文｜觀點網(wǎng) 陳玲
又一家民營房企成功新發(fā)美元債。
7月22日，卓越集團全資子公司卓越商管發(fā)行1億美元債，債券期限3年，發(fā)行利率為4.3%，資金用于根據(jù)綠色和可持續(xù)融資框架，對公司現(xiàn)有的離岸債務進行再融資。穆迪授予債券“(P)A1”評級。
值得關注的是，此次卓越商管的美元債是由招商永隆銀行深圳分行提供備用信用證（SBLC）。
這也是卓越集團半年內(nèi)第二次新發(fā)美元債。
于今年3月18日，卓越商管成功發(fā)行年內(nèi)民營地產(chǎn)企業(yè)首筆美元債，規(guī)模1億美元，期限3年，發(fā)行利率2.91%，這也是今年第一筆民營房企美元債。
眾所周知，目前市場環(huán)境下，民營房企鮮少能夠新發(fā)美元債。那么，卓越商管為什么能做到？
發(fā)行艱難
在去年恒大違約風險、各房企超預期違約等事件影響下，中資房企美元債市場便處于風雨飄搖時期，一級市場發(fā)行規(guī)?？s量明顯，于當年10月海倫堡發(fā)行2.7億美元債后，近半年無新發(fā)民營地產(chǎn)美元債。
信用的缺失對信用債而言幾乎是致命一擊。
一位行業(yè)人士曾指出，這一輪調(diào)控對民營房企信用殺傷極大，未來融資形勢很難有根本性好轉(zhuǎn)，尤其是信用債面臨難發(fā)行或者發(fā)不出的窘境。
她直言，很多房企拿信用融資的時代基本上已經(jīng)過去，因此，短期內(nèi)想要取得融資會高度依賴于標的物資產(chǎn)，而非信用。
從數(shù)據(jù)上同樣能夠呈現(xiàn)這一現(xiàn)象。
截至6月末，受違約情緒彌漫影響，規(guī)?？s量顯著，地產(chǎn)民企美元債融資渠道仍然基本關閉。
華泰證券數(shù)據(jù)顯示，自2021年10月以來，地產(chǎn)美元債凈融資已連續(xù)9個月為負，期間境內(nèi)民營房企美元債再融資基本停滯。6月地產(chǎn)美元債發(fā)行額（不含交換要約）為74.23億元，環(huán)比大幅增長，但由于6月到期量較高，凈融資額為-350.58億元。
從企業(yè)端來看，2022年上半年，房地產(chǎn)美元債發(fā)行清淡，除去綠城、遠洋等國企，境內(nèi)地產(chǎn)民企僅卓越商管、新城控股、旭輝控股等個別企業(yè)有新發(fā)或增發(fā)美元債，多數(shù)地產(chǎn)民企存續(xù)美元債展期或違約。
另據(jù)彭博統(tǒng)計，2022年1-6月地產(chǎn)美元債以本金計算的違約額為246.06億美元，較2021年同期12.7億美元大幅增長。數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)新增境內(nèi)外債券展期或違約的房企已超20家。
商管底色
那么，卓越商管為何能新發(fā)美元債？
如今的市場環(huán)境下，能夠新發(fā)美元債無疑是得到了資本市場認可。
財務上的紀律及安全度是重要原因，觀點新媒體了解到，圍繞“1+1+X”布局戰(zhàn)略，卓越重點開發(fā)大灣區(qū)、長三角以及其他一二線高增長城市，全國40余城累計開發(fā)超200個項目，超70%土儲位于大灣區(qū)。據(jù)悉，卓越目前尤為在意現(xiàn)金流及回款情況。
觀點新媒體從中獲悉，卓越商管的商業(yè)地產(chǎn)項目主要布局深圳市福田CBD、前海深港合作區(qū)、后?？偛炕?、梅林北中央商務區(qū)、深圳寶安中心區(qū)以及上海南橋新城和青浦新城、青島中央商務等核心城市核心位置，主營開發(fā)、銷售和運營管理商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)品包括超甲型寫字樓、大型商業(yè)廣場、購物中心、住宅以及都會綜合體，卓越后海金融中心、深圳前海壹號均成為區(qū)域地標型項目。
這些核心地段商業(yè)項目，令卓越集團擁有了長長的護城河。
聯(lián)合資信對卓越商管一份2022年跟蹤評級報告，能夠看到該企業(yè)更多經(jīng)營狀況：截至2021年底，卓越商管主要持有物業(yè)建筑面積77.92萬平方米，在售項目未售面積約98.95萬平方米，在售項目主要位于大灣區(qū)和長三角地區(qū)，未售面積按業(yè)態(tài)區(qū)分，純住宅占20.85%，商住混合占28.73%，綜合體占50.42%。
數(shù)據(jù)來源：深交所
銷售上看，2021年，卓越商管的簽約銷售面積和簽約銷售金額分別同比下降約31.31%和15.90%，實現(xiàn)簽約銷售金額164.66億元，租金收入14.82億元(含稅)，同比增長34.95%。
截至2021年底，卓越商管合并資產(chǎn)總額1689.76億元，所有者權益586.89億元(含少數(shù)股東權益166.90億元)；2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入304億元，同比大幅增長131.12%，利潤總額34.64億元。
債務方面也較為可控，截至2021年底，卓越商管全部債務為360.59億元，較年初下降30.63%。其中，債務結(jié)構以長期債務為主，短期債務占32.24%，長期債務占67.76%。
存續(xù)債券方面，截至2022年5月底，該公司存續(xù)境內(nèi)債券2.60億元、存續(xù)美元債券4.50億美元(折合人民幣約30.57億元)。其中，于2022年6-12月到期的債券余額合計約16.98億元。
截至2021年末，卓越商管持有現(xiàn)金類資產(chǎn)120.48億元，期內(nèi)經(jīng)營性現(xiàn)金流107億元。
來源：觀點網(wǎng)