記者｜吳波
盡管投資型物業(yè)是“現(xiàn)金奶?！?，但SOHO中國(guó)（00410.HK）依然需要出售物業(yè)來(lái)緩解流動(dòng)性壓力。
8月18日，SOHO中國(guó)發(fā)布的2022年上半年財(cái)報(bào)顯示，上半年租金收入約8.96億元，同比去年上半年的8.05億元增長(zhǎng)約11%。
作為一家寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)商，SOHO中國(guó)雖然每年可獲得一定租金收入，并一直保持著較低的資產(chǎn)負(fù)債率，但也面臨一定流動(dòng)性壓力。
財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%，平均借貸成本約4.7%，總借貸共計(jì)約167.3億元。
具體來(lái)看，在總借貸中，SOHO中國(guó)的一年內(nèi)到期部分約16.13億元，一年以上到期部分約151.17億元；其中約162.22億元的借貸以投資物業(yè)作為抵押。
截至2022年6月30日，SOHO中國(guó)的流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)約31.2億元，限制性銀行存款為8644萬(wàn)元，結(jié)構(gòu)性銀行存款約2.22億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約4.61億元。
SOHO中國(guó)稱(chēng)，鑒于上述情況，管理層在評(píng)估公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力時(shí)，已審慎考慮公司未來(lái)流動(dòng)資金、經(jīng)營(yíng)狀況以及可用融資來(lái)源，并已采取措施及制定計(jì)劃以減輕資金壓力及改善財(cái)務(wù)狀況。
首先，在經(jīng)營(yíng)層面，SOHO中國(guó)將繼續(xù)采取積極措施控制行政成本及節(jié)約資本開(kāi)支，以提升經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。
其次，SOHO中國(guó)計(jì)劃積極融資，正在與相關(guān)主要貸款人溝通取得新增融資和再融資，可使用未抵押物業(yè)作為新增借款的抵押品。
SOHO中國(guó)也沒(méi)有放棄通過(guò)出售物業(yè)來(lái)改善現(xiàn)金流的策略，將繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤(pán)。同時(shí)，SOHO中國(guó)強(qiáng)調(diào)，相信京滬兩地寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健性和資產(chǎn)稀缺性對(duì)投資者的吸引力不減。
不過(guò)，正如SOHO中國(guó)在財(cái)報(bào)中所言，受新冠疫情的影響，北京及上海辦公樓租賃市場(chǎng)承壓。承壓主要體現(xiàn)在大宗交易活躍度和辦公樓出租率降低。
在大宗交易方面，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022上半年中國(guó)內(nèi)地共有74宗、共計(jì)750億的大宗交易額，同比分別下降31%和24%，均為疫情以來(lái)最低值。上海仍是大宗交易最活躍的市場(chǎng)，成交金額突破300億，而北京成交額為99億。
在出租率方面，戴德梁行市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，北京和上海甲級(jí)辦公樓凈吸納量分別為44.4萬(wàn)平方米和30.1萬(wàn)平方米，較2021年同期均有下降。同時(shí)，市場(chǎng)租金也在連續(xù)三個(gè)季度上漲后回落。
在此背景下，SOHO中國(guó)的寫(xiě)字樓出售和租賃業(yè)務(wù)也不可避免地受到影響。
這幾年，SOHO中國(guó)一直在籌劃資產(chǎn)打包出售，疫情疊加其他因素，目前仍未如愿。
在租賃方面，除了麗澤SOHO之外，其在北京和上海的大部分自持項(xiàng)目的出租率均較2021年末出現(xiàn)了不同程度的下滑。
財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30 日，SOHO中國(guó)投資物業(yè)平均出租率下降至約80%。不過(guò)，租賃業(yè)務(wù)毛利率有所提升，上半年約為83%，2021年同期約為82%。
今年上半年，SOHO中國(guó)的權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤(rùn)（剔除投資物業(yè)評(píng)估增值以及一次性稅費(fèi)和行政罰款）約為2億元，較2021年同期1.23億元增長(zhǎng)約63%。
展望后市，SOHO中國(guó)判斷，未來(lái)6個(gè)月隨著大批上半年推遲交付新項(xiàng)目的大量入市，租賃市場(chǎng)將持續(xù)承壓。但隨著疫情影響逐步消退，政府各項(xiàng)紓困激勵(lì)政策和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施方案陸 續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)活躍度必將逐步回升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會(huì)逐步回歸正常，為2022年下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)重振奠定信心和基礎(chǔ)。