文｜空間秘探 熊初墨
昨天（7月11日），華僑城A發(fā)行2022年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額為20億元。這已經(jīng)是華僑城今年發(fā)起的第四次“融資”，前三次分別是20億元、15億元、15億。
7個月“融資”70億
近日，華僑城集團有限公司(簡稱“華僑城A”)發(fā)布融資公告稱，擬發(fā)行2022年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額為20億元。發(fā)行首日為2022年7月11日。據(jù)募集說明書顯示，本期債券分為兩個品種發(fā)行，其中品種一初始發(fā)行規(guī)模10億元，期限為3+N(3)年期；品種二初始發(fā)行規(guī)模10億元，期限為5+N(5)年期。華僑城表示，此次募集資金中的15億元擬用于償還公司到期債券，剩余5億元擬用于償還公司本部流動資金貸款。
華僑城A說的是15億元償還到期債券，即3年前發(fā)行的15億元債券（19華僑城MTN002）今年7月18日到期。
這種“借新還舊”的操作，似乎成了華僑城A這幾年的一貫操作。今年以來，華僑城A已經(jīng)發(fā)債第四期。今年1月，第一期發(fā)債20億元，期限只有254日，兌付日為今年的9月16日；4月又發(fā)債15億元，期限也只有257日；第三期發(fā)債也在4月，不過這次是中長期，本期票據(jù)計劃發(fā)行規(guī)模為人民幣15億元，期限為3+N（3）年和5+N(5)年。加上7月11日的15億，主要目的是為了償還到期的債券。
亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院中國區(qū)負責人高松元認為，相比于一些民營地產(chǎn)的欠債躺平違約，作為央企巨鱷華僑城這方面信用倒是很好，不過在三道紅線的約束和地產(chǎn)下行的背景下，華僑城A這兩年的負債率一度超過70%，負債總額也一度超過3000億元，利潤下行的情況下，華僑城A債務持續(xù)承壓，“借新還舊”是其不得不采取的騰挪大法。
財報顯示，2021年，華僑城A綜合運用直接融資、發(fā)行債券、權(quán)益融資、保債計劃、供應鏈融資等多種手段實現(xiàn)融資586.25億元。截至年底，公司有息負債總額1402億元，占總資產(chǎn)的比例為 29%。同時，公司有息負債以中長期負債為主，其中短期借款及一年內(nèi)到期非流動負債占比20.2%，長期借款及應付債券占比 79.8%。在短期負債方面，華僑城A發(fā)行的2021年公司債券三期實際募資共計62.6億元，募集資金在扣除發(fā)行費用后，全部均用于償還公司債券本金，似乎陷入了“發(fā)債—還債”的死循環(huán)。
“增收不增利”的窘境
深圳華僑城成立于1997年9月，是華僑城集團旗下旅游及房地產(chǎn)板塊的上市公司。一直以來，華僑城在國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，文旅項目的知名度是超過地產(chǎn)開發(fā)的，公司聚焦在“房地產(chǎn)+文旅”兩大主線上，擁有“歡樂谷”、“世界之窗”等知名文旅IP。并且在華僑城集團“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的戰(zhàn)略布局下，找到了一條屬于其自身特有的“開發(fā)+自持”雙輪驅(qū)動模式。
1997-2014年的華僑城A還是一個年業(yè)績不到300億的中大型企業(yè)，由于華僑城的“旅游+地產(chǎn)”的重資產(chǎn)運營模式等原因，2009年，華僑城業(yè)績突破100億后，業(yè)績雖然是穩(wěn)步上升，但一直未突破300億元。2009年至2013年，華僑城的營收分別為109.6億、173.2億、174.4億、222.8億和288.6億元，其扣非凈利潤也始終在40億元以下。
2014年3月18日，段先念接替年逾63歲的任克雷，任華僑城集團公司黨委副書記及總經(jīng)理（彼時華僑城集團未設集團董事會和董事長職務）。一直到2022年3月段先念因退休，八年間段先念開始了在華僑城A的大刀闊斧，由此拉開了華僑城的“段先念時代”。
段先念之于華僑城就相當于陳向宏之于烏鎮(zhèn)，這一點從文旅圈對段先念的稱呼中就能領(lǐng)略二三：段總、段市長、段郎、老段，甚至有人稱呼他為“曲江模式”教父。
曲江模式，就是以古跡景區(qū)為核心，在外圍開發(fā)酒店、商業(yè)、文化等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，讓景區(qū)帶動其他收益。在西安，段先念一手締造了“曲江模式”，先后操盤陸續(xù)打造出大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江池遺址公園等景區(qū)。直到現(xiàn)在，這些景區(qū)仍是西安的熱門景區(qū)，被人津津樂道。最關(guān)鍵的是，這些景區(qū)的打造直接或間接讓西安這座古城“出圈”，迅速成為網(wǎng)紅城市，提升了西安的城市形象和拓展了城市發(fā)展藍圖，直接作用就是吸引了大批年輕人來到西安就業(yè)、定居。
