記者 | 黃昱

5、6月份出現(xiàn)短暫環(huán)比回升之后，房企整體銷售在7月又有所降溫，年度業(yè)績兌現(xiàn)難度再加大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企7月單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比降低28.6%，降幅與往年30%左右平基本持平。百強(qiáng)房企1-7月累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅，也仍保持在49%的較高水平。

7月歷來就是銷售淡季，在經(jīng)歷過5、6月沖刺業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)后，房企在7月份增加供應(yīng)的意愿都有所減弱，市場(chǎng)需求和購買力也有下滑。

從政策底到市場(chǎng)底，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的趨勢(shì)更為復(fù)雜。中指院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜指出，把4月份作為此輪房地產(chǎn)調(diào)整的政策底的話，到全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正可能需要兩個(gè)季度以上，而2008年是5個(gè)月，2014年是三個(gè)季度。

7月再度降溫

房企整體銷售在7月份延續(xù)了今年上半年的表現(xiàn)，持續(xù)承壓。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月單月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平。不過，在5月和6月環(huán)比分別上漲5.6%、61.2%后，房企7月單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比降低28.6%，同比降低39.7%，降幅略有收窄。

平安證券分析師指出，由于前期政策調(diào)整、房企積極推盤營銷等情況，6月成交相對(duì)明顯好轉(zhuǎn)，但7月個(gè)別行業(yè)事件沖擊下市場(chǎng)信心受創(chuàng)。

房企普遍面臨銷售壓力。數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企中近8成企業(yè)7月單月業(yè)績環(huán)比降低，其中29家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，包括萬科、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等；17家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%，例如濱江集團(tuán)、綠地控股等。

從累計(jì)銷售來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，TOP100房企銷售額均值為418.9億元，同比下降47.3%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

在此背景下，千億房企數(shù)量大幅減少，前7月銷售額超千億房企10家，較去年同期減少11家；超百億房企91家，較去年同期減少45家。

與此同時(shí)，各大陣營銷售門檻值也下降。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前7月TOP10房企門檻值為1031.4億元，同比下降45.1%；TOP30房企門檻值為374.2億元，同比下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為262.8億元和83.6億元，同比分別下降48.6%和57.5%。

從具體房企來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園前7月全口徑銷售額為2854.9億元，但仍位居第一；位列第二、第三的依次為萬科和保利發(fā)展，全口徑合約銷售額為2472.9億元、2432.2億元。這三家同比都有不小降幅。

央企國企及高信用民企優(yōu)勢(shì)延續(xù)，1-7月，越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華發(fā)股份、華潤置地、濱江集團(tuán)累計(jì)銷售額同比增長5%、下降17%、下降18%、下降21%、下降21%，處于主流房企前列水平。

平安證券分析師指出，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家房企1-7月銷售目標(biāo)完成率均值42%，與往年同期仍存在明顯差距。

億翰智庫分析指出，5月、6月由于市場(chǎng)和政策驅(qū)動(dòng)，房企銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)明顯上行，同比降幅收窄，個(gè)別企業(yè)上半年累計(jì)銷售業(yè)績同比漲幅已由負(fù)轉(zhuǎn)正，但由于向好因素驅(qū)動(dòng)作用的減弱，7月市場(chǎng)再次探底，房企銷售業(yè)績兌現(xiàn)難度再加大。

政策端走勢(shì)

政策端依然是接下來樓市走向的關(guān)鍵性指標(biāo)。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年1月以來，全國已有超210個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方式調(diào)整了房地產(chǎn)政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次超550此。

中指院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜表示，4、5、6月份，全國各地的政策出臺(tái)頻次都非常高，尤其是5月份，接近160次，6月份降到136次。7月份政策出臺(tái)的頻次有一定放緩，83省市出臺(tái)93條政策。

“7月放緩的一個(gè)方面是部分三四線城市政策工具箱里面的工具還是偏少，之前已經(jīng)出得差不多了；另外一個(gè)因素，之前出臺(tái)政策的一些熱點(diǎn)一二線城市在6月份市場(chǎng)出現(xiàn)一定的企穩(wěn)增長之后，整體上各地政府也出現(xiàn)了一定的觀望情緒?！?/span>

雖然各地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有所放緩，但7月28日的政治局會(huì)議卻釋放了積極信號(hào)。

政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

當(dāng)前階段，調(diào)動(dòng)資金和資源優(yōu)先用于復(fù)工、推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度“保竣工、保交付”不僅對(duì)房企尤為重要，也是保障房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。

“我們認(rèn)為進(jìn)一步寬松的地方政策值得期待?！比A泰證券研報(bào)指出，政治局會(huì)議房地產(chǎn)表態(tài)在持續(xù)優(yōu)化，具體表現(xiàn)在將“穩(wěn)定市場(chǎng)”放在“房住不炒”之前，“因城施策用足用好政策工具箱”。

克而瑞研究中心也認(rèn)為地方政策力度有望繼續(xù)加碼，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?，壓力城市還將落地財(cái)稅刺激、房票安置等政策措施，以提振居民購房消費(fèi)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

陳文靜表示，“因城施策”仍是政策推進(jìn)的主要方式，各地需求端政策仍將繼續(xù)改善，比如二線城市的限購、限貸、限售政策或進(jìn)一步優(yōu)化，尤其是“認(rèn)房認(rèn)貸”政策調(diào)整將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的限制性政策則有望全面取消。

相較于需求端，市場(chǎng)端當(dāng)前面臨的“保交樓”問題對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)更加重要，只有解決了“保交樓”問題，整個(gè)樓市的信心和預(yù)期才有望好轉(zhuǎn)。

陳文靜提到，近期中指院做了市場(chǎng)意愿的調(diào)查，目前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，超半數(shù)的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為，如果“保交樓的問題能夠得到很好解決的話，大家購房的意愿和信心能夠得到提升。