記者 | 王婷婷

編輯 | 彭飛

福建房企曾是地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的一股力量，現(xiàn)如今這些公司正呈現(xiàn)出截然不同的生存狀態(tài)。

一邊是建發(fā)房產(chǎn)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)和象嶼等國(guó)資房企在上海積極拿地，另一邊是世茂、寶龍和正榮等民營(yíng)房企美元債違約。

在處于巔峰時(shí)期的房地產(chǎn)行業(yè)，上海曾匯聚了近50家房企總部，單大虹橋就云集近40家，其中閩系民營(yíng)房企接近15家，占比超過(guò)三分之一。

期間，這些閩系房企都實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。如陽(yáng)光城邁入2000億銷(xiāo)售門(mén)檻，世茂集團(tuán)不僅進(jìn)入行業(yè)前，還成為市場(chǎng)上新一輪“并購(gòu)?fù)酢?，正榮、融信等在完成上市的同時(shí)，規(guī)模也破千億，成為行業(yè)前30強(qiáng)。

但從去年開(kāi)始，這批曾經(jīng)的行業(yè)前30強(qiáng)企業(yè)陷入債務(wù)困境，閩系民營(yíng)房企開(kāi)始逐步退出行業(yè)中心舞臺(tái)。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，在2022年上半年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企榜單中，泰禾、融僑、福晟、大唐等閩系房企均已落榜。

但以廈門(mén)國(guó)貿(mào)、象嶼地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等為代表的閩系國(guó)資開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，繼續(xù)完成屬于閩系房企的行業(yè)故事。

新閩系入場(chǎng)

“眼看他高樓起，眼看他樓塌了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)過(guò)去這些年閩系民營(yíng)房企在上海灘的沉浮。

初現(xiàn)端倪是自2020年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)前所未有的變化，疫情、調(diào)控和“三道紅線”，以及預(yù)售資金監(jiān)管等制度，令過(guò)去堅(jiān)持“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)擴(kuò)張”策略的房企出現(xiàn)危機(jī)。

潮水退去，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，市場(chǎng)迎來(lái)大幅調(diào)整，閩系房企代表中的多家民營(yíng)房企陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題。

截至目前，如世茂、陽(yáng)光城、寶龍、正榮、融信、禹州等閩系房企已發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，不確定性風(fēng)險(xiǎn)積聚，同時(shí)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位也顯著下滑。

以最早出險(xiǎn)的閩系房企之一陽(yáng)光城為例，從2020年9月到現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)多起債券違約事件。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，該公司已到期未支付的債務(wù)本金達(dá)376.88億元，其中境外公開(kāi)市場(chǎng)債券未按期支付本息累計(jì)1.65億美元，境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)債券未按期支付本息133.91億元，并直接導(dǎo)致多家信用評(píng)級(jí)公司取消對(duì)陽(yáng)光城的評(píng)級(jí)。

將北京作為第二主戰(zhàn)場(chǎng)的泰禾，在2020年7月因一筆債券未按時(shí)兌付首次發(fā)生公募債券違約，其債務(wù)危局也正式向公眾攤開(kāi)。

截至目前，泰禾集團(tuán)有息債務(wù)余額900余億元，存在300多億元到期未歸還借款，正努力推進(jìn)債務(wù)重組事宜，但尚未形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案。此外，泰禾還面臨不少重大訴訟、仲裁事項(xiàng)，涉案金額超100億元。

當(dāng)閩系民營(yíng)房企勢(shì)微，有著國(guó)資背景的“新閩系”表現(xiàn)卻更突出。

以上海市場(chǎng)為例，在今年上海首輪土拍中，象嶼地產(chǎn)聯(lián)合招商蛇口斥資40億元拿得閔行區(qū)一宗地塊，廈門(mén)國(guó)貿(mào)則獨(dú)自以23億元競(jìng)得松江區(qū)一塊地，而建發(fā)房產(chǎn)通過(guò)獨(dú)立和聯(lián)合方式斥資50.2億元拿得了三宗地塊，拿地?cái)?shù)量?jī)H次于拿下位居上海拿地榜首的招商蛇口。

