文｜丁祖昱評樓市

8月，迎來各家上市房企的半年報季，今年上半年由于各地疫情反復，住房租賃行業(yè)也受到了一定的影響，但作為國家的民生保障行業(yè)之一，租賃行業(yè)受到了各方的關(guān)注。

今年以來，各地紛紛發(fā)布了“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)目標，三單保租房公募REITs也成功上市交易，保障性租賃住房成為各地發(fā)力的重點。

據(jù)房企披露的半年報中涉及租賃業(yè)務(wù)的部分，我們發(fā)現(xiàn)在早期的規(guī)模擴張后，目前各家每年都保持穩(wěn)定增長。

同時，隨著金融方面的支持、各地獎補政策的發(fā)布，加上今年2月旭輝瓴寓完成上海浦江華僑城柚米社區(qū)的資管退出，給行業(yè)帶來了盈利信號。

房企系長租公寓規(guī)模穩(wěn)步擴張

房企系進入住房租賃行業(yè)已有5年多的時間，在結(jié)束了早期快速的規(guī)模擴張后，開始逐漸放慢腳步，目前企業(yè)間的規(guī)模分化開始逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)2022年上半年住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模榜來看，排名前兩位的萬科泊寓和龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模已超過10萬間，與第三名有將近3萬間的差距，而30位的入榜門檻僅千間，拼規(guī)模的時代逐漸褪去。

截至2022年上半年，萬科泊寓累計開業(yè)16.95萬間，管理房源20.99萬間，上半年共新獲取10個項目，房間數(shù)9674間，開業(yè)規(guī)模較去年底增長4.39%。龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模超11萬間，較去年底增長3.77%，招商伊敦公寓管理規(guī)模3.7萬間，較2021年底增長2.78%，在早期的規(guī)模擴張后，各家每年都開始保持穩(wěn)定的增長趨勢。

從去年開始，多數(shù)企業(yè)便逐漸放慢規(guī)模擴張腳步，注重穩(wěn)健增長，與此同時，開始聚焦開業(yè)項目的精細化運營。

根據(jù)各家房企半年報披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，泊寓的出租率為94.0%，續(xù)租率為56%，龍湖冠寓整體出租率達93.3%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為95.4%，方隅公寓穩(wěn)定運營的一線重資產(chǎn)項目平均出租率超85%，企業(yè)整體的運營效益均保持穩(wěn)定，并未受疫情影響出現(xiàn)大幅下跌。

盈利難題逐漸破解

盈利問題一直是住房租賃行業(yè)面臨的難題之一。隨著金融方面的支持加上各地的獎補政策的不斷發(fā)布，都給行業(yè)帶來了盈利信號。

2022年2月旭輝瓴寓出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區(qū)”項目全部30%股權(quán)，實現(xiàn)從該租賃社區(qū)項目的資產(chǎn)退出。這是租賃住宅領(lǐng)域首個實現(xiàn)‘投融建管退’資管全周期跑通的示范性的項目。

2022年8月16日，三單保租房公募REITs開啟申購，認購階段便迎來“瘋搶”，使得三單產(chǎn)品均提前結(jié)束認購。8月31日，三單保租房REITs正式上市，實現(xiàn)30%漲停。盡管目前的保租房公募REITs的底層資產(chǎn)均為地方安居企業(yè)，未來可能對市場化租賃企業(yè)開放，這也為行業(yè)帶來了新的盈利點。

從去年開始，房企對于自身住房租賃業(yè)務(wù)的重視程度逐漸增強，也開始在年報、半年報中披露租賃業(yè)務(wù)的相關(guān)收入。

其中，龍湖自成立冠寓以來，堅持每年公布冠寓的租金收入，并于去年實現(xiàn)盈利。今年上半年，龍湖冠寓實現(xiàn)租金收入11.8億元，同比增長11%，五年復合增長率152%。

作為行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，泊寓由于此前萬村項目的影響，給租賃業(yè)務(wù)帶來了虧損，但隨著租賃業(yè)務(wù)前期投入已經(jīng)基本完成，進入收獲期也將逐漸帶來盈利，今年上半年，泊寓實現(xiàn)營業(yè)收入 14.8 億元，同比增長12.3%。

