記者 | 王婷婷
編輯 | 彭飛
在上海地鐵11號(hào)線連接昆山的終點(diǎn)站花橋站外，幾個(gè)身穿白襯衫、黑色西裝褲的年輕人看到有乘客進(jìn)出時(shí)，便會(huì)向前兩步，微笑問(wèn)道，“花橋，考慮買房嗎？”
8月中下旬，在昆山放松對(duì)外地人的購(gòu)房限制后，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)銷售人員在近40度高溫下忙碌起來(lái)。
作為連續(xù)16年穩(wěn)居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市首位的城市，昆山因緊鄰上海嘉定區(qū)以及有地鐵連通，這些年承接了不少來(lái)自上海的外溢購(gòu)房需求，平均房?jī)r(jià)也從8000元/平米漲到2.4萬(wàn)元/平米以上。
但在房地產(chǎn)行業(yè)整體期，昆山樓市從去年下半年開(kāi)始也表現(xiàn)低迷。
如今，昆山正試圖激活沉寂已久的樓市。8月18日，昆山取消了外地戶籍購(gòu)房的社保要求，即近期銷售人員口中的“憑身份證就能買房”。
近日，界面新聞實(shí)地走訪昆山樓市發(fā)現(xiàn)，新政后新房市場(chǎng)確有回暖，但各區(qū)域分化、項(xiàng)目冷熱不均現(xiàn)象明顯。從區(qū)域來(lái)看，以花橋開(kāi)發(fā)區(qū)、城東開(kāi)發(fā)區(qū)板塊升溫最明顯；具體到項(xiàng)目，適合剛需購(gòu)房者的小戶型去化最快。
“睡城”花橋被激活
昆山在限購(gòu)放開(kāi)的當(dāng)天，商品住宅成交套數(shù)剛破100套，但次日成交套數(shù)就達(dá)到1041套，增長(zhǎng)十倍。
這一銷售成績(jī)，鼓舞著這個(gè)城市的每一位房產(chǎn)銷售人士，尤其是在有著“上海后花園”之稱的花橋。
雖然在昆山本地市民眼中，花橋房?jī)r(jià)居高不下的原因僅僅是離上海太近，各方面配套都跟不上，并不建議購(gòu)買，“那邊很多二手房都在拋售，都沒(méi)人接手，妥妥的睡城?！?
但絕大部分房產(chǎn)中介人員近期都處于興奮狀態(tài)。白天，他們?cè)谄脚_(tái)秒回客戶咨詢信息，并且負(fù)責(zé)接送客戶看房，晚上則要安排后續(xù)的簽約和看房計(jì)劃，而且花橋目前在售的新房項(xiàng)目并不多。
8月20日，昆山限購(gòu)放開(kāi)的第一個(gè)周六，界面新聞探訪花橋多個(gè)售樓中心，以象嶼都城嘉園最為熱鬧，不到下午3點(diǎn)，項(xiàng)目來(lái)訪人數(shù)已經(jīng)超過(guò)200組，樣板間也是人來(lái)人往。
該項(xiàng)目主推67-104平方米的剛需小戶型，均價(jià)約為2.3萬(wàn)元/平米 ，總價(jià)約147-260萬(wàn)元，毛坯交付，預(yù)計(jì)2024年3月交房。以銷售人員推薦的一套位于11樓的83平方米2居室為例，首付57.47萬(wàn)元，貸款131萬(wàn)元。按30年計(jì)算，每月月供為6444元。
在月供還未計(jì)算出來(lái)時(shí)，銷售人員翻看微信群消息后告訴界面新聞，該套房源一分鐘前已被成交出去，話音剛落便是砸金蛋的聲響。
體現(xiàn)該項(xiàng)目高熱度的還有幾個(gè)細(xì)節(jié)，比如現(xiàn)場(chǎng)已無(wú)空余桌椅，銷售人員的嗓子逐漸沙啞，以及金蛋被砸后不再有祝賀聲、鼓掌聲。
“今天大半天時(shí)間已賣出去近30套?！睋?jù)銷售人員介紹，花橋市場(chǎng)在一夜之間被激活，無(wú)論是咨詢客戶還是帶看，甚至項(xiàng)目來(lái)訪，都是成倍增加，且90%以上的客戶都是來(lái)自上海。
象嶼都城嘉園之所以更受歡迎，主要還是因?yàn)檎紦?jù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
與都城嘉園相比，花橋板塊另一新房項(xiàng)目香逸鉑悅，單價(jià)更高，去化更慢，離地鐵也更遠(yuǎn)。以一套位于13層的89平方米二居室為例，單價(jià)25301元/平米，總價(jià)226.4萬(wàn)元，每月月供需7800元。
不過(guò)，該項(xiàng)目目力可見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)是今年年底即可交付，以及周邊的教育資源，有蘇州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、華東康橋國(guó)際學(xué)校，也有集善幼兒園以及嘉善小中學(xué)。
但很明顯，對(duì)于絕大多數(shù)只是將花橋作為自己“上海第一站”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，性價(jià)比才是首要考慮因素?；蛟S正是這個(gè)原因，香逸鉑悅自去年12月份開(kāi)盤，項(xiàng)目去化緩慢，此次放開(kāi)限購(gòu)后回溫也不及都城嘉園。
象嶼聯(lián)合保利操盤的明月璟辰苑則是個(gè)例外。同樣是單價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元，依然迎來(lái)不錯(cuò)的銷售。界面新聞了解到，該項(xiàng)目以88-118平方米的3-4房戶型為主，精裝交付，計(jì)劃2024年10月交付。
象嶼地產(chǎn)的一位銷售主管告訴界面新聞，截至下午5點(diǎn)，8月20日已成交了25套?！拔覀冞@個(gè)項(xiàng)目屬于小型社區(qū)，只有1300多戶，現(xiàn)在房源所剩不多，這一期推出的410套只有幾十套了?！?/span>
一邊竭盡全力銷售，另一邊釋放漲價(jià)風(fēng)聲。上述銷售主管表示，表面看單價(jià)確實(shí)不低，但是拋出掉裝修費(fèi)，以及可以破格贈(zèng)送一個(gè)價(jià)值10萬(wàn)元的車位，折算下來(lái)該房源單價(jià)22400元，“到下一期開(kāi)盤，已經(jīng)確定這個(gè)項(xiàng)目會(huì)漲到2.8萬(wàn)/平米左右?！?