在7月的第二輪土拍中，象嶼繼續(xù)聯(lián)合招商蛇口以38.6億元競(jìng)得青浦西虹橋一宗地。

可以說(shuō)，上海灘對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的吸引力沒(méi)有褪去，只是故事主角正被替換掉。

放眼到全國(guó)，其拿地實(shí)力和野心也得以顯現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，建發(fā)房產(chǎn)權(quán)益拿地金額為349億元，排名位居第4，新增全口徑貨值710億元，排名也位居第4。今年前7個(gè)月，象嶼地產(chǎn)則以347億元的新增貨值排在第16位。

發(fā)力是自去年開(kāi)始。中指院數(shù)據(jù)顯示，在2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)的拿地金額就達(dá)到723億元，在國(guó)內(nèi)房企排名僅次于萬(wàn)科和保利發(fā)展。廈門(mén)國(guó)貿(mào)在2021年的拿地金額超過(guò)300億元，象嶼地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資達(dá)273億元，均創(chuàng)下各自公司的拿地紀(jì)錄。

同策研究院資深分析師肖云祥向界面新聞表示，業(yè)內(nèi)對(duì)閩系民營(yíng)房企的發(fā)展一直頗有爭(zhēng)議。一方面是部分企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)、戰(zhàn)略布局快，做出了被業(yè)內(nèi)認(rèn)可的好產(chǎn)品；但另一方面則是這些企業(yè)激進(jìn)拿地，負(fù)債率普遍較高，欠缺穩(wěn)健性。

“比如今年多家閩系房企出險(xiǎn)，也正是因?yàn)樵?jīng)的激進(jìn)，在風(fēng)停后就逐步掉隊(duì)了。”國(guó)資企業(yè)優(yōu)勢(shì)再次凸顯，較之高周轉(zhuǎn)的民營(yíng)房企，國(guó)資房企經(jīng)營(yíng)相對(duì)更穩(wěn)健，且負(fù)債得到有效控制，項(xiàng)目亦更有保障。而且核心的優(yōu)勢(shì)也在于資金實(shí)力，有著更強(qiáng)的融資能力和更低的融資成本。

崛起背后

與已經(jīng)出險(xiǎn)的閩系民營(yíng)房企不同，作為“新閩系”的扛大旗者建發(fā)房產(chǎn)，擴(kuò)張的底氣主要來(lái)源于其國(guó)資背景的資金優(yōu)勢(shì)和母公司輸血。

界面新聞了解到，廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)為廈門(mén)國(guó)資委100%控股，旗下有包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的七大板塊。

2009年，建發(fā)房產(chǎn)從廈門(mén)進(jìn)入福建市場(chǎng)，建發(fā)股份以股權(quán)置換和現(xiàn)金的方式購(gòu)買(mǎi)建發(fā)房產(chǎn)54.65%的股份。目前，建發(fā)股份和建發(fā)集團(tuán)對(duì)建發(fā)房產(chǎn)各持股份比例為54.65%和45.35%。

從2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單來(lái)看，建發(fā)房產(chǎn)的母公司建發(fā)集團(tuán)以1115.565億美元的營(yíng)業(yè)收入、11.141億美元的利潤(rùn)，首次躋身世界百?gòu)?qiáng)。

得益于此，通過(guò)將負(fù)債轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)益的方式，建發(fā)房產(chǎn)在擴(kuò)張規(guī)模過(guò)程中可保持杠桿和財(cái)務(wù)的相對(duì)平衡。

如2021年建發(fā)房產(chǎn)的永續(xù)債規(guī)模達(dá)145億，其中大部分是母公司借款轉(zhuǎn)化而來(lái)。而且今年以來(lái)，建發(fā)房產(chǎn)的新增發(fā)債綜合成本也降至2.88%。

有融資保障，建發(fā)房產(chǎn)的規(guī)模也一路走高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019-2021年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑金額分別為738.5億元、1296.8億元和1711.3億元。在去年下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷背景下仍保持增長(zhǎng)。

