記者｜牛鈺

今年內(nèi)第四家成功上市的物業(yè)企業(yè)，花落具有山東國(guó)資背景的魯商集團(tuán)。

7月8日，魯商生活服務(wù)股份有限公司（下稱“魯商服務(wù)”）在香港聯(lián)交所主板上市交易，股票代碼為02376.HK。

在目前港股市場(chǎng)的物業(yè)板塊估值整體回調(diào)之際，這只山東物業(yè)第一股也沒能逃脫破發(fā)的命運(yùn)。 截止7月8日收盤，魯商服務(wù)報(bào)4.43港元/股，跌幅為25.17%，總市值為5.9億港元。

此次魯商服務(wù)發(fā)行3334萬股股份，每股定價(jià)5.92港元，所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為1.38億港元。

發(fā)行完成后，魯商服務(wù)總股本增加至13334萬股。母公司魯商發(fā)展直接持有9510萬股，占魯商服務(wù)發(fā)行完成后總股本的71.32%。

此前招股書顯示，此次擬計(jì)劃將募集而來的60%資金用于通過戰(zhàn)略合作、收購及投資以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及多元化物業(yè)組合，而剩余40%的資金則用于提升自身多元化社區(qū)增值服務(wù)，強(qiáng)化自身數(shù)字化服務(wù)能力，以及一般營(yíng)運(yùn)資金用途，進(jìn)而全面提升自身盈利能力及核心競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)了解，魯商服務(wù)的控股股東為魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司，后者為山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱魯商集團(tuán)）控股的一家國(guó)有上市公司。算上物業(yè)板塊的成功上市，魯商集團(tuán)共有三家上市平臺(tái)。

其中，魯商發(fā)展（600223.SH）從事健康地產(chǎn)（包含健康住宅、康養(yǎng)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)）以及生物醫(yī)藥，2021 年，其健康地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入96.96億元，同比減少18.40%，毛利率 17.22%。

另一上市平臺(tái)銀座股份（600858.SH）為魯商集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)板塊，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)覆蓋百貨商場(chǎng)、大型綜合超市、購物中心。截至2021年12月31日，公司擁有120家門店（濰坊臨朐華興24家），遍布山東省內(nèi)11個(gè)地市及河北省，建筑面積達(dá)314.11萬平方米。

因此，以山東濟(jì)南為總部的魯商服務(wù)大部分業(yè)務(wù)均集中在山東省內(nèi)的地級(jí)市。截至2021年12月31日，魯商服務(wù)已簽約管理82個(gè)物業(yè)，已簽約總建筑面積超過2620萬平方米，在管總建筑面積約2290萬平方米。

在物業(yè)行業(yè)內(nèi)，魯商服務(wù)的規(guī)模和營(yíng)收均屬于小型物企，2019年-2021年分別取得收益3.21億元、4.03億元及5.83億元，年內(nèi)利潤(rùn)及全面收入總額2893.4萬元、4536.2萬元及7701.7萬元。

據(jù)招股書顯示，魯商服務(wù)的業(yè)務(wù)模式為物企的老三樣：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率分別為43.8%、35.1%和21.0%。

并且，其對(duì)母公司具有嚴(yán)重的依賴性。2019年-2021年期間，魯商服務(wù)向魯商發(fā)展提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入分別占其業(yè)務(wù)產(chǎn)生的總收入的98.7％、97％及87.7％。

拓展非住宅業(yè)態(tài)的領(lǐng)域是其近年發(fā)展的亮點(diǎn)，如寫字樓、學(xué)校、市政設(shè)施、主題小鎮(zhèn)、醫(yī)院、銀行、產(chǎn)業(yè)園及航空基地物業(yè)等。2019年-2021年，魯商服務(wù)在管非住宅物業(yè)面積由175.3萬方大幅增長(zhǎng)至1071.6萬方，占據(jù)總在管面積比例由16.3%提升至達(dá)46.9%。

不過，雖然有國(guó)資背景的支持，魯商發(fā)展的赴港IPO充滿了波折，經(jīng)歷兩度遞表共歷時(shí)371天才成功上市。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，山東省和濟(jì)南市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以及魯商集團(tuán)董事長(zhǎng)高洪雷與路上服務(wù)董事長(zhǎng)趙衍峰等人均出席了當(dāng)日的敲鐘儀式。

與去年高峰期半個(gè)月上市6家房企不同，今年至今，除了魯商服務(wù)，只有金茂服務(wù)（00816.HK）、力高健康生活（02370.HK）、東原仁知（02352.HK)等成功上市，其中也有遭遇上市即跌破發(fā)行價(jià)的情況。

只有力高健康生活彼時(shí)打破了近半年物企上市即破發(fā)的局面，截至當(dāng)日收盤報(bào)每股5.25港元，漲幅28.05%。直至7月8日收盤，力高健康生活股價(jià)高至每股11.5港元，較4.1元的發(fā)行價(jià)大漲180%。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，截止2022年7月8日，還有8家物企在排隊(duì)上市，其中包括昨日剛二度遞表的龍湖智創(chuàng)生活以及萬物云兩家頭部房企物管板塊。

有業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)界面新聞表示，由于市場(chǎng)環(huán)境對(duì)上市公司估值并不十分友好，有物企即使通過聆訊，也會(huì)出現(xiàn)自主選擇上市時(shí)機(jī)的情況。

而魯商服務(wù)雖然于其中脫穎而出，但也沒趕上物業(yè)股估值普遍走高的好時(shí)機(jī)，不過背靠國(guó)資、融資能力又進(jìn)一步提升，或?qū)槠浒l(fā)展產(chǎn)生新的助力。