記者｜黃昱
保利發(fā)展作為最大央企開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，成為上半年為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)的房企之一。
8月29日晚間，保利發(fā)展發(fā)布2022年半年度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1107.63億元，同比增長(zhǎng)23.10%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)149.24億元，同比增長(zhǎng)1.60%；歸母凈利潤(rùn)108.26億元，同比增長(zhǎng)5.11%。
盡管歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，但并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)與收入的同比例增長(zhǎng)，主要原因在于利潤(rùn)率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。
據(jù)報(bào)告，上半年，保利發(fā)展的毛利率為25.55%，同比下降 6.95個(gè)百分點(diǎn)，與行業(yè)下行趨勢(shì)一致；凈利率為13.47%，同比下降2.85個(gè)百分點(diǎn)。
保利發(fā)展曾在2021年業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。
即便利潤(rùn)率下降，但憑借著融資優(yōu)勢(shì)，保利發(fā)展仍然保持投資強(qiáng)度，上半年拓展項(xiàng)目37個(gè)，新增容積率面積412萬(wàn)平方米，拓展金額607億元。
在投資策略上，保利發(fā)展上半年在一二線(xiàn)城市、38 個(gè)核心城市拓展金額占比分別為85%和90%，分別同比提升16、14個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展強(qiáng)調(diào)，這些拓展資源全部位于市場(chǎng)有效邊界內(nèi)。
與此同時(shí)，保利發(fā)展對(duì)重資產(chǎn)的投入也開(kāi)始更加謹(jǐn)慎，嚴(yán)控商辦及自持物業(yè)規(guī)模，上半年新增住宅貨量占比94%，同比提升 8個(gè)百分點(diǎn)。
從融資狀況來(lái)看，保利發(fā)展維持正常，上半年發(fā)行公司債65 億元、中期票據(jù)75億元，平均融資成本3.09%。其中，5月發(fā)行的3年期中期票據(jù)、8月發(fā)行的3+2年期公司債票面利率僅為 2.80%，分別創(chuàng)下保利發(fā)展發(fā)行同類(lèi)產(chǎn)品的歷史最低利率。
截至今年上半年底，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3635億元，綜合融資成本約4.32%，較去年末下降14個(gè)基點(diǎn)。
按“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)，保利發(fā)展屬于綠檔，截至今年上半年底，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.45%、凈負(fù)債率為64.14%、現(xiàn)金短債比為1.41。此外，一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為 21%，短期償債壓力可控。
在有融資優(yōu)勢(shì)支撐下，已多年不再重提“重返前三”的保利發(fā)展，在年初的2022年度工作會(huì)議上提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)。
單就銷(xiāo)售規(guī)模而言，保利發(fā)展今年上半年成功從去年的第四名上升為了第三名。
事實(shí)上，“碧萬(wàn)?！钡木置鎻慕衲?月份就開(kāi)始出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)保利發(fā)展以前三月約907億元的銷(xiāo)售額超越融創(chuàng)中國(guó)。
今年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售約2102.21億元，同比下降 26.29%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1307.31萬(wàn)平方米，同比下降 21.78%。
從銷(xiāo)售貢獻(xiàn)來(lái)看，核心城市貢獻(xiàn)度提升，38個(gè)核心城市對(duì)保利發(fā)展的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)為79%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。并且，保利發(fā)在22個(gè)城市銷(xiāo)售排名第一，46個(gè)城市排名前三。
展望下半年的行業(yè)發(fā)展，保利發(fā)展管理層認(rèn)為，在多種因素影響下，居民對(duì)購(gòu)買(mǎi)力與收入預(yù)期恢復(fù)的信心尚不堅(jiān)定，疊加房企出險(xiǎn)等事件作用，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加重。
保利發(fā)展管理層表示，在購(gòu)買(mǎi)力與情緒走弱的影響下，增量購(gòu)房需求難以提振，存量需求釋放延后，使銷(xiāo)售去化延續(xù)低迷狀態(tài)，進(jìn)而限制房企投融資端表現(xiàn)。現(xiàn)有穩(wěn)市政策的托底效果邊際遞減，后續(xù)發(fā)力與創(chuàng)新空間仍需觀察。綜合作用下，行業(yè)短期仍將處于筑底修復(fù)階段，回暖的拐點(diǎn)仍待確認(rèn)。