上任華僑城A后，段先念對華僑城A的定位提出新的發(fā)展模式。在早期“旅游+地產(chǎn)”的基礎(chǔ)上，段先念確立了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的創(chuàng)新發(fā)展模式，并迅速推進。
改革需要大刀闊斧，在段先念的帶領(lǐng)下，華僑城A先后成立近二十家子集團，構(gòu)建了“1+N”的格局；并積極推進央地混改，以增資擴股的方式向云南世博集團、文投集團投資；不斷創(chuàng)新融資手段，成立華僑城資本投資管理有限公司；組建歡樂谷集團，全面落實振興康佳戰(zhàn)略等；2016年華僑城集團與云南省政府簽訂超過千億的全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，以重組的方式參與云南省國企改革，入股云南旅游。
在投資領(lǐng)域，華僑城A也是敢于“大把花錢”， 2017年6月，華僑城開始深化老段的“曲江模式”，宣布將投資2380億元打造大西安文化旅游新高地，計劃未來5年，將以“周秦漢唐文化+現(xiàn)代化國際化大都市”為主線，實施“1+7”系列重大項目建設，打造“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”大載體、大平臺、大產(chǎn)業(yè)。
這8年來，華僑城的變化可謂翻天覆地，從經(jīng)營能力來看，2014年至2020年華僑城A的歸母凈利潤從47.74億元增長至123.9億元?！笆濉逼陂g，華僑城集團總資產(chǎn)由“十二五”末的1370億元增長至2020年的6980億元，短短五年增長超5000億元，段先念居功至偉。
但持續(xù)擴張和自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式，讓華僑城這兩年也陷入了“增收不增利”的窘境。2014年至2020年，華僑城A的營收從307.2億元增長至818.7億元；2021年，華僑城A營收首次進入“千億軍團”，實現(xiàn)營業(yè)收入1026億元，同比增長25%，其中，旅游綜合業(yè)務收入433億元，占主營業(yè)務收入的42%。不過，雖然2021年華僑城A的營收保持了兩位數(shù)的增長率，但凈利潤、歸母凈利潤卻嚴重下滑，分別為71億元、38億元，同比下降55%和70%；凈利潤率和歸母凈利潤僅為營收的6.92和3.7%，面臨嚴重的”增收不增利”的狀況。
此外，華僑城A自2017起資產(chǎn)負債率均在70%以上高位運行。除了發(fā)債 “借新還舊”減輕壓力，華僑城從2018年起開啟“賣賣賣”的模式，最近比較大規(guī)模的一次，是幾個月前，華僑城悄悄將旗下2個項目公司擺上貨架，掛牌底價合計達到20.25億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，四年間，華僑城至少出售或轉(zhuǎn)讓30多家子公司及債權(quán)，當中包括不少文旅項目。
盡管如此，華僑城A似乎還缺錢。根據(jù)財報，華僑城的負債，從2014年段先念空降時的不到630億元，一路漲到2021年上半年的2870億元。截止到2021年9月30日，華僑城的負債總額是3637億。雖然去年四季度和今年一季度華僑城售賣了一些項目，但是華僑城A2022一季報顯示，公司主營收入74.73億元，同比下降12.56%；歸母凈利潤1.76億元，同比下降80.44%；扣非凈利潤-6384.58萬元，同比下降107.41%；負債率73.99%，總負債也達到3541億元。
華僑城的3個新挑戰(zhàn)
結(jié)合華僑城的成就和問題，空間秘探近日也咨詢了業(yè)內(nèi)多位文旅地產(chǎn)專家，他們認為，雖貴為央企巨頭，但華僑城在后面的發(fā)展過程中，可能會面臨3個新挑戰(zhàn)，這3個新挑戰(zhàn)，或許也是其他地產(chǎn)和文旅巨頭的挑戰(zhàn)。不具采訪者姓名，觀點僅供參考。
第一、文旅“航空母艦”競爭挑戰(zhàn)。
當年，段先念帶著讓其一戰(zhàn)成名的“曲江模式”走入華僑城時，就立下宏愿，要讓華僑城成為“中國文化旅游業(yè)航空母艦”。不得不說，8年的時間，華僑城確實做到了。華僑城的文旅業(yè)務旗下有六大產(chǎn)品體系，包括主題公園、文旅商娛綜合體、主題酒店、文化主題公園、自然景區(qū)、度假區(qū)及度假酒店等。截止到2021年，華僑城旗下有27家景區(qū)、28家酒店、1家旅行社以及7家開放式旅游區(qū)等物業(yè)。
“歡樂谷”、“世界之窗”是華僑城的IP，在許多人的記憶里，歡樂谷就是他們?nèi)松械牡谝蛔黝}樂園。華僑城集團高管曾透露：計劃在未來5年，將歡樂谷復制到60家左右。
