文｜文軒財(cái)經(jīng)
流拍減少、頻現(xiàn)熔斷、多個(gè)新面孔現(xiàn)身、央企華潤(rùn)連下6城……這是出現(xiàn)在剛剛落幕的二批次土拍中的關(guān)鍵詞。
不難發(fā)現(xiàn)，相比此前幾輪的“平穩(wěn)”，本輪土拍熱度確實(shí)有著肉眼可見(jiàn)的回升。
究其原因，與拍賣前成都5月兩次新政“松綁”及拍賣規(guī)則等的調(diào)整不無(wú)關(guān)系，二批次土拍在今年首批次微調(diào)房地價(jià)差的基礎(chǔ)上再“加碼”：調(diào)整出讓規(guī)則、降低拿地成本、進(jìn)一步擴(kuò)大房地價(jià)差、抬高房企利潤(rùn)空間，具體變化我們?cè)诖饲拔恼轮杏凶髟敿?xì)分析，戳此回顧：文軒財(cái)經(jīng) | 2022年第二批次集中供地解讀
實(shí)打?qū)嵉睦么碳は?，房企拿地積極性明顯增強(qiáng)，由此引發(fā)本輪土拍的一波“小高潮”。
合計(jì)出讓的55宗地約3040畝，最終成交53宗約2914.73畝，成交總金額約402.4億元，平均溢價(jià)率5.25%。
成交的53宗地塊中，35宗底價(jià)成交，18宗地塊溢價(jià)成交，其中11宗地塊達(dá)到最高限價(jià)通過(guò)抽簽方式成交。
成交表格：
本次土拍，有以下幾個(gè)特征值得注意。
熱度：高于前幾輪，但仍冷熱不均
整體熱度來(lái)看，本輪土拍僅流拍2宗，流拍率約3.6%，流拍宗數(shù)和流拍率均創(chuàng)下新低。
除了去年首批次土拍全部地塊均成功出讓，隨后幾場(chǎng)雙集中土拍均遭遇了地塊流拍現(xiàn)象，文軒財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，去年二批次至今，4個(gè)批次流拍地塊宗數(shù)分別為6宗、7宗、6宗、2宗。
△成都5次“雙集中”流拍地塊統(tǒng)計(jì)
分區(qū)位來(lái)看，“5+2”區(qū)域仍是房企競(jìng)拍首選區(qū)域，土地端冷熱不均情況還在持續(xù)，具體呈現(xiàn)出城南高新南區(qū)、天府新區(qū)和5個(gè)主城區(qū)持續(xù)火熱；二、三圈層板塊熱度分化的態(tài)勢(shì)。
部分二三圈層的熱點(diǎn)區(qū)域，如城東龍泉驛的十陵、大面、東安湖，城南雙流的怡心湖等熱點(diǎn)置業(yè)板塊的地塊，依舊受到房企的重點(diǎn)爭(zhēng)搶。
但一些位于非核心區(qū)域又無(wú)產(chǎn)業(yè)或突出優(yōu)勢(shì)加持的地塊則因無(wú)人競(jìng)價(jià)慘遭流拍，如本輪流拍的兩宗地塊1宗位于城西武侯區(qū)西部智谷，另一宗則位于城北新都斑竹園，在此前幾個(gè)批次的流拍地塊也多分布在新都區(qū)，屬于流拍“重災(zāi)區(qū)”。
央國(guó)企仍是主要力量，華潤(rùn)重倉(cāng)成都
如此前預(yù)期一致，國(guó)央企持續(xù)為拿地主要力量，成交的53宗地，國(guó)央企及平臺(tái)公司共拿地41宗，民企拿地12宗。
本次拿地最大贏家，非央企華潤(rùn)莫屬，在首日憑“手氣”抽得龍泉驛十陵59.6畝和低溢價(jià)競(jìng)得武侯新城21.8畝兩宗純住地后，次日再連下四城，在二批次土拍現(xiàn)場(chǎng)豪擲87.15億元拿地393畝，拿地總價(jià)排名房企拿地金額榜榜首。
華潤(rùn)拿下的6宗地塊計(jì)容總建面約63萬(wàn)平方米，按照最高清水限價(jià)×計(jì)容建面計(jì)算，6宗地塊的理論貨值達(dá)到近170個(gè)億，算是用實(shí)際行動(dòng)表示重倉(cāng)成都的決心。
以華潤(rùn)為代表的央企、國(guó)企，依舊是本場(chǎng)土拍盛會(huì)的主角，本輪拿地金額和拿地面積前十均是國(guó)央企。
除了出盡風(fēng)頭的華潤(rùn)，保利、綠發(fā)、中鐵天圓、越秀等央國(guó)企均有所收獲。