廈門(mén)國(guó)貿(mào)和象嶼地產(chǎn)在“新閩系”中則屬于后起之秀。

這兩家同樣背靠資金實(shí)力雄厚的國(guó)貿(mào)控股和象嶼集團(tuán)。根據(jù)最新的世界500強(qiáng)排行榜，國(guó)貿(mào)控股排名106位；象嶼集團(tuán)則排名160位。

但在去年以前，這兩家公司在地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)不算“出圈”。1987年創(chuàng)立的廈門(mén)國(guó)貿(mào)，在2016年才突破百億銷(xiāo)售大關(guān)，為103.76 億元，而同一時(shí)期的陽(yáng)光城已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額近500億元。

此后兩年間拿地更少，布局也局限于廈門(mén)本地，年銷(xiāo)售金額從72億元降至31億元。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度提升，市場(chǎng)份額加速向頭部的房企集中，廈門(mén)國(guó)貿(mào)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)逐漸被邊緣化。

但在廈門(mén)國(guó)貿(mào)看來(lái)，公司遵循穩(wěn)健、理性的拿地原則，沒(méi)有大規(guī)模拿地一定程度上可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也為未來(lái)規(guī)模發(fā)展蓄力。

事實(shí)證明確是如此。在市場(chǎng)高位時(shí)未受到其他房企高杠桿擴(kuò)張氛圍影響，但當(dāng)市場(chǎng)下行卻能幸運(yùn)嶄露頭角。

數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)國(guó)貿(mào)2021年合同銷(xiāo)售額突破400億元，并在全國(guó)多城競(jìng)得核心地段地塊，僅在今年上半年就新增貨值將近200億元，位列全國(guó)房企第18位。

象嶼地產(chǎn)在上一輪行業(yè)周期中也未明顯發(fā)力?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，象嶼地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模在2020年突破百億，2018年和2019分別為79.7億元和69億元。

直到去年的高溢價(jià)拿地，象嶼地產(chǎn)才真正引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。在去年重慶和福州的集中供地中，象嶼地產(chǎn)分別以44.84%和30%的溢價(jià)競(jìng)得地塊，此后在南京等城市也頻現(xiàn)其拿地身影。

有別于大部分閩系民營(yíng)房企的激進(jìn)策略，閩系國(guó)資房企大幅拿地多是由于公司土儲(chǔ)所剩不多，急需補(bǔ)倉(cāng)。

以建發(fā)房產(chǎn)為例，去年在其大本營(yíng)廈門(mén)的權(quán)益銷(xiāo)售面積為69.8萬(wàn)平方米，但年報(bào)顯示，截至去年年底，公司應(yīng)屬總建筑面積僅剩60.1萬(wàn)平方米。

在福州同樣如此，剩余的權(quán)益土儲(chǔ)建筑面積不及其去年的權(quán)益銷(xiāo)售建筑面積。今年在上海積極競(jìng)拍土地，也是因?yàn)榻òl(fā)房產(chǎn)余下的32.3萬(wàn)平方米權(quán)益土儲(chǔ)建筑面積，僅能支撐一年左右。

目前來(lái)看，逆周期低價(jià)拿地的策略適合相對(duì)穩(wěn)健的國(guó)資企業(yè)，接下來(lái)，以建發(fā)房產(chǎn)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)和象嶼地產(chǎn)等國(guó)資背景為主的典型房企的崛起將開(kāi)啟閩系房企的新階段。

家門(mén)口的生意

“無(wú)論是閩系民企還是閩系國(guó)企，入滬后他們?nèi)匀辉谧黾议T(mén)口的生意?！?/span>

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)商選擇總部，考慮因素一般較為單一，在哪里發(fā)家就會(huì)落戶(hù)哪里。彼時(shí)，這些出生于福建的房企還屬于區(qū)域性房企，做的只是家門(mén)口的生意。