但不得不承認的是，現(xiàn)代的文旅“航空母艦“已經(jīng)不再是拼規(guī)模的時候，都是在拼IP，華僑城的“歡樂谷”IP，進入2020年以來，除了受到國外迪士尼、環(huán)球影城等國際IP的沖擊，國內(nèi)也受到復星旅文、融創(chuàng)、長隆、華強方特等主題樂園IP的沖擊。無論是國際，還是國內(nèi)IP的競爭，華僑城都會遇到挑戰(zhàn)和沖擊，門口的野蠻人很多。
一位國內(nèi)主題樂園總經(jīng)理告訴空間秘探，他們行業(yè)內(nèi)流傳著一句話，“環(huán)球影城玩一次，歡樂谷玩一年”。北京歡樂谷的年卡門票才399元，而環(huán)球影城的平季日門票就高達528元?！暗悄悴坏貌怀姓J，即使這樣，去迪士尼和環(huán)球影城的人還是更多！”
除了主題樂園，華僑城旗下的不少景區(qū)也面臨著轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，至于酒店，更多的還是配套文旅項目，品牌知名度并不是太高。“航空母艦的規(guī)模沒問題，但是厲害的航空母艦離不開核心的戰(zhàn)斗機和護衛(wèi)艦等武器！”
第二、“姓文旅還是姓地產(chǎn)”路線挑戰(zhàn)。
“華僑城究竟是搞旅游還是賣房的啊？”這是股吧上網(wǎng)友討論最多的問題。去年以來，房企股票一直比較頹靡，甚至有投資人直接建議，房地產(chǎn)賺的錢來的快去的也快，希望華僑城盡早剝離房地產(chǎn)，專心做好老本行旅游業(yè)。對此華僑城官方回答為：您好，感謝關(guān)注華僑城A。公司現(xiàn)已形成獨特的成片綜合開發(fā)模式，文化旅游與房地產(chǎn)雙主業(yè)協(xié)同發(fā)展，是相互促進的有機整體。
雖然從段先念開始就想去地產(chǎn)化，打造文旅“航空母艦”，但是眾所周知，文旅本來就是一個對企業(yè)長期資金運作能力要求很高的行業(yè)，開發(fā)周期一般至少五年，賺錢慢。文旅地產(chǎn)素有“721”定律：即70%虧損，20%勉強維持，10%才盈利。孫宏斌曾將投資文旅業(yè)務形容為投資“詩和遠方”。但在回答“在文旅業(yè)務中，地產(chǎn)扮演著什么角色？”這一問題時，他坦言，如果融創(chuàng)不堅持做地產(chǎn)，那也就沒有錢做文旅。
如今的融創(chuàng)，也陷入了地產(chǎn)和文旅的困境。據(jù)統(tǒng)計，百強房企已有近七成布局文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。但無論是曲江段先念，還是融創(chuàng)孫宏斌，自己也陷入這樣一個困局：旗子在全國各地插得密密麻麻，明星項目越來越多，但另一邊，負債的數(shù)字也不斷滾大。姓文旅還是姓地產(chǎn)？很顯然不是五五分那樣的戰(zhàn)略就能簡單解決的問題，這也是擺在華僑城面前的一個挑戰(zhàn)。
第三、新掌門人“后華僑城時代”創(chuàng)新挑戰(zhàn)。
段先念的華僑城時代，除了段先念的個人明星效應和能力以外，趕上了高杠桿增長“跑馬圈地”的政策機遇也是事實。
如今，段先念退休，接替者是同為央企的保利集團原總經(jīng)理張振高。不過，張振高所處的市場處境和8年前的段先念已經(jīng)完全不一樣。從2018年開始，國務院就提出 “嚴控文旅產(chǎn)品房地產(chǎn)傾向”。這不僅限制了主題公園附近的房地產(chǎn)開發(fā)，對于旅游區(qū)域一些必要的配置，如酒店、餐飲、購物等也都進行嚴格審核，如今在房住不炒的后地產(chǎn)時代背景下，華僑城跑馬圈地的“老路”，再也不好走了，“蕭規(guī)曹隨”也不可能。
上任三個月以來，雖然華僑城2022年中報要到8月份才能揭曉，但是按照相關(guān)數(shù)據(jù)估算，華僑城中報利潤可能在3億元左右。以往的財報，文旅再不好，有地產(chǎn)兜著，但如今地產(chǎn)不拖后腿就已經(jīng)不錯了。遠的不說，就是在上周，地產(chǎn)股表現(xiàn)極為不佳。據(jù)數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，上周，華僑城A、新城控股、碧桂園、萬科A、招商蛇口等地產(chǎn)板塊都出現(xiàn)了較大跌幅。房地產(chǎn)行業(yè)上周下跌4.36%，一周主力資金凈流出44.27億元，該行業(yè)所屬的個股共124只，上周上漲的有16只，房地產(chǎn)行業(yè)資金凈流出個股中，資金凈流出超億元的有10只，凈流出資金居前的有萬科Ａ、新城控股、華僑城Ａ，凈流出資金分別為4.43億元、2.58億元、2.06億元。
在文旅和地產(chǎn)都不明朗的前提下，華僑城不但要肩負著國家建設的央企責任，也需要更多的創(chuàng)新承擔一個企業(yè)的發(fā)展壯大責任。對于新掌門人來講，或許目前最大的挑戰(zhàn)，還是怎么解決“缺錢”的問題，畢竟，“借新還舊”只是短期之策，不是長期之舉！