文｜新經(jīng)濟(jì)e線
8月16日至17日，包括紅土深圳安居REIT（180501）、中金廈門安居REIT（508058）、華夏北京保障房REIT（508068）三只保租房REITs正式發(fā)售。不過，無一例外，三只保租房REITs均一日售罄。
8月17日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT齊齊宣告其向公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售。自2022年8月17日起不再接受公眾投資者認(rèn)購申請。基金管理人將按照基金招募說明書和基金份額發(fā)售公告中的相關(guān)約定對2022年8月16日的公眾投資者認(rèn)購份額進(jìn)行比例配售。
來源：基金公告
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，作為公募REITs市場新增的保障性租賃住房REIT資產(chǎn)品類，首批保租房REITs網(wǎng)下詢價(jià)也備受熱捧。在剔除無效報(bào)價(jià)后，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT及中金廈門安居REIT網(wǎng)下發(fā)售份額認(rèn)購倍數(shù)分別高達(dá)133.03 倍、113.37 倍及108.96 倍。
此前，鵬華深圳能源REIT（180401）網(wǎng)下詢價(jià)創(chuàng)下的歷史紀(jì)錄是，其網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)是109.15倍。可見，相較現(xiàn)存已上市REITs 產(chǎn)品，公募REITs市場認(rèn)購熱情仍在持續(xù)升溫。
對此，有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，公募REITs市場打新燃爆的原因在于，作為近期國內(nèi)表現(xiàn)最佳的大類資產(chǎn)，當(dāng)前存量REITs 整體的歷史累計(jì)漲跌幅平均約為24.6%（按流通市值加權(quán)測算），不僅如此，公募REITs產(chǎn)品發(fā)行時(shí)相對剛性的現(xiàn)金分派率要求，在當(dāng)前利率和信用環(huán)境之下越發(fā)具備吸引力。在資產(chǎn)品類越來越豐富的背景下，供給相對不足的REITs新產(chǎn)品備受追捧就不足為奇了。
來源：上交所
值得一提的是，在公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容的同時(shí)，新項(xiàng)目原始權(quán)益人也首度出現(xiàn)了民企的身影。8月15日，據(jù)上交所網(wǎng)站披露，國泰東久新經(jīng)濟(jì)REIT已獲正式受理。據(jù)悉，東久新經(jīng)濟(jì)REIT的發(fā)起人為東久工業(yè)。而東久工業(yè)則是東久新宜集團(tuán)旗下專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的專業(yè)綜合平臺。東久新宜集團(tuán)是中國新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施投資及開發(fā)的民營運(yùn)營服務(wù)商。
網(wǎng)下認(rèn)購額超1200億
新經(jīng)濟(jì)e線統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，若按網(wǎng)下有效擬認(rèn)購份額計(jì)算，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT的網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模合計(jì)超過1200億元，高達(dá)1219.89億元。業(yè)內(nèi)人士稱，三只保租房REITs在詢價(jià)階段受到資金熱捧，離不開資金對其投資價(jià)值的認(rèn)可。
8月9日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障房REIT發(fā)布發(fā)售公告，基金的份額認(rèn)購價(jià)格為2.484元/份，基金份額總額為5億份。初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為60%。若按網(wǎng)下有效擬認(rèn)購份額186.24億份計(jì)，其網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模高達(dá)462.62億元。
當(dāng)天，中金廈門保障房REIT也披露發(fā)售公告稱，基金管理人根據(jù)詢價(jià)結(jié)果，確定基金認(rèn)購價(jià)格為2.600元/份。基金份額總額為5億份，戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3.1235億份，為本次基金份額發(fā)售總量的62.47%。同樣，中金廈門保障房REIT網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模也高達(dá)362.7億元，對應(yīng)網(wǎng)下有效擬認(rèn)購份額達(dá)139.5億份。
8月13日，華夏基金發(fā)布的華夏北京保障房REIT公告顯示，網(wǎng)下詢價(jià)階段，華夏基金通過上交所REITs詢價(jià)與認(rèn)購系統(tǒng)共收到71家網(wǎng)下投資者管理的211個(gè)配售對象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購數(shù)量總和為158.72億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（1.4億份）數(shù)量的113.37倍。剔除無效報(bào)價(jià)后，71家網(wǎng)下投資者管理的211個(gè)配售對象全部符合網(wǎng)下投資者的條件，但有2家網(wǎng)下投資者管理的2個(gè)配售對象申報(bào)價(jià)格低于基金的認(rèn)購價(jià)格，最終本次網(wǎng)下發(fā)售有效報(bào)價(jià)投資者數(shù)量為69家，管理的配售對象數(shù)量為209個(gè)，有效認(rèn)購數(shù)量總和為157.2億份，網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模共計(jì)近400億元，達(dá)394.57億元。
按發(fā)售價(jià)格為2.510元/份和產(chǎn)品5億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，若本次發(fā)售成功，華夏北京保障房REIT預(yù)計(jì)募集資金總額為12.55億元（不含認(rèn)購費(fèi)用和認(rèn)購資金在募集期產(chǎn)生的利息）。
回過頭來看，首批保租房REITs從申報(bào)到發(fā)行可謂是進(jìn)展神速。政策層面，自2021 年以來中央針對保障性租賃住房建設(shè)力度加大，明確“十四五”期間全國保租房籌建規(guī)模，著力解決新市民、青年人的住房困難問題；與此同時(shí)多文件支持推動保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目落地。
在項(xiàng)目進(jìn)展上，2022 年7 月11 日，國內(nèi)首單紅土深圳安居REIT 審核通過。該項(xiàng)目從受理至通過歷時(shí)約42 天；7 月14 日，中金廈門安居REIT 獲批，其受理至通過歷時(shí)約45 天。8 月5 日，審核進(jìn)程最快的華夏北京保障房REIT 再獲批，從受理至通過僅短短7 天時(shí)間。
