文|東灘智庫(kù)  尹福臣

伴隨科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，樓宇經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)豐富多彩的發(fā)展機(jī)會(huì)，并呈現(xiàn)出新的產(chǎn)業(yè)集聚和集群發(fā)展模式。在當(dāng)前城市群和都市圈一體化演進(jìn)中，樓宇經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化擴(kuò)散并形成一些新的功能聚合節(jié)點(diǎn)，新型樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要抓手。這里筆者對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展演進(jìn)、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和發(fā)展模式做些梳理總結(jié)，以為各地方謀劃樓宇經(jīng)濟(jì)提供些參考。

一、樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展演進(jìn)

1、樓宇經(jīng)濟(jì)：是一種高密度、高復(fù)合、高效益的城市經(jīng)濟(jì)綜合體

樓宇經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以引進(jìn)各種企業(yè)、帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點(diǎn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)重要的不是樓宇，重要的是經(jīng)濟(jì)，它要承載的城市功能首要的是“發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)”。樓宇經(jīng)濟(jì)主要具有綜合體、高密度、高復(fù)合、高效益四個(gè)特點(diǎn)。

2、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展到“空間+產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營(yíng)”的3.0階段

從上世紀(jì)90年代至今，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，從單純提供“空間”的1.0階段、“空間+配套+服務(wù)”的2.0階段，發(fā)展到“空間+產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營(yíng)”的3.0階段。

1.0階段：以單一業(yè)態(tài)為主的樓宇開發(fā)

改革開放早期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)尚處于起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸商品化，樓宇經(jīng)濟(jì)主要為城市核心的辦公區(qū)，以單純提供商務(wù)空間為主，樓宇與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系相對(duì)獨(dú)立，融合度較低。

2.0階段：講求業(yè)態(tài)功能整合的樓宇開發(fā)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來高速增長(zhǎng)階段，城市核心+新區(qū)開發(fā)帶來的復(fù)合業(yè)態(tài)、綜合體及片區(qū)開發(fā)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，樓宇經(jīng)濟(jì)的業(yè)態(tài)功能不斷豐富和融合，樓宇與經(jīng)濟(jì)的融合度逐漸提高，樓宇經(jīng)濟(jì)形成空間+配套+服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)格局。

3.0階段：樓宇與產(chǎn)業(yè)融合的樓宇開發(fā)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入調(diào)整階段，樓宇成為產(chǎn)業(yè)集聚的重要載體，形成樓宇經(jīng)濟(jì)+的發(fā)展模式，上下游產(chǎn)業(yè)鏈高度融合。樓宇經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)城市多核心+多新區(qū)+近郊+社區(qū)生態(tài)的多種開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，樓宇經(jīng)濟(jì)形成了空間+產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營(yíng)的全方位競(jìng)爭(zhēng)。

3、發(fā)展趨勢(shì)：樓宇經(jīng)濟(jì)向著“綠色、智慧、共享、融合”的方向演進(jìn)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越回歸于以人為本，樓宇開發(fā)建設(shè)中更加凸顯科技、綠色的元素和共享、融合的發(fā)展理念，樓宇運(yùn)營(yíng)要更加致力于打造環(huán)境友好、綠色健康的樓宇空間，提供具有前瞻性的科技化服務(wù)，打造樓宇、企業(yè)、物業(yè)、員工共同體關(guān)系的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

 

二、新型樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)

樓宇經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的集中體現(xiàn)，包括服務(wù)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)和公共經(jīng)濟(jì)三大類產(chǎn)業(yè)。隨著城市消費(fèi)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展升級(jí)，以及科技回歸都市和新型都市工業(yè)的發(fā)展，尤其是總部經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)等新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展，呈現(xiàn)集聚化、園區(qū)化、專業(yè)化和網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了動(dòng)力強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐。

1、商業(yè)服務(wù)：產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)向規(guī)?；⑵放苹吞厣l(fā)展

商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)?；⑵放苹吞厣呄?，引致樓宇經(jīng)濟(jì)向個(gè)性化、體驗(yàn)化方向發(fā)展。主要的變化趨勢(shì)包括：從單一功能的初級(jí)市場(chǎng)向集聚各種業(yè)態(tài)及功能的綜合性商業(yè)載體發(fā)展；商業(yè)載體通過品牌復(fù)制，在各地城市中心再現(xiàn)；特色化體現(xiàn)在載體突出主題，精準(zhǔn)定位主力客群，獨(dú)具特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)等。

