文｜丁祖昱評(píng)樓市

8月，迎來(lái)各家上市房企的半年報(bào)季，今年上半年由于各地疫情反復(fù)，住房租賃行業(yè)也受到了一定的影響，但作為國(guó)家的民生保障行業(yè)之一，租賃行業(yè)受到了各方的關(guān)注。

今年以來(lái)，各地紛紛發(fā)布了“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，三單保租房公募REITs也成功上市交易，保障性租賃住房成為各地發(fā)力的重點(diǎn)。

據(jù)房企披露的半年報(bào)中涉及租賃業(yè)務(wù)的部分，我們發(fā)現(xiàn)在早期的規(guī)模擴(kuò)張后，目前各家每年都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

同時(shí)，隨著金融方面的支持、各地獎(jiǎng)補(bǔ)政策的發(fā)布，加上今年2月旭輝瓴寓完成上海浦江華僑城柚米社區(qū)的資管退出，給行業(yè)帶來(lái)了盈利信號(hào)。

房企系長(zhǎng)租公寓規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張

房企系進(jìn)入住房租賃行業(yè)已有5年多的時(shí)間，在結(jié)束了早期快速的規(guī)模擴(kuò)張后，開(kāi)始逐漸放慢腳步，目前企業(yè)間的規(guī)模分化開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)2022年上半年住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模榜來(lái)看，排名前兩位的萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓開(kāi)業(yè)規(guī)模已超過(guò)10萬(wàn)間，與第三名有將近3萬(wàn)間的差距，而30位的入榜門檻僅千間，拼規(guī)模的時(shí)代逐漸褪去。

截至2022年上半年，萬(wàn)科泊寓累計(jì)開(kāi)業(yè)16.95萬(wàn)間，管理房源20.99萬(wàn)間，上半年共新獲取10個(gè)項(xiàng)目，房間數(shù)9674間，開(kāi)業(yè)規(guī)模較去年底增長(zhǎng)4.39%。龍湖冠寓開(kāi)業(yè)規(guī)模超11萬(wàn)間，較去年底增長(zhǎng)3.77%，招商伊敦公寓管理規(guī)模3.7萬(wàn)間，較2021年底增長(zhǎng)2.78%，在早期的規(guī)模擴(kuò)張后，各家每年都開(kāi)始保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

從去年開(kāi)始，多數(shù)企業(yè)便逐漸放慢規(guī)模擴(kuò)張腳步，注重穩(wěn)健增長(zhǎng)，與此同時(shí)，開(kāi)始聚焦開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

根據(jù)各家房企半年報(bào)披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，泊寓的出租率為94.0%，續(xù)租率為56%，龍湖冠寓整體出租率達(dá)93.3%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.4%，方隅公寓穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的一線重資產(chǎn)項(xiàng)目平均出租率超85%，企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)效益均保持穩(wěn)定，并未受疫情影響出現(xiàn)大幅下跌。

盈利難題逐漸破解

盈利問(wèn)題一直是住房租賃行業(yè)面臨的難題之一。隨著金融方面的支持加上各地的獎(jiǎng)補(bǔ)政策的不斷發(fā)布，都給行業(yè)帶來(lái)了盈利信號(hào)。

2022年2月旭輝瓴寓出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區(qū)”項(xiàng)目全部30%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)從該租賃社區(qū)項(xiàng)目的資產(chǎn)退出。這是租賃住宅領(lǐng)域首個(gè)實(shí)現(xiàn)‘投融建管退’資管全周期跑通的示范性的項(xiàng)目。

2022年8月16日，三單保租房公募REITs開(kāi)啟申購(gòu)，認(rèn)購(gòu)階段便迎來(lái)“瘋搶”，使得三單產(chǎn)品均提前結(jié)束認(rèn)購(gòu)。8月31日，三單保租房REITs正式上市，實(shí)現(xiàn)30%漲停。盡管目前的保租房公募REITs的底層資產(chǎn)均為地方安居企業(yè)，未來(lái)可能對(duì)市場(chǎng)化租賃企業(yè)開(kāi)放，這也為行業(yè)帶來(lái)了新的盈利點(diǎn)。

從去年開(kāi)始，房企對(duì)于自身住房租賃業(yè)務(wù)的重視程度逐漸增強(qiáng)，也開(kāi)始在年報(bào)、半年報(bào)中披露租賃業(yè)務(wù)的相關(guān)收入。

其中，龍湖自成立冠寓以來(lái)，堅(jiān)持每年公布冠寓的租金收入，并于去年實(shí)現(xiàn)盈利。今年上半年，龍湖冠寓實(shí)現(xiàn)租金收入11.8億元，同比增長(zhǎng)11%，五年復(fù)合增長(zhǎng)率152%。

作為行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，泊寓由于此前萬(wàn)村項(xiàng)目的影響，給租賃業(yè)務(wù)帶來(lái)了虧損，但隨著租賃業(yè)務(wù)前期投入已經(jīng)基本完成，進(jìn)入收獲期也將逐漸帶來(lái)盈利，今年上半年，泊寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 14.8 億元，同比增長(zhǎng)12.3%。