隨著各地保租房建設(shè)力度的不斷加大，國企也開始發(fā)力租賃行業(yè)。城投寬庭作為上海城投的租賃業(yè)務(wù)品牌，其“城投寬庭·灣谷社區(qū)”實現(xiàn)營業(yè)收入2516萬元，盡管目前城投寬庭的入市項目不多，但單項目能實現(xiàn)較高的營收，也為后續(xù)的項目入市提供經(jīng)驗借鑒。

隨著越來越多的房企在年報中披露租賃業(yè)務(wù)的營業(yè)收入，企業(yè)對于租賃行業(yè)能夠帶來盈利也開始持樂觀態(tài)度，租賃業(yè)務(wù)可能為房企帶來新的業(yè)務(wù)增長點。

目前來看，頭部運營商、國企更容易實現(xiàn)盈利，前者具有一定的規(guī)模，在形成規(guī)?；藴驶某恋砗蟊貙㈤_始尋求利潤的增長，后者依托國家大力發(fā)展保租房的號召，國企通過自身大規(guī)模的存量的改造加上價格較低的租賃用地新建租賃住房，較低的成本也為盈利帶來可能。

萬科泊寓、龍湖冠寓、方隅公寓

三家整體出租率情況

旭輝瓴寓從去年開始，便積極布局租賃社區(qū)項目，根據(jù)半年報披露，旭輝瓴寓目前在全國已布局21個城市，在運營及自持的大社區(qū)項目多達30余個，是目前行業(yè)內(nèi)擁有大社區(qū)最多的租賃企業(yè)。

有巢聚焦于集體建設(shè)用地以及純租賃用地建設(shè)的大型租賃社區(qū)，同時覆蓋北上廣深四個一線城市。

從目前來看，房企系運營商租賃項目的城市布局依舊聚焦一線及二線核心城市，根據(jù)房企半年報披露，招商伊敦公寓的壹棧、壹間、壹棠三大產(chǎn)品線已全面覆蓋國內(nèi)一線及核心二線城市，華潤有巢旗下的大型租賃社區(qū)均分布在一二線城市，方隅公寓目前的在管房源中，85%分布在一二線城市?？梢?，租賃需求旺盛的一線和強二線城市仍是租賃企業(yè)布局的重點城市。其中，北京、上海、杭州作為租賃布局最為熱門的三大城市，絕大多數(shù)的企業(yè)均有這三個城市的布局，廣深、南京緊隨其后，同樣成為受追捧的城市。

實現(xiàn)降本增效

租賃運營企業(yè)想要提升運營效率，實現(xiàn)盈利，必定需要優(yōu)化自身的成本支出。

早期，租賃企業(yè)并未被大眾廣泛認知，因此對于企業(yè)來說，通常會選擇知名度較高的渠道做推廣，也加大了獲客的成本。隨著租賃市場的逐漸成熟，部分企業(yè)的品牌效益也逐漸凸顯，加強自有渠道營銷也成為住房租賃企業(yè)開源節(jié)流的關(guān)鍵舉措。

今年受疫情反復的影響，部分區(qū)域招租受限，直接導致企業(yè)的經(jīng)營成本上升，萬科泊寓為克服經(jīng)營壓力，創(chuàng)新自有渠道營銷模式，加強B端客戶拓展，根據(jù)萬科半年報披露，泊寓自有渠道獲客占比達到79%，線上平臺注冊人數(shù)達到234萬，營銷費用率1.01%，新增企業(yè)客戶160家。

招商伊敦公寓也通過建立營銷聯(lián)動機制，統(tǒng)一全國渠道及客戶資源，加強自有渠道營銷，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。

我國的住房租賃市場相較于國外，整體起步較晚，結(jié)束了此前快速的規(guī)模擴張階段后，目前處于成長期。

房企系租賃運營商的規(guī)模仍在穩(wěn)步增長中，著力于開業(yè)項目的運營效率，出租率普遍有所提升。

在政府大力發(fā)展保障性租賃住房的當下，房企系租賃運營商響應(yīng)政府號召，積極踐行企業(yè)社會責任，參與到保租房的建設(shè)中，發(fā)揮自身優(yōu)勢，助力實現(xiàn)住有所居。

與此同時，企業(yè)也開始加強自有渠道營銷，在一定程度上降低成本，為企業(yè)盈利了創(chuàng)造更多的可能。