以下列舉了一些典型的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)：

· 大健康產(chǎn)業(yè)

· 文化創(chuàng)意

· 汽車后服務(wù)

· 健康養(yǎng)生

· 健身體育

· 零售

· 餐飲

· 酒店

· 公寓等

2、現(xiàn)代服務(wù)：新經(jīng)濟(jì)浪潮帶來現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟(jì)和智能技術(shù)等推動(dòng)下，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)融合發(fā)展趨勢(shì)明顯，產(chǎn)業(yè)分化重組和行業(yè)跨界整合頻頻出現(xiàn)，科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)等新興業(yè)態(tài)成為樓宇經(jīng)濟(jì)的主力客群。

科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)：新科技革命加速到來，各種顛覆性創(chuàng)新如物聯(lián)網(wǎng)、元宇宙、新能源、生物技術(shù)等，帶動(dòng)新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)崛起，中小企業(yè)成為創(chuàng)新生態(tài)中的主要力量，科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)服務(wù)業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。

服務(wù)經(jīng)濟(jì)：在互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟(jì)和智能技術(shù)等信息技術(shù)應(yīng)用的驅(qū)動(dòng)下，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈分解、跨界融合和創(chuàng)新，催生了大量的供應(yīng)鏈服務(wù)、專業(yè)服務(wù)外包、制造業(yè)服務(wù)化等新興業(yè)態(tài)。

創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)：虛擬現(xiàn)實(shí)、人工智能等數(shù)字科技與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)結(jié)合，促進(jìn)傳統(tǒng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并催生出諸多新的數(shù)字文創(chuàng)生態(tài)，如數(shù)字動(dòng)漫、數(shù)字游戲、數(shù)字影視、新媒體、VR體驗(yàn)等。

以下列舉了一些典型的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)：

· 信息技術(shù)服務(wù)

· 電子商務(wù)

· APP測(cè)試

· 會(huì)展服務(wù)

· 眾創(chuàng)空間

· 逆向物流

· 集中采購(gòu)

· 集合營(yíng)銷

· 呼叫中心等

3、公共服務(wù)：市場(chǎng)化、效能化和多元化催生眾多新興業(yè)態(tài)

公共服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)化改革、效能化追求和多元化主體趨向，成為未來樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展助力。越來越多市場(chǎng)化主體介入公共服務(wù)業(yè)，并進(jìn)駐商業(yè)辦公樓宇，提供健康、保健、醫(yī)療、文化、護(hù)理、教育、培訓(xùn)等多樣化的公共服務(wù)，彰顯公共服務(wù)的效益和升級(jí)。以醫(yī)療服務(wù)為例：在醫(yī)療服務(wù)市場(chǎng)化的大趨勢(shì)下，傳統(tǒng)醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈不斷分解、重組，民營(yíng)醫(yī)院、民營(yíng)診所、第三方獨(dú)立醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)、健康管理機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。

以下列舉了一些典型的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)：

· 教育培訓(xùn)

· 醫(yī)療衛(wèi)生

· 健康養(yǎng)老

· 文體中心

· 公共管理服務(wù)

· 公益性信息服務(wù)

· 社區(qū)服務(wù)等

三、新型樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式

樓宇經(jīng)濟(jì)在城市功能空間中呈現(xiàn)點(diǎn)式、線狀、園區(qū)、片區(qū)多種“樓宇生態(tài)圈”，城市核心商圈、依托新樞紐的商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展；特色產(chǎn)業(yè)樓宇引領(lǐng)新的產(chǎn)業(yè)融合，成為樓宇經(jīng)濟(jì)的一大趨勢(shì)。

1、以商圈+園區(qū)為依托的樓宇經(jīng)濟(jì)

樓宇經(jīng)濟(jì)的主要集聚模式有兩種：一種是與城市商圈發(fā)展相伴生的樓宇經(jīng)濟(jì)，城市核心商圈往往成為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依托和發(fā)展重點(diǎn)；另一種是以園區(qū)模式發(fā)展的服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，可以結(jié)合區(qū)位交通、生態(tài)環(huán)境等因素落位于城市某地。