本土國(guó)企也有不錯(cuò)表現(xiàn)，人居共拿下6宗地，拿地總面積約478畝，位居第一。
交投拿下高新大源熱門地塊；天投斬獲天府新區(qū)煎茶街道2宗地；高投、蜀道等本土國(guó)企均有拿地。
成華棚改、龍泉平臺(tái)等本土平臺(tái)公司兜底，也是雙集中土拍以來(lái)的一個(gè)持續(xù)特征，本輪超20宗地被平臺(tái)公司收入囊中。
另外，民企在本輪拍賣中也收獲頗豐，龍湖一如既往的表現(xiàn)穩(wěn)健，順利斬獲雙流怡心湖約74畝地塊。遠(yuǎn)大、正成等拿下1宗土地，一些新面孔入場(chǎng)并成功獲取一些質(zhì)素還不錯(cuò)的地塊，比如華添、鴻山、浙江楠盛、湖北鑫統(tǒng)領(lǐng)等分別拿地主城區(qū)和高新南。
可見(jiàn)，市場(chǎng)回暖當(dāng)口，加上本批次房地價(jià)差擴(kuò)大，利潤(rùn)空間得到進(jìn)一步保障，房企積極性大大提高，重拾拿地信心，紛紛抓緊窗口期補(bǔ)充糧倉(cāng)。
樓面價(jià)首破2萬(wàn)/㎡
本輪土拍，誕生了大成都目前的最高名義成交樓面價(jià)，即高新南區(qū)大源板塊23.5畝純宅地，該宗地起拍樓面價(jià)19600元/㎡，地塊熔斷價(jià)22400元/㎡，清水住宅最高銷售均價(jià)限34500元/㎡，最終由“幸運(yùn)兒”交投抽簽競(jìng)得。
該地塊也突破了成都雙集中供地以來(lái)成交樓面地價(jià)新高，此前最高成交樓面價(jià)為19600元/㎡出自去年第三批次土拍，同樣來(lái)自高新南區(qū)大源板塊。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在成都公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)，樓面價(jià)突破2萬(wàn)/㎡的地塊僅2宗，另一宗為高新南區(qū)渝太潤(rùn)達(dá)豐悅?cè)貣|方項(xiàng)目所在地塊，成交樓面價(jià)為20700元/㎡。
根據(jù)文軒財(cái)經(jīng)此前統(tǒng)計(jì)，本輪起拍樓面價(jià)大于等于15000元/㎡的7宗地塊中，高新南區(qū)就占了4宗，在前幾輪土拍中，高新南區(qū)的樓面地價(jià)基本領(lǐng)先于其他幾個(gè)區(qū)域，此前的最高樓面價(jià)也多出自高新南區(qū)，是實(shí)實(shí)在在的“地王”制造區(qū)域。
11宗地熔斷 占比兩成
最終成功成交的53宗地塊中，有11宗地塊觸發(fā)最高限價(jià)熔斷，占比約兩成。
△熔斷地塊詳情
這些受到房企高度追捧的地塊主要分布在主城和城南的核心板塊，如高新南區(qū)的大源、新川板塊；武侯區(qū)的武侯新城、麗都板塊；青羊區(qū)的外光華、外金沙板塊、錦江區(qū)的東大街、天府新區(qū)的錦江生態(tài)帶板塊。
土拍首日首發(fā)的高新區(qū)大源板塊約23.49畝地塊，最高清水限價(jià)達(dá)到34500元/㎡，房企競(jìng)拍熱度高，最終由交投中簽，成交樓面地價(jià)22500元/㎡；
青羊區(qū)外金沙約70.80畝地塊，清水限價(jià)均為30500元/㎡。由綠發(fā)拿下，成交樓面地價(jià)16100元/㎡；
武侯區(qū)麗都板塊約26.60畝地塊，清水限價(jià)30500元/㎡，被越秀以樓面地價(jià)16500元/㎡收入囊中；
錦江區(qū)東大街約10.51畝地塊，由鴻山拍下，樓面地價(jià)18900元/㎡，清水限價(jià)34000元/㎡。
二圈層地塊也罕見(jiàn)熔斷，龍泉驛區(qū)十陵街道約59.62畝地塊，由華潤(rùn)競(jìng)得，樓面地價(jià)11500元/㎡，清水限價(jià)24000元/㎡。
實(shí)際房地價(jià)差下降
在此前文章中，我們?cè)治鲞^(guò)本輪理論房地價(jià)差，對(duì)比前四個(gè)批次，本輪各個(gè)區(qū)域房地價(jià)差（清水住房最高限價(jià)-起始樓面地價(jià)）是有所提高的。
