在新政實(shí)施下可壓縮至3天完成；從安全角度來(lái)看，全程交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進(jìn)行，雙方交易皆能得到保障。
最終落到市場(chǎng)，“帶押過戶”縮短傳統(tǒng)二手房交易周期，加快存量房的市場(chǎng)流通。
對(duì)銀行而言，從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，同比少增超過2萬(wàn)億元，樓市需求低迷。在此背景下，銀行作為抵押權(quán)人配合執(zhí)行，可盤活閑置資金，同時(shí)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍。
不過，上述地產(chǎn)法務(wù)人士也認(rèn)為，表面看該政策確實(shí)是多項(xiàng)利好，但大部分“帶押過戶”業(yè)務(wù)是以同一銀行續(xù)貸為主，因此買方受利率優(yōu)惠差等因素而增加購(gòu)房成本也有可能。
而且，如何運(yùn)用委托公證、公證提存等其他公證職能，實(shí)現(xiàn)二手房交易中的矛盾糾紛提前預(yù)防，真正確保交易安全并實(shí)現(xiàn)交易成本降低等問題，依舊面臨較多需解決的現(xiàn)實(shí)問題。
作為今年一項(xiàng)促進(jìn)二手房交易的政策，“帶押過戶”已經(jīng)在多個(gè)城市落地。據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有至少10個(gè)城市推出該政策，各地操作模式不盡相同。
以一線城市深圳為例，9月1日，深圳坪山推出“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管。資金先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過戶后可以收到購(gòu)房款；在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。
較早推出相關(guān)政策的濟(jì)南，也在8月份表示推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式，調(diào)整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預(yù)告登記放款，為實(shí)現(xiàn)“用新貸還舊貸”、“帶押過戶”新流程的實(shí)施提供政策保障。
此外，銀行直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶。通過“一次申請(qǐng)、一個(gè)窗口、一套材料”實(shí)現(xiàn)還款、放款、登記“日辦結(jié)”。
南京已明確全面推行該模式。9月16日晚間，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)發(fā)布消息稱，南京不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過與中國(guó)建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，目前已完成全市158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價(jià)值超5億元。
9月17日，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也宣布，已通過不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作，并于9月15日完成了首批政銀合作“帶押過戶”項(xiàng)目。
無(wú)錫近日也宣布，無(wú)錫市區(qū)的二手房可以“帶押過戶”，無(wú)須提前還貸，無(wú)須墊付資金，可實(shí)現(xiàn)全程免費(fèi)。
多地推行“帶押過戶”政策的背后，是二手房市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格不及預(yù)期，仍延續(xù)著“以價(jià)換量”趨勢(shì)。
單看8月，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，50城中超7成城市二手房成交量環(huán)比下降，杭州、南京等長(zhǎng)三角城市以及成都、重慶等中西部重點(diǎn)城市成交量指數(shù)均下降。
價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比7月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
當(dāng)前，“帶押過戶”正被視為二手房交易市場(chǎng)的“活水”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。但最終效力幾何，尚需時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。