案例鏈接：青島市北區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)格局

近年來，青島市北區(qū)積極構(gòu)建商圈+園區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)布局，通過租稅聯(lián)動(dòng)、樓宇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善樓宇設(shè)施配套等措施，持續(xù)推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提質(zhì)升級(jí)，構(gòu)建起以總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的“2+6”特色產(chǎn)業(yè)體系。

促進(jìn)核心商圈擴(kuò)容升級(jí)

依托中央商務(wù)區(qū)、青島新都心、浮山商貿(mào)區(qū)等核心商圈發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，其中中央商務(wù)區(qū)打造一批新航運(yùn)、新貿(mào)易、新金融、新信息等不同優(yōu)勢(shì)特色的產(chǎn)業(yè)集群。濱海藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶規(guī)劃發(fā)展科技商務(wù)聚集區(qū)、創(chuàng)意文化體驗(yàn)區(qū)。

引導(dǎo)特色樓宇集群發(fā)展

山東海洋特色產(chǎn)業(yè)園以青島國(guó)際航運(yùn)中心為依托，集聚航運(yùn)產(chǎn)業(yè)鏈重量級(jí)企業(yè)40余家?？缇迟Q(mào)易產(chǎn)業(yè)園推動(dòng)“跨境貿(mào)易+特色消費(fèi)”新業(yè)態(tài)發(fā)展，打造跨境貿(mào)易創(chuàng)新中心。金融產(chǎn)業(yè)園以卓越世紀(jì)中心、中海大廈、青房財(cái)富地帶等為依托，打造新金融總部高地。此外，還有青島生物科技創(chuàng)新園、中國(guó)（青島）新媒體產(chǎn)業(yè)園、青島國(guó)際人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園等。

2、依托新樞紐打造樓宇經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)

近年來，隨著快速交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，依托高鐵和空港打造樓宇經(jīng)濟(jì)集群，成為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要模式，全國(guó)各地規(guī)劃建設(shè)了眾多高鐵商務(wù)區(qū)、臨空商務(wù)區(qū)，典型如上海虹橋商務(wù)區(qū)。

案例鏈接：上海虹橋商務(wù)區(qū)

上海虹橋商務(wù)區(qū)以虹橋樞紐為依托，規(guī)劃范圍為86平方公里，以虹橋樞紐區(qū)域?yàn)橹鞴δ軈^(qū)，打造長(zhǎng)三角的綜合交通樞紐和區(qū)域商務(wù)中心。機(jī)場(chǎng)西翼中心規(guī)劃發(fā)展樞紐核心商務(wù)區(qū)、商務(wù)型辦公中心，以城市商務(wù)貿(mào)易功能為主；機(jī)場(chǎng)東翼中心規(guī)劃發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)、總部辦公中心，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)功能為核心。

目前，機(jī)場(chǎng)西翼中心已形成富有特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，形成了以商務(wù)服務(wù)、貿(mào)易服務(wù)、文化服務(wù)和公共服務(wù)協(xié)同發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)體系。

商務(wù)服務(wù)：龍頭產(chǎn)業(yè)為總部經(jīng)濟(jì)，支撐產(chǎn)業(yè)包括金融保險(xiǎn)、貿(mào)易采購(gòu)、中介咨詢、科教培訓(xùn)、信息服務(wù)等。

貿(mào)易服務(wù)：產(chǎn)業(yè)平臺(tái)為會(huì)議展示，產(chǎn)業(yè)配套包括國(guó)際會(huì)議中心、跨國(guó)采購(gòu)中心、五星級(jí)酒店、精品酒店群等。

文化服務(wù)：龍頭產(chǎn)業(yè)為總部經(jīng)濟(jì)，支撐產(chǎn)業(yè)包括文化娛樂設(shè)施、時(shí)尚文化地標(biāo)、文化盛世舉辦等。

公共服務(wù)：公共配套強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)、生活并重，配套載體購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等各類商業(yè)設(shè)施以及高端居住。

3、特色產(chǎn)業(yè)樓宇引領(lǐng)新的產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

當(dāng)前，樓宇經(jīng)濟(jì)面臨三個(gè)層面的深度變革。

一是產(chǎn)業(yè)組織變革，在互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟(jì)和智能技術(shù)等推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)分化重組和行業(yè)跨界整合，催生了眾多的新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景、新模式，在空間上也呈現(xiàn)更加多樣性的產(chǎn)業(yè)融合。

