記者｜牛鈺
在行業(yè)新的調(diào)整周期，中交地產(chǎn)難得延續(xù)了去年?duì)I收增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但仍未擺脫利潤(rùn)下滑局面。
8月29日晚間，中交地產(chǎn)（000736）發(fā)布的2022年半年度報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入124.42億元，同比增長(zhǎng)151.39%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為28.13億元，較去年底的負(fù)值轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)124.31%。
分地區(qū)看，華東地區(qū)占中交地產(chǎn)總營(yíng)收比例達(dá)54.83%，同比增長(zhǎng)超390%，華南及華中地區(qū)占比雖不大，增速也分別超過(guò)40倍及10倍，營(yíng)收貢獻(xiàn)最小的華北區(qū)域，同期下滑60.25%。
中交地產(chǎn)的營(yíng)收上半年之所以能實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，主要由于本期交房結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)收入同比增長(zhǎng)152.61%。但同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)成本也大幅增長(zhǎng)176.8%，高于營(yíng)收增速，導(dǎo)致毛利率下滑8%。
上半年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為8425.4萬(wàn)元，同比下降47.87%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-4546.75萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了87.08%。
在銷售方面，2022年上半年，中交地產(chǎn)（全口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積104萬(wàn)平方米，較上年同期減少15.58%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額205億元，較上年同期減少35.94%；實(shí)現(xiàn)銷售回款金額195億元，較上年同期減少24.71%。
從權(quán)益口徑來(lái)看銷售乏力態(tài)勢(shì)也很明顯，1-6月份，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約銷售金額164億元，較上年同期減少24.07%；實(shí)現(xiàn)銷售回款金額143億元，較上年同期減少27.04%。
截至2022年6月30日，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目112個(gè)，項(xiàng)目總建筑面積3012萬(wàn)平方米，期末累計(jì)已竣工面積1150萬(wàn)平方米，在建及待建面積1862萬(wàn)平方米。
上半年，中交共新增8宗土地，合計(jì)土地價(jià)款163.71億元，權(quán)益價(jià)款63.55億元，其中總價(jià)為137.53億元的6宗地塊為今年一季度獲取，二季度投資力度明顯放緩。
5月19日，中交地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，將以7.6億收購(gòu)花樣年紹興項(xiàng)目股權(quán)，但該宗地塊并未納入上半年結(jié)算期。
值得注意的是，中交地產(chǎn)收購(gòu)上述紹興項(xiàng)目股權(quán)時(shí)，正是股價(jià)連提漲停板卻伴隨著“債務(wù)兌付壓力”傳言之際。
5月12日晚間，中交地產(chǎn)針對(duì)“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無(wú)法償還的報(bào)告”回應(yīng)稱，公司目前現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還。
截至2022年6月30日止，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1482.83億元，較上年度末增長(zhǎng)了4.45%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為331.7億元，較上年度末增長(zhǎng)1.79%。
負(fù)債方面，截止6月底，中交地產(chǎn)剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為82.53%，凈負(fù)債率為218.83%，現(xiàn)金短債比為0.41，處于“三道紅線”中的紅檔，與去年底數(shù)據(jù)相比并未有明顯改善。
并且除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，中交地產(chǎn)涉及房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、代建等業(yè)務(wù)，但營(yíng)收占比均不高，尤其是其吸納世茂前副總裁劉輝擔(dān)任板塊負(fù)責(zé)人的代建業(yè)務(wù)，上半年雖出現(xiàn)同比20%的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)600多萬(wàn)管理費(fèi)收入，但占總營(yíng)收比例僅0.05%，規(guī)模增長(zhǎng)有限。
中交地產(chǎn)在中期報(bào)告中反思稱，資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運(yùn)營(yíng)整體專業(yè)能力偏弱、滯重資產(chǎn)去化慢等問(wèn)題仍然沒(méi)有得到根本解決；地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，除疫情、政策宏觀調(diào)控等客觀因素影響，也反映出公司運(yùn)營(yíng)管理的精細(xì)化、科學(xué)化水平還不夠，產(chǎn)品溢價(jià)能力還不足。
針對(duì)此情況，下半年中交地產(chǎn)將繼續(xù)強(qiáng)化主營(yíng)業(yè)務(wù)，除傳統(tǒng)招拍掛方式外，將逐步加大收并購(gòu)力度，同時(shí)繼續(xù)控制有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)。