55宗地塊中，剔除沒(méi)有限制清水房?jī)r(jià)的青白江和新津，剩余47宗地中，共45宗地的理論房地價(jià)差在1萬(wàn)元/㎡以上，占比超9成。
實(shí)際成交情況來(lái)看，實(shí)際房地價(jià)差（清水住房最高限價(jià)-成交樓面地價(jià)）與理論房地價(jià)差差異不算太大，金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)三個(gè)區(qū)域的實(shí)際價(jià)差和理論價(jià)差一致，這主要是由于這些區(qū)域的地塊多為底價(jià)成交導(dǎo)致，起拍樓面價(jià)和成交樓面價(jià)相同。
因?yàn)榘咧駡@地塊流拍，導(dǎo)致新都區(qū)實(shí)際房地價(jià)差有略微上升，斑竹園約105畝地塊起拍樓面價(jià)為5650元/㎡，為新都區(qū)域本批次所有地塊起拍樓面價(jià)最高地塊。其余區(qū)域?qū)嶋H房地價(jià)差均有所下降。
需要注意的是，盡管整體實(shí)際價(jià)差有所下滑，但仍處于雙集中供地以來(lái)高位水平，參照此前已亮相的“雙限地”項(xiàng)目，一般會(huì)選擇“踩線”定價(jià)，本輪成交的53宗地塊中，共11宗地塊清水住宅限價(jià)在3萬(wàn)元/㎡以上，26宗地塊清水住宅限價(jià)在2.5萬(wàn)元/㎡以上。
可見(jiàn)，拿地房企后續(xù)的利潤(rùn)空間是比較可觀的，但如此高昂的單價(jià)，難以與前期成交的“雙限地”項(xiàng)目在價(jià)格上形成優(yōu)勢(shì)，因此市場(chǎng)是否買單，則需要看房企在項(xiàng)目品質(zhì)打造方面的誠(chéng)意度是否足夠。
土拍回溫對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，下半年樓市成交具備空間
在本輪土拍之前的5月，成都先后兩次出臺(tái)新政，加碼松綁樓市，刺激需求釋放，在新房和二手房端口均取得了立竿見(jiàn)影的效果。土拍作為檢驗(yàn)市場(chǎng)的另一風(fēng)向標(biāo)，從結(jié)果來(lái)看，也呈現(xiàn)出回暖跡象，效果明顯。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析成都第二輪土拍認(rèn)為，從成交數(shù)據(jù)結(jié)果上看，成交熱度上升，其中18宗地溢價(jià)成交，其中11宗地達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，溢價(jià)率小幅上升0.63個(gè)百分點(diǎn)，流拍率下降8.36個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于二輪土地成交升溫，一方面在近期寬松政策效應(yīng)下，成都市場(chǎng)5、6月份成交呈現(xiàn)環(huán)比上升局面；另一方面，土拍政策的松動(dòng)，包括下調(diào)起拍價(jià)、減少配建要求、提高清水住宅限價(jià)等，提高了房企拿地的積極性。
從區(qū)域上看，中心城區(qū)房企拿地意愿較強(qiáng)，青羊區(qū)、高新區(qū)溢價(jià)率突破10%，武侯區(qū)位居第三，溢價(jià)率為8.4%；從房企成交上看，拿地依然是以國(guó)央企房企較多，這一局面年內(nèi)仍難以改變，一批次在成都未拿地的華潤(rùn)置地本次拿下6宗地塊，共耗資逼近88億元，可以看出華潤(rùn)置地對(duì)成都市場(chǎng)的信心。其次，成都本地房企人居拿地6宗，此外，龍湖、保利、越秀、魯能在成都均有拿地。
成都本次土拍表現(xiàn)有所回溫，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，給市場(chǎng)服下一顆定心丸。下半年，預(yù)計(jì)寬松政策持續(xù)，成都下半年樓市成交具備空間。