“花橋還是可以，昆山樓市很大一部分是靠花橋來(lái)支撐的?！爆F(xiàn)場(chǎng)一名購(gòu)房者感嘆道。
十年城西，十年城東
在昆山還有種說(shuō)法是，前十年看城西，后十年看城東。
“城西房?jī)r(jià)從2013年的8000-9000元漲到現(xiàn)在5萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在已無(wú)地可拍，再往前只能走鄉(xiāng)鎮(zhèn)方向，到天花板了，接下來(lái)是屬于城東開(kāi)發(fā)區(qū)的時(shí)代?！必?fù)責(zé)昆山城東區(qū)域的中介人員劉文說(shuō)道。
界面新聞實(shí)地走訪了解到，城西區(qū)域內(nèi)因新房供應(yīng)長(zhǎng)期稀缺，每有新盤推出便能實(shí)現(xiàn)售罄，無(wú)法滿足昆山人“居住向西”的置業(yè)需求。
比如今年唯一新盤合頌蘭亭花園項(xiàng)目，入市以來(lái)4次加推都賣完，銷售金額超30億元。
城中區(qū)域亦是如此。位于該板塊的鹿鳴錦苑（鹿鳴府）項(xiàng)目由中建七局旗下子公司開(kāi)發(fā)，銷售均價(jià)32500元/平方米。中介人士表示，鹿鳴錦苑項(xiàng)目看房不僅要100萬(wàn)驗(yàn)資，還需要“茶水費(fèi)”。
8月19日，該項(xiàng)目推出270套房源，開(kāi)盤便售罄，實(shí)現(xiàn)銷售金額超13億元。
城東則有三個(gè)新房項(xiàng)目在售，保利正榮棠悅花園、中建春景雅苑和東望璟園。19日下午，棠悅花園項(xiàng)目售樓處開(kāi)始熱鬧起來(lái)，但看房者停留時(shí)間普遍較短?，F(xiàn)場(chǎng)一位銷售人員告訴界面新聞，該項(xiàng)目小戶型（100平方以內(nèi)）剛需房源已售完，僅剩下幾套戶型較差的房源。
據(jù)其介紹，棠悅花園目前銷售單價(jià)為22600元/平方米，2024年精裝交付。項(xiàng)目500米處有首創(chuàng)奧特萊斯，附近還有即將投入運(yùn)營(yíng)的東部醫(yī)療中心，步行約5分鐘可到達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)體育公園，因此自開(kāi)盤就熱度未減。
城東區(qū)域熱度最高的屬中建春景雅苑項(xiàng)目，新政次日就成交了20余套。項(xiàng)目定位改善群體，戶型以143-168平方米為主，銷售單價(jià)22000元/平方米。
雖然地理位置優(yōu)勢(shì)不明顯，但項(xiàng)目性價(jià)比較高，靠近中環(huán)，自持約2.9萬(wàn)方商業(yè)體，兩公里內(nèi)有世茂廣場(chǎng)、首創(chuàng)奧特萊斯以及在建的S1號(hào)線金融街站。
該項(xiàng)目在今年2月首開(kāi)，半年時(shí)間內(nèi)備案323套，前4個(gè)月消化掉180套，自7月中旬開(kāi)始樓市熱度漸恢復(fù)，近一個(gè)月時(shí)間去化150套左右。
隨著購(gòu)房熱情增漲，項(xiàng)目首付要求也由前期的兩個(gè)月結(jié)清變?yōu)楝F(xiàn)在的七日內(nèi)繳齊。
而作為城東唯一一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目（毛坯交付），建滔菁庭冷清得多。該項(xiàng)目只有兩棟在售，從去年底開(kāi)盤至今，去化接近50%。中介人員給出的解釋是“疫情影響”，但根本原因其實(shí)是這里已位于陸家板塊，距離城東市中心車程至少需20分鐘。
毫無(wú)疑問(wèn)，在昆山的樓市邏輯里，項(xiàng)目地理位置仍是決定去化的主要因素。
昆山樓市承壓
昆山的城東板塊也承接著越來(lái)越多的上海外溢需求。
多名負(fù)責(zé)城東區(qū)域的中介人員告訴界面新聞，近期咨詢、帶看的客戶基本都是從上海而來(lái)，尤其是有了蘇州S1號(hào)線（在建）、占地950畝的體育公園、永旺夢(mèng)樂(lè)城以及東部醫(yī)療中心等加持，城東板塊樓市的投資屬性漸強(qiáng)。
從事房產(chǎn)銷售超過(guò)7年，從昆山到嘉興，再由嘉興返回昆山，劉文如今十分看好城東樓市?！艾F(xiàn)在24000元的均價(jià)，未來(lái)接近4萬(wàn)是輕而易舉的，你看城東現(xiàn)在有些二手房項(xiàng)目已經(jīng)是4萬(wàn)元的水平了?！?9日下午，他這樣對(duì)一位帶看客戶說(shuō)道。
