文 | 野馬財(cái)經(jīng) 盧泳志

編輯丨高巖

今年年初，SOHO中國(guó)（0410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹曾公開(kāi)為自家物業(yè)“帶貨”，并在微博喊話“歡迎購(gòu)買(mǎi)”。然而，SOHO中國(guó)上半年的營(yíng)收依然全部為租金收入。

8月18日，在經(jīng)歷“私有化”風(fēng)波后，SOHO中國(guó)又一次成功交出成績(jī)單。據(jù)公告披露，上半年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約8.96億元，全部為租金收入，同比增長(zhǎng)約11%。

SOHO中國(guó)表示，上半年SOHO中國(guó)租金收入增長(zhǎng)主要得益于兩個(gè)最新竣工的項(xiàng)目，即麗澤SOHO與古北SOHO，分別貢獻(xiàn)8675萬(wàn)元、1.32億元的租金收入。

不過(guò)，受新冠疫情影響，北京及上海辦公樓租賃市場(chǎng)承壓。截至2022年6月30日，SOHO中國(guó)投資物業(yè)平均出租率下降至約80%。

值得一提的是，2020年之前SOHO中國(guó)的平均出租率一直維持在90%以上，只有在2020年上半年曾跌至78%。

事實(shí)上，一直以來(lái)，SOHO中國(guó)的營(yíng)收構(gòu)成包括租金收入和出售物業(yè)單位兩部分。但從2021年至今，出售物業(yè)收入?yún)s一直為0，而2020年這一數(shù)據(jù)約為6.54億元。

當(dāng)然，已經(jīng)習(xí)慣“賣賣賣”的潘石屹并沒(méi)有打算放棄這部分收入。SOHO中國(guó)表示，為減輕資金壓力及改善財(cái)務(wù)狀況，未來(lái)會(huì)繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤(pán)。

潘石屹角色“變臉”

實(shí)際上，從SOHO中國(guó)成立以來(lái)，潘石屹“包租公”的角色曾發(fā)生過(guò)多次轉(zhuǎn)變。

SOHO中國(guó)成立于1995年，2007年赴港上市，2012年通過(guò)變賣寫(xiě)字樓迎來(lái)快速發(fā)展。同年，SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型，由散售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)，潘石屹變身“包租公”。

當(dāng)時(shí)，潘石屹給出的解釋是：自持物業(yè)，比持有人民幣好。

轉(zhuǎn)型之后，SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)狀況讓其轉(zhuǎn)型之路備受質(zhì)疑，因此從2014年開(kāi)始SOHO中國(guó)開(kāi)始了新一輪的整售。潘石屹給出的理由是，低買(mǎi)高賣是正常的商業(yè)邏輯。

2015年-2017年，SOHO中國(guó)每年都有大宗交易曝出。但在頻繁的出售資產(chǎn)后，潘石屹意識(shí)到這不是長(zhǎng)久之計(jì)，于是在2018年3月立下Flag明確表示，未來(lái)不再出售資產(chǎn)。

然而僅僅過(guò)了一年，“打臉”如約而至。2019年6月，SOHO中國(guó)宣布將分批出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，潘石屹又開(kāi)啟了他的“賣賣賣”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)陸續(xù)通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過(guò)350億元。

但是到了2021年，在SOHO中國(guó)的營(yíng)收中，物業(yè)銷售收入?yún)s消失了。迫于償債壓力，SOHO中國(guó)選擇在今年對(duì)其部分物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行打折出售，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)快速回款。

今年3月10日，潘石屹在SOHO中國(guó)2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)上坦言：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過(guò)難關(guān)”。為此，將按照市場(chǎng)估值的七折出售3.2萬(wàn)平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。

來(lái)源：微博截圖

SOHO中國(guó)表示，此次資產(chǎn)出售，是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，銷售所得將全部用于降負(fù)債、不分紅。通過(guò)“減負(fù)”前行，以更加靈活的姿態(tài)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，尋求長(zhǎng)期健康發(fā)展。

據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，從SOHO中國(guó)公開(kāi)租售平臺(tái)顯示的交易狀態(tài)來(lái)看，到8月18日，SOHO中國(guó)已售出的房源有32套。不過(guò)，在SOHO中國(guó)此次公布的半年報(bào)中，物業(yè)銷售的收入為0