但是，民間資本高度活躍但市場(chǎng)容量有限的福建，很快就容不下一批又一批不斷崛起的房企了。

業(yè)內(nèi)一度將閩系房企分為南派和北派。南派誕生于廈門(mén)或以廈門(mén)為主戰(zhàn)場(chǎng)崛起，以世茂、旭輝、建發(fā)、中駿、禹洲、寶龍、聯(lián)發(fā)以及國(guó)貿(mào)為代表；北派則以福州為大本營(yíng)，有泰禾、陽(yáng)光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝和三盛等。

一位閩系房企內(nèi)部人士向界面新聞分析，將總部從福建遷入上海的房企，基本都有個(gè)共性，即本身在福建已發(fā)展到一定成熟度，年銷(xiāo)售幾乎都達(dá)到百億規(guī)模，為謀求更大的發(fā)展空間，才選擇進(jìn)入上海。

在她看來(lái)，閩企“出走”不能與福建營(yíng)商環(huán)境不夠好劃上等號(hào)，更多的是受市場(chǎng)環(huán)境所影響。相反，說(shuō)明福建的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，企業(yè)間互幫互助和同心協(xié)力，于是不約而同奔赴上海。而且“遷都”上海后，也都沒(méi)有放棄本土市場(chǎng)，還在做著家門(mén)口的生意。

以三盛地產(chǎn)為例，在2022福州豪宅樓盤(pán)前十排名中，其位于鼓樓的三盛百督府項(xiàng)目均價(jià)87000元/平方米。中駿也是如此，近幾年仍積極在廈門(mén)競(jìng)拍土地，且均有斬獲。

“在當(dāng)時(shí)那個(gè)特定的市場(chǎng)環(huán)境下，遷都上海是行之有效的，大家都這么做，有著敢拼傳統(tǒng)的閩系房企自然也不會(huì)放棄這個(gè)機(jī)會(huì)?！鄙鲜鲩}系房企內(nèi)部人士認(rèn)為，遷都上海是當(dāng)時(shí)整個(gè)行業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出其中一個(gè)縮影，并非閩系房企的獨(dú)有特點(diǎn)，蘇浙系、川渝系房企都有。

比如前者中梁、祥生、中南以及弘陽(yáng)，川渝房企代表則有藍(lán)光、東原和協(xié)信，均在不同的時(shí)間相繼入滬，并逐步展開(kāi)全國(guó)性布局。

在閩系房企中，也有企業(yè)在大規(guī)模的搬遷潮過(guò)去后，依然選擇堅(jiān)守在福建本地，并獲得不小的市場(chǎng)份額，融僑集團(tuán)就是其一?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在2021年福建房企銷(xiāo)售榜中，融僑集團(tuán)以129.08億元的權(quán)益金額排名第7，與第6名的正榮地產(chǎn)相差僅8.71億元。

與過(guò)去閩系民營(yíng)房企類(lèi)似，如今高調(diào)布局上海的建發(fā)、象嶼等房企同樣是先立足于本土市場(chǎng)，再向外拓展。

在廈門(mén)今年前兩輪集中供地中，建發(fā)以145.3億元的總價(jià)成功斬獲5幅地塊，成交金額和拿地幅數(shù)均位列第一。此外，廈門(mén)國(guó)貿(mào)也在福州和廈門(mén)各斬獲一宗土地。

作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)大省，民營(yíng)企業(yè)一直是福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，可謂三分天下有其二。但就昔日的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，福建地勢(shì)多為山地，開(kāi)發(fā)資源有限，本土房企的發(fā)展不可避免受到限制，出走似乎是勢(shì)在必行。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整持續(xù)、市場(chǎng)下行加劇，企業(yè)流動(dòng)性和信用危機(jī)頻發(fā)，房企比拼規(guī)模的時(shí)代已過(guò)去，無(wú)論是何種背景的閩系房企，對(duì)于本土市場(chǎng)的堅(jiān)守愈加明顯。

這一輪走出去的建發(fā)房產(chǎn)等，除了背靠世界500強(qiáng)母公司擁有的資金實(shí)力外，自身的產(chǎn)品力、合理投資及成本管控等能力，會(huì)成為其能否進(jìn)一步壯大的核心因素。