昆山本地一名本地購(gòu)房者持同樣的態(tài)度，今年年初就已將自己一套位于城北的房子掛出去，想在城東開(kāi)發(fā)區(qū)買套新房。據(jù)他所說(shuō)，身邊不少朋友都選擇在城東置換了新房，項(xiàng)目如首創(chuàng)悅都、綠地21新城等。
昆山樓市重心東移的說(shuō)法似乎可站住腳，但城東卻很難成為下一個(gè)花橋。
作為眾多環(huán)滬小鎮(zhèn)之一，花橋憑借與上海地鐵11號(hào)線連接實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)成長(zhǎng)，房?jī)r(jià)從2014年的均價(jià)8500元/平方米漲至2016年的2.5萬(wàn)元/平方米。
直到2016年10月，昆山宣布實(shí)行限購(gòu)，外地人限購(gòu)一套，且需要1年社?；騻€(gè)稅證明。緊隨其后的是更嚴(yán)厲的“限貸”，花橋房?jī)r(jià)因此一度回調(diào)到1.7萬(wàn)元/平米。
直到2019年3月份，蘇州地鐵S1號(hào)線花橋段開(kāi)工，令積壓已久的購(gòu)房需求得到釋放，包括花橋在內(nèi)的昆山樓市在瞬間被喚醒。
此后隨著2020年后上海樓市調(diào)控趨嚴(yán)，部分購(gòu)房需求外溢至花橋，其新房市場(chǎng)才重回“2”字時(shí)代，并在去年上半年迎來(lái)普漲。
也正是由于上?？蛻艟佣?，花橋新城板塊如今的入住率僅在50%左右，且很多二手房在拋售。此次限購(gòu)放開(kāi)后，花橋市場(chǎng)雖有回暖卻未過(guò)熱，意味著昆山樓市已進(jìn)入到相對(duì)理性狀態(tài)，不再具備“炒房”的土壤。
此外，當(dāng)前昆山樓市存在一定比例的“內(nèi)循環(huán)”?！拔易约憾及咽稚戏孔訏斐鋈チ耍瓉?lái)買的利率6.28%，月供太高，賣掉再用現(xiàn)在的4.25%去買，怎么都是劃算的?！敝薪槿藛T李朋表示，今年持這種想法的客戶很多。
8月22日，央行宣布5年期LPR再下調(diào)，首套房貸利率最低可至4.1%，購(gòu)房成本進(jìn)一步降低。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，環(huán)滬城市昆山也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，成交縮量，地方財(cái)政壓力上升，取消首套房限購(gòu)目的就是刺激樓市回暖，穩(wěn)定樓市。
據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，昆山市商品房住宅供應(yīng)面積為14.95萬(wàn)平方米，同比減少65%；成交面積為23.02萬(wàn)平方米，同比減少44%。
從房企銷售情況來(lái)看，前7個(gè)月，昆山市場(chǎng)排名前5的房企金地商置、中駿、碧桂園、招商蛇口和萬(wàn)科，成交金額分別為35.2億、27.4億、21.74億、19.06億和17.95億。這表明昆山對(duì)全國(guó)性房企而言，已是一個(gè)極為重要的市場(chǎng)。
單看7月，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，昆山商品住宅成交面積為22.81萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.03%，同比下降42.33%；商品住宅成交1920套，環(huán)比下降19.29%，同比降幅為48.04%。
克爾瑞分析稱，一直以來(lái)，昆山市場(chǎng)剛需屬性和投資屬性突出，新政放寬限購(gòu)對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)會(huì)有很大促進(jìn)作用。
而更關(guān)鍵的是，昆山樓市對(duì)于蘇州的重要性。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年蘇州市區(qū)共計(jì)成交37779套商品住宅，昆山市成交了11253套，接近蘇州市區(qū)三分之一的成交量。
眼下，最強(qiáng)縣級(jí)市昆山正迎來(lái)今年以來(lái)最好的樓市光景，但能否持續(xù)，還要看政策落地的后續(xù)效力。
（文中李朋、劉文為化名）