SOHO中國(guó)回應(yīng)表示，平臺(tái)中顯示“售出”狀態(tài)的房源均已簽約，半年中未披露是因?yàn)樯形吹綍?huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。

盡管如此，可以肯定的是，目前SOHO中國(guó)的資金來(lái)源仍是租金收入，銷售并未提供明顯助力。

為了改善流動(dòng)性壓力，SOHO中國(guó)表示，除較為常規(guī)的控制行政成本及節(jié)約資本開(kāi)支，以提升經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流之外，公司也正在與相關(guān)主要貸款人溝通取得新增融資和再融資，或?qū)⑹褂梦吹盅何飿I(yè)作為新增借款的抵押品。

另外，SOHO中國(guó)還表示，將繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤(pán)。如果此舉能成功，在下一份業(yè)績(jī)報(bào)告中，SOHO中國(guó)的營(yíng)收構(gòu)成中會(huì)再次出現(xiàn)“出售物業(yè)收入”。

“包租公”愁租

和傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相比，SOHO中國(guó)可謂是開(kāi)辟了一條特殊的道路。因此，在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之際，SOHO中國(guó)卻可以保持相對(duì)穩(wěn)定。

今年上半年，SOHO中國(guó)錄得毛利約7.42億元，同比增長(zhǎng)約13%；租賃業(yè)務(wù)毛利率約83%，去年同期數(shù)據(jù)約82%。期間，該公司凈利潤(rùn)約為2億元，同比增長(zhǎng)約63%。

來(lái)源：Wind

從債務(wù)方面來(lái)看，截至6月末，SOHO中國(guó)流動(dòng)負(fù)債總額為66.23億元，總負(fù)債318.69億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%，屬于較低水平。

期內(nèi)，SOHO中國(guó)總借貸共計(jì)約167.3億元，其中一年內(nèi)到期部分約16.13億元，一年以上到期部分約151.17億元。

從其賬面現(xiàn)金狀況來(lái)看，截至上半年，SOHO中國(guó)的限制性銀行存款為8644.2萬(wàn)元，結(jié)構(gòu)性銀行存款為2.22億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4.62億元。

盡管沒(méi)有顯著的流動(dòng)性壓力，但上半年SOHO中國(guó)的寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)也不容樂(lè)觀。

SOHO中國(guó)在半年報(bào)中表示，受疫情影響，2022年一、二季度京滬兩地寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)回暖趨勢(shì)受阻，空置率回升，租金回落。

據(jù)SOHO中國(guó)披露，麗澤SOHO出租率自上年同期的74%升至82%，光華路SOHO二期出租率相對(duì)穩(wěn)定維持在81%的水平。

除此之外，SOHO中國(guó)在北京和上海的大部分自持項(xiàng)目的出租率均較2021年末出現(xiàn)了不同程度的下滑。

其中，前門(mén)大街項(xiàng)目的出租率從2021年末的77%，下降至2022年中期的69%；同期，望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)的出租率由98%降至92%、外灘SOHO的出租率由91%降至84%。

來(lái)源:SOHO中國(guó)中報(bào)

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，北京和上海甲級(jí)辦公樓凈吸納量分別為44.4萬(wàn)平方米和30.1萬(wàn)平方米，較2021年同期均有顯著下降。同時(shí)，市場(chǎng)租金也在連續(xù)三個(gè)季度上漲后再度回落。

SOHO中國(guó)預(yù)計(jì)，未來(lái)6個(gè)月，隨著大批上半年推遲交付新項(xiàng)目的大量入市，租賃市場(chǎng)將持續(xù)承壓。在相對(duì)低靡的宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境下，SOHO中國(guó)的寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)也不可避免地受到影響。

對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，SOHO中國(guó)認(rèn)為，隨著新冠疫情影響逐步消退，政府各項(xiàng)紓困激勵(lì)政策和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施方案陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)活躍度必將逐步回升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亦會(huì)逐步回歸正常，并為2022年下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)重振奠定信心和基礎(chǔ)。

而潘石屹也非常樂(lè)觀：“我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展充滿信心，我們相信我們?cè)诒本┖蜕虾?xiě)字樓市場(chǎng)的稀缺性資產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力不減?！?/p>

您覺(jué)得SOHO中國(guó)能抗住市場(chǎng)的壓力嗎？您體驗(yàn)過(guò)SOHO中國(guó)的物業(yè)嗎？歡迎留言評(píng)論！