記者｜吳波
房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，令房產(chǎn)中介行業(yè)也面臨著挑戰(zhàn)。作為頭部中介公司貝殼（NYSE:BEKE;HKEX:2423），也無可避免受到影響。
過去的半年里，貝殼董事長兼CEO彭永東帶領幾十名管理層下沉到一線，體驗經(jīng)紀人，裝修業(yè)務客戶經(jīng)理、租賃收房、管家等不同崗位的工作，成為這家公司對沖風險最鮮活的寫照 。上半年的業(yè)績也展現(xiàn)了貝殼在行業(yè)低谷期的韌性。
8月23日，貝殼發(fā)布2022年上半年財務業(yè)績。財報顯示，貝殼上半年的總交易額（GTV）為12255億元（人民幣，下同），較2021年同期的22904億元下降46.5%；凈收入為263億元，較2021年同期449億元下降41.3%；經(jīng)調(diào)整凈虧損為5.92億元，而2021年同期經(jīng)調(diào)整凈利潤為31.4億元。
雖然貝殼營收和利潤面臨下滑，但其業(yè)績?nèi)愿哂谛袠I(yè)平均水平。這背后是貝殼商業(yè)策略的調(diào)整，著眼于當下，貝殼采取了一系列措施規(guī)避當下風險。對于未來，貝殼則調(diào)整商業(yè)布局，來對沖新房和存量業(yè)務的周期波動。
新房計提壞賬準備金22億
“貝殼沒有躺平”，貝殼執(zhí)行董事、CFO徐濤在2022年中期業(yè)績會上說，面對行業(yè)的挑戰(zhàn)，貝殼采取了一系列降本增效舉措，平臺的經(jīng)營能力和經(jīng)營效益明顯提高，有效收窄了行業(yè)調(diào)整給公司業(yè)績表現(xiàn)帶來的波幅影響。
圍繞居住平臺，貝殼確立了“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，“一體”即房產(chǎn)交易業(yè)務，兩翼則為家裝家居服務和房屋租賃服務。
目前，房產(chǎn)交易業(yè)務仍然依然占據(jù)貝殼營收的大頭。根據(jù)財報，截至今年上半年，貝殼二手房業(yè)務的總交易額為7676億元，較2021年同期的13254億元下降42.1%；新房業(yè)務的總交易額為4154億元，較2021年同期的8417億元下降50.6%。
盡管貝殼房產(chǎn)交易業(yè)務整體面臨下滑，但依然優(yōu)于市場水平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第二季度全國二手市場GTV同比下降約45%，而貝殼存量房交易GTV為3935億元，同比下降40%，二手房交易GTV同比下降約41%。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度全國新建商品住宅銷售總交易額同比下降36%，相較第一季度跌幅進一步擴大，是1999年以來第二大單季度同比跌幅，克而瑞百強房企二季度銷售額同比下降53.4%，市場仍在“供需兩弱”的低谷徘徊。
但二季度，貝殼新房完成GTV達到2227億元，同比下降55%，環(huán)比增長15.6%。新房業(yè)務貢獻利潤率在第二季度也達到了24%，為近兩年以來的高位。
能夠搶抓樓市筑底復蘇的機會，得益于貝殼一系列具有針對性的措施?；A設施層面，貝殼優(yōu)化了線上商機的分配機制，避免經(jīng)紀人為獲取商機作弊。貝殼同時迭代了商機匹配模型，讓作業(yè)更聚焦，匹配更精準。
運營方面，貝殼繼續(xù)強化以房源為核心的二手業(yè)務精細化管理，提升房源維護質量。今年以來，鏈家（貝殼旗下房產(chǎn)經(jīng)紀直營品牌）通過治理虧損門店、提升人效、投入社區(qū)防疫等舉措，在疫情好轉后業(yè)務實現(xiàn)復蘇。
貝殼在平臺基礎設施和產(chǎn)品應用上也持續(xù)堅定，使門店和經(jīng)紀人網(wǎng)絡規(guī)模更趨穩(wěn)定。