隨著各地保租房建設(shè)力度的不斷加大，國(guó)企也開(kāi)始發(fā)力租賃行業(yè)。城投寬庭作為上海城投的租賃業(yè)務(wù)品牌，其“城投寬庭·灣谷社區(qū)”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2516萬(wàn)元，盡管目前城投寬庭的入市項(xiàng)目不多，但單項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)較高的營(yíng)收，也為后續(xù)的項(xiàng)目入市提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。

隨著越來(lái)越多的房企在年報(bào)中披露租賃業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入，企業(yè)對(duì)于租賃行業(yè)能夠帶來(lái)盈利也開(kāi)始持樂(lè)觀態(tài)度，租賃業(yè)務(wù)可能為房企帶來(lái)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

目前來(lái)看，頭部運(yùn)營(yíng)商、國(guó)企更容易實(shí)現(xiàn)盈利，前者具有一定的規(guī)模，在形成規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化的沉淀后必將開(kāi)始尋求利潤(rùn)的增長(zhǎng)，后者依托國(guó)家大力發(fā)展保租房的號(hào)召，國(guó)企通過(guò)自身大規(guī)模的存量的改造加上價(jià)格較低的租賃用地新建租賃住房，較低的成本也為盈利帶來(lái)可能。

萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、方隅公寓

三家整體出租率情況

旭輝瓴寓從去年開(kāi)始，便積極布局租賃社區(qū)項(xiàng)目，根據(jù)半年報(bào)披露，旭輝瓴寓目前在全國(guó)已布局21個(gè)城市，在運(yùn)營(yíng)及自持的大社區(qū)項(xiàng)目多達(dá)30余個(gè)，是目前行業(yè)內(nèi)擁有大社區(qū)最多的租賃企業(yè)。

有巢聚焦于集體建設(shè)用地以及純租賃用地建設(shè)的大型租賃社區(qū)，同時(shí)覆蓋北上廣深四個(gè)一線城市。

從目前來(lái)看，房企系運(yùn)營(yíng)商租賃項(xiàng)目的城市布局依舊聚焦一線及二線核心城市，根據(jù)房企半年報(bào)披露，招商伊敦公寓的壹棧、壹間、壹棠三大產(chǎn)品線已全面覆蓋國(guó)內(nèi)一線及核心二線城市，華潤(rùn)有巢旗下的大型租賃社區(qū)均分布在一二線城市，方隅公寓目前的在管房源中，85%分布在一二線城市?？梢?jiàn)，租賃需求旺盛的一線和強(qiáng)二線城市仍是租賃企業(yè)布局的重點(diǎn)城市。其中，北京、上海、杭州作為租賃布局最為熱門的三大城市，絕大多數(shù)的企業(yè)均有這三個(gè)城市的布局，廣深、南京緊隨其后，同樣成為受追捧的城市。

實(shí)現(xiàn)降本增效

租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)想要提升運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)盈利，必定需要優(yōu)化自身的成本支出。

早期，租賃企業(yè)并未被大眾廣泛認(rèn)知，因此對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，通常會(huì)選擇知名度較高的渠道做推廣，也加大了獲客的成本。隨著租賃市場(chǎng)的逐漸成熟，部分企業(yè)的品牌效益也逐漸凸顯，加強(qiáng)自有渠道營(yíng)銷也成為住房租賃企業(yè)開(kāi)源節(jié)流的關(guān)鍵舉措。

今年受疫情反復(fù)的影響，部分區(qū)域招租受限，直接導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本上升，萬(wàn)科泊寓為克服經(jīng)營(yíng)壓力，創(chuàng)新自有渠道營(yíng)銷模式，加強(qiáng)B端客戶拓展，根據(jù)萬(wàn)科半年報(bào)披露，泊寓自有渠道獲客占比達(dá)到79%，線上平臺(tái)注冊(cè)人數(shù)達(dá)到234萬(wàn)，營(yíng)銷費(fèi)用率1.01%，新增企業(yè)客戶160家。

招商伊敦公寓也通過(guò)建立營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)一全國(guó)渠道及客戶資源，加強(qiáng)自有渠道營(yíng)銷，不斷提升核心運(yùn)營(yíng)管理能力及品牌價(jià)值。

我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)相較于國(guó)外，整體起步較晚，結(jié)束了此前快速的規(guī)模擴(kuò)張階段后，目前處于成長(zhǎng)期。

房企系租賃運(yùn)營(yíng)商的規(guī)模仍在穩(wěn)步增長(zhǎng)中，著力于開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率，出租率普遍有所提升。

在政府大力發(fā)展保障性租賃住房的當(dāng)下，房企系租賃運(yùn)營(yíng)商響應(yīng)政府號(hào)召，積極踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，參與到保租房的建設(shè)中，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，助力實(shí)現(xiàn)住有所居。

與此同時(shí)，企業(yè)也開(kāi)始加強(qiáng)自有渠道營(yíng)銷，在一定程度上降低成本，為企業(yè)盈利了創(chuàng)造更多的可能。