二是城市空間演進(jìn)，城市群和都市圈呈現(xiàn)一體化和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，城市功能空間不斷演進(jìn)和重塑，科技回歸都市，商旅文融合發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)復(fù)興為導(dǎo)向的園區(qū)經(jīng)濟(jì)，為樓宇經(jīng)濟(jì)提供了多樣化的發(fā)展機(jī)遇。

三是樓宇經(jīng)濟(jì)升級(jí)，越來越多的商務(wù)樓宇通過打造工作或生活場(chǎng)景，增強(qiáng)體驗(yàn)化、個(gè)性化等手段強(qiáng)化項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；移動(dòng)化、靈活性的辦公方式將誕生于生活、旅途、消費(fèi)等多類場(chǎng)景。

受樓宇經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境變化的影響，為推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)提檔升級(jí)，更好地承載都市型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，很多地方都在大力鼓勵(lì)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)樓宇，如濟(jì)南市政府出臺(tái)了《濟(jì)南市支持特色產(chǎn)業(yè)樓宇發(fā)展的若干政策》。從以下多樣化的特色樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)踐可以看出，特色產(chǎn)業(yè)樓宇正在成為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大趨勢(shì)。

科技產(chǎn)業(yè)：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園等

科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)：孵化器集群、科技貿(mào)易中心等

供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)：展貿(mào)綜合體、工業(yè)品超市等

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)：新媒體產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等

健康產(chǎn)業(yè)：健康醫(yī)療綜合體、健康商業(yè)中心等

教育產(chǎn)業(yè)：智慧教育綜合體、科教培訓(xùn)中心等

體育產(chǎn)業(yè)：電競(jìng)綜合體、運(yùn)動(dòng)主題綜合體等

電商產(chǎn)業(yè)：直播產(chǎn)業(yè)園、跨境電商產(chǎn)業(yè)園等

案例鏈接：睿泰數(shù)字產(chǎn)業(yè)園-數(shù)字教育產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)

睿泰數(shù)字產(chǎn)業(yè)園位于鎮(zhèn)江國(guó)家高新區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)目占地70畝，規(guī)劃建設(shè)面積15萬平方米。園區(qū)由睿泰集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，定位于構(gòu)建“面向大教育、大出版、大生態(tài)的數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”，打造成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的數(shù)字教育出版內(nèi)容制作基地；立足中國(guó)的國(guó)際數(shù)字教育版權(quán)交易中心和國(guó)際數(shù)字教育技術(shù)轉(zhuǎn)移中心；全球最具活力的互聯(lián)網(wǎng)教育創(chuàng)業(yè)孵化器。

睿泰數(shù)字產(chǎn)業(yè)園覆蓋五大核心產(chǎn)品，聚焦內(nèi)容制作、版權(quán)交易、科技展示、創(chuàng)業(yè)孵化和人才培訓(xùn)等領(lǐng)域。

案例鏈接：嘉興海寧皮革城-時(shí)尚潮城電商產(chǎn)業(yè)基地

項(xiàng)目位于浙江嘉興的海寧皮革城，規(guī)劃總建筑面積約21.3萬m2，以皮革產(chǎn)業(yè)帶為依托，集電商供應(yīng)鏈、孵化培訓(xùn)、智能倉(cāng)儲(chǔ)物流于一體，旨在打造領(lǐng)航長(zhǎng)三角的“千億電商基地”。目前，基地入駐大型供應(yīng)鏈企業(yè)、網(wǎng)紅KOL平臺(tái)240余家。

電商直播供貨中心

核心功能：電商供貨、網(wǎng)紅直播中心、配套攝影場(chǎng)景、KOL培訓(xùn)等一站式供應(yīng)鏈平臺(tái)服務(wù)

合作伙伴：抖音、阿里巴巴、淘寶直播、快手、拼多多

入駐機(jī)構(gòu)：擁有本地直播機(jī)構(gòu)5家，市場(chǎng)里入駐的供應(yīng)鏈商家有160多家

抖音海寧電商基地

銷售品類：以裘皮服飾、皮草服飾、毛皮服飾、皮衣、派克服等秋冬時(shí)裝為主

核心功能：從電商KOL、運(yùn)營(yíng)、售后服務(wù)、生產(chǎn)加工、倉(cāng)儲(chǔ)、打包發(fā)貨和物流快遞等多方面服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)商戶