在2022年中期業(yè)績會上，彭永東用數(shù)據(jù)佐證了這些措施帶來的效果，“二季度末貝殼連接活躍門店數(shù)超過41000家，環(huán)比下降4%；平臺連接活躍經(jīng)紀人超過38萬人，環(huán)比跌幅收窄至0.4%。貝殼大部分城市門店及經(jīng)紀人數(shù)量在二季度已經(jīng)企穩(wěn)，6月北京、上?；钴S經(jīng)紀人流失率降至僅1%-3%。其他城市活躍經(jīng)紀人6月月度流失率也降至5.6%?！?/p>
新房市場方面，貝殼在房源端、渠道端和運營方面發(fā)力。房源端，貝殼開展與優(yōu)質開發(fā)商的總對總合作，提升國有房企銷售占比，增加業(yè)務抗風險能力。
據(jù)彭永東透露，第二季度貝殼國有房企銷售占比提升至37%，環(huán)比提升7個百分點。
在運營端，貝殼持續(xù)推進“快傭”等銷售策略?？靷蝽椖孔岄_發(fā)商可以有機會提前支付傭金，一方面幫助開發(fā)商提升新房去化效率，另一方面平臺的應收賬款和經(jīng)紀人回款安全也得以保障，形成良性正循環(huán)。
快傭項目去化效率持續(xù)高于非快傭項目，也吸引開發(fā)商接受和主動選擇快傭支付方式。上半年，快傭收入占新房收入比累計達到22%。
徐濤稱，貝殼新房業(yè)務現(xiàn)金生成能力突出，累計回款84.5億元，現(xiàn)金收入比達到1.27。同時為抵御風險，貝殼已對新房應收記起了較為充足的壞賬準備。
“截至22年二季度末，公司累計壞賬準備余額22.1億，已經(jīng)覆蓋公司應收原值的31%，具體包括一些較高風險的開發(fā)商，歷史無抵押應收余額，按頂格83%的比例計提了壞賬準備，累計金額13.2億元。對次高風險開發(fā)商和項目的應收余額，按照49%的比例計提壞賬準備，累計計提金額1.6億元，同時對風險較低的其他開發(fā)商，按10~20%的比例計提壞賬?！?徐濤說。
貝殼認為，公司后續(xù)產(chǎn)生大額新增計提的風險已經(jīng)很小。
家裝家居規(guī)模期待過百億
主營業(yè)務業(yè)績雖面臨下滑，但貝殼家裝家居業(yè)績則實現(xiàn)增長。這源于，貝殼首次將圣都家裝的業(yè)績合并入賬。
財報顯示，二季度，貝殼家裝家居業(yè)務實現(xiàn)pro forma收入13.7億元，同比增長超過10%，完成簽約合同額接近17億元。上半年，貝殼家裝家居的凈收入為11億元，2021年同期則為8000萬元。
去年7月，貝殼宣布收購圣都家裝。經(jīng)過一年時間，貝殼和圣都進行了團隊組織結構、業(yè)務、系統(tǒng)等融合，產(chǎn)生明顯的協(xié)同效應。比如，圣都加入后帶來的供應鏈幫助被窩（貝殼旗下整裝品牌）客單價同比提升33%。
在2022年中期業(yè)績會上，針對家裝家居業(yè)務，貝殼管理提出三個期待。
第一，家裝行業(yè)沒有巨無霸，目前沒有規(guī)模超過40億元的公司。貝殼管理層希望貝殼家裝家居規(guī)模過百億。
第二，貝殼一賽道（二手和新房交易服務業(yè)務）對家裝家居業(yè)務的流量貢獻合同額占比在6月已經(jīng)超過了25%。貝殼管理層希望貝殼一賽道導流的占比能超過40%。
第三，硬裝疊加新零售整裝滲透率可以放大。
作為被寄予厚望的“兩翼”之一，貝殼租房業(yè)務也在持續(xù)擴大。截至二季度末，簽約口徑在管房源量超過4.2萬套，較一季度末增加接近2.2萬套。其中，貝殼分布式租賃管理業(yè)務——“省心租”在管房源規(guī)模突破3.1萬套。
展望下半年，徐濤認為，隨著寬松政策的持續(xù)加碼，市場信心將平穩(wěn)恢復，強二線城市的二手市場會迅速恢復至同比增長。隨著市場的復蘇，預計下半年貝殼房產(chǎn)交易服務業(yè)務的運營費用將每季度節(jié)省約3億元至4億元，運營費用的絕對值將下降到2019年下半年的水平，盈利能力將逐步恢復。