新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項(xiàng)目。經(jīng)過近年來的培育與完善管理，兩個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入運(yùn)營穩(wěn)定期，是北京市具有代表性的公共租賃住房項(xiàng)目。其原始權(quán)益人北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策實(shí)施和落地平臺，已運(yùn)營超過11年。
另據(jù)華夏北京保障房REIT招募說明書中披露的可供分配金額測算，京保REIT2022年9月1日-2022年12月31日期間預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%（年化），2023年預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%。
REITs或迎加速發(fā)行期
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，今年以來公募REITs政策支持力度持續(xù)加強(qiáng)，各領(lǐng)域、各企業(yè)參與REITs申報(bào)發(fā)行的意愿逐步增強(qiáng)，且各參與方對非標(biāo)類項(xiàng)目的處理經(jīng)驗(yàn)日漸豐富，后續(xù)公募REITs申報(bào)發(fā)行流程有望進(jìn)一步縮短，REITs或?qū)⒂瓉砑铀侔l(fā)行期。
8月9日，國務(wù)院官網(wǎng)發(fā)布《積極擴(kuò)大有效投資》指出，抓緊推出面向民間投資的不動產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目；推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展；進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。
此外，近期除多部委及交易所發(fā)文支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)外，海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個(gè)省份亦提出支持REITs試點(diǎn)工作。8月12日，湖南省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于建立盤活存量資產(chǎn)臺賬的通知》，將牽頭建立省級盤活存量資產(chǎn)臺賬。對具備相關(guān)條件的基礎(chǔ)設(shè)施存量項(xiàng)目，可采取基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政府和社會資本合作PPP）等方式盤活。
就在8 月4日，中國郵政儲蓄銀行為中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司發(fā)放“國金中國鐵建高速REIT”并購貸款。這是郵儲銀行發(fā)放的首筆基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs并購貸款，也是成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈首筆基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs并購貸款。
來源：上市公司公告
8月12日晚，南山控股（002314.SZ）發(fā)布公告稱，公司擬以控股子公司寶灣物流所持有的4處物流園資產(chǎn)作為底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。通過實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，寶灣物流實(shí)現(xiàn)自持物業(yè)資產(chǎn)出表，不僅能實(shí)現(xiàn)權(quán)益型融資效果，提升資產(chǎn)效益和股東收益，同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)寶灣物流輕重資產(chǎn)模式的并舉聯(lián)動，打造“募投建管退”滾動發(fā)展的資本閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展模式。
截至8月16日，現(xiàn)仍有四只公募REITs 項(xiàng)目處于申報(bào)審批過程中。除了8月15日獲受理的國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REITs外，華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REITs于2022年7月21日申報(bào)，當(dāng)前狀態(tài)也為“已受理”；其余華泰紫金江蘇交控高速公路REITs和國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REITs 兩個(gè)項(xiàng)目均處于“已反饋”狀態(tài)中。
而國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REITs的申報(bào)之所以引人注目，其原始權(quán)益人東久工業(yè)正是民營運(yùn)營服務(wù)商——東久新宜集團(tuán)旗下平臺。截至目前，東久新宜集團(tuán)在管項(xiàng)目超過110個(gè)，總建筑面積超1200萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模超1000億元人民幣，旗下業(yè)務(wù)包括工業(yè)與生物醫(yī)藥園區(qū)、智慧物流與冷鏈、城市更新、數(shù)據(jù)科技。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，作為市場首單民營企業(yè)項(xiàng)目，東久新經(jīng)濟(jì)REIT的正式受理，將有力推動民營企業(yè)公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的加速落地，形成示范效應(yīng)。
8月16日，發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司司長羅國三在新聞發(fā)布會上表示，下一步，發(fā)改委將切實(shí)做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作，在嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，進(jìn)一步提高推薦效率，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模不斷擴(kuò)容，特別是積極推進(jìn)符合條件的民營企業(yè)項(xiàng)目發(fā)行上市，調(diào)動民間投資積極性。同時(shí)，將大力督促回收資金盡快投入新項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)有效投資，形成良性循環(huán)。
羅國三還透露，目前，發(fā)改委還有6個(gè)項(xiàng)目正在開展委托評估，近20個(gè)較成熟的項(xiàng)目正在加快推進(jìn)。此外，對意向項(xiàng)目加強(qiáng)輔導(dǎo)，培育潛在市場，處于輔導(dǎo)期的項(xiàng)目超過80個(gè)。