文|空間秘探 雷布同
試想一下，打開(kāi)一間長(zhǎng)租公寓的門(mén)，迎接你的不是常規(guī)的一床一桌一柜一沙發(fā)，而是一個(gè)典型的酒店客房，一應(yīng)俱全。在自如Z-Stay，這個(gè)設(shè)想已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。當(dāng)然，在酒店中打造公寓的不只有自如，還有溫德姆酒店。前不久，溫德姆宣布在德克薩斯州開(kāi)設(shè)第一家La Quinta和Hawthorn Suites雙品牌概念的“公寓+酒店”門(mén)店。大膽設(shè)想，如果有一天自如能夠“搬進(jìn)”溫德姆，公寓+酒店的模式會(huì)不會(huì)就此風(fēng)靡一時(shí)？
自如“住”酒店，溫德姆開(kāi)公寓
相比起自如寓、自如友家、自如驛等成熟產(chǎn)品，自如Z-Stay是一款新產(chǎn)品。據(jù)了解，自如Z-stay屬于自如寓旗下細(xì)分產(chǎn)品線，是通過(guò)與酒店合作，以整層形式承租并經(jīng)過(guò)輕改造后，將酒店閑置的存量房源盤(pán)活，向客戶(hù)提供30天起租+入住禮包的服務(wù)。也就是說(shuō)，自如Z-Stay是一款位于酒店的集中式長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。
在漲價(jià)和“畢業(yè)”風(fēng)波下，5月底自如悄然上線北京Z-Stay新增四家門(mén)店，分別是中關(guān)村、五道口、酒仙橋以及團(tuán)結(jié)湖。不過(guò)，翻閱自如APP發(fā)現(xiàn)，目前平臺(tái)展示了3家Z-Stay門(mén)店，分別是Z-Stay團(tuán)結(jié)湖店，Z-Stay酒仙橋店以及Z-Stay學(xué)院南路店。其中，除了學(xué)院南路店目前處于滿(mǎn)房之外，其他兩家門(mén)店仍有空余公寓可對(duì)外出租。
通過(guò)在線咨詢(xún)相關(guān)工作人員，有關(guān)Z-Stay的更多細(xì)節(jié)開(kāi)始逐漸清晰。
首先是費(fèi)用層面，與常規(guī)公寓收費(fèi)相比，Z-Stay的水電費(fèi)是固定的。以團(tuán)結(jié)湖店為例，水電費(fèi)均為200元/月，而服務(wù)費(fèi)則已經(jīng)包含在房屋租金內(nèi)。
其次是產(chǎn)品層面，除了原有的酒店客房，Z-Stay還有公用的洗衣機(jī)和烘干機(jī)。而且，雖然被子和枕頭會(huì)由自如提供，但是租客需要自行準(zhǔn)備床單被罩。
最后是服務(wù)層面，Z-Stay提供的服務(wù)基本與自如其他產(chǎn)品區(qū)別不是很明顯。盡管位于酒店中，但是Z-Stay并不提供酒店餐飲服務(wù)。據(jù)工作人員介紹，如果租客有餐飲需要，可以和酒店內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)早餐券。
此外，據(jù)工作人員介紹，目前Z-Stay合作的酒店主要是全季酒店和桔子酒店。
再來(lái)看看溫德姆于美國(guó)得克薩斯州開(kāi)設(shè)的“公寓+酒店”雙品牌概念店，由中高端品牌La Quint by Wyndham和長(zhǎng)住型公寓Hawthorn Suites by Wyndham組成。該項(xiàng)目共103間客房，其中73間歸屬La Quinta，30間為Hawthorn Suites?？头恐猓频甏筇谩⒔∩碇行?、酒吧等休閑功能區(qū)屬于雙品牌共享區(qū)域，有效簡(jiǎn)化了酒店的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本。
據(jù)了解，溫德姆計(jì)劃在德克薩斯州其他城市布局36家“公寓+酒店”雙品牌概念店，同樣由La Quinta和Hawthorn組合。而且，據(jù)溫德姆介紹，之所以要將提供精選服務(wù)的中高端酒店品牌與長(zhǎng)住型品牌結(jié)合在一起，一方面是為了滿(mǎn)足消費(fèi)者與日俱增的穩(wěn)定長(zhǎng)居需求，另一方面也是拓寬兩大品牌未來(lái)的發(fā)展空間。
就這樣，“公寓+酒店”成了公寓行業(yè)和酒店行業(yè)不約而同的動(dòng)作。盡管結(jié)合模式有所不同，但不難看出，酒店需要公寓等長(zhǎng)住型產(chǎn)品的存在，公寓希望能與酒店靠得更近，已經(jīng)成為了當(dāng)下這兩大住宿產(chǎn)品達(dá)成的共識(shí)。
“公寓+酒店”，正在卷土重來(lái)
事實(shí)上，打造“公寓+酒店”組合模式的玩家不止是自如和溫德姆。公寓板塊，如華住旗下的城家公寓，推出了“酒店+公寓”旅居聯(lián)營(yíng)合作模式。酒店板塊，酒店與服務(wù)式公寓抱團(tuán)的例子更是數(shù)不勝數(shù)，如處于同一物業(yè)內(nèi)的義烏萬(wàn)豪酒店和義烏萬(wàn)豪行政公寓，廣州瑰麗酒店與廣州瑰麗府邸等都是如此。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，“公寓+酒店”不是住宿行業(yè)的新創(chuàng)舉。
最初，公寓行業(yè)內(nèi)一些酒店系玩家們，依據(jù)多年經(jīng)營(yíng)酒店的經(jīng)驗(yàn)，推出了“長(zhǎng)短租”模式，即部分房間用于長(zhǎng)租，部分用于做日租。以城家公寓的“酒店+公寓”旅居聯(lián)營(yíng)合作模式為例，該模式最早出現(xiàn)在品牌誕生之初?；诰频昶放品降谋尘埃羌夜⒊碎L(zhǎng)租之外，還推出了周租、月租、季租的租賃產(chǎn)品。早在2019年，城家的中短租業(yè)務(wù)就占到20%左右。而且，據(jù)其高層表示這類(lèi)短租是一種全新的細(xì)分市場(chǎng)，在未來(lái)有很大的增長(zhǎng)空間。目前來(lái)看，這位高層的判斷是準(zhǔn)確的。
不過(guò)，“長(zhǎng)短租”模式，主要是運(yùn)營(yíng)層面的“公寓+酒店”。緊接著，長(zhǎng)租公寓品牌開(kāi)始推出短租產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品層面的“公寓+酒店”。
2016年，自如切入短租領(lǐng)域，推出了自如驛和自如民宿等產(chǎn)品，填補(bǔ)了原產(chǎn)品線中短租板塊的空白。彼時(shí)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，在長(zhǎng)租領(lǐng)域積累了相當(dāng)多的客戶(hù)和相當(dāng)豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)后，自如切入短租是順勢(shì)而為。而且，也有些長(zhǎng)租公寓品牌，效仿了服務(wù)式公寓+酒店品牌同處一物業(yè)的做法。據(jù)相關(guān)報(bào)道稱(chēng)，此前廣州珠江新城的雅詩(shī)閣公寓，8成做長(zhǎng)租，其余的被拿來(lái)做日租，并通過(guò)OTA等渠道放出。拿出一部分房源做短租，并提供相應(yīng)的服務(wù)，如此一來(lái)也幫長(zhǎng)租公寓解決了出租率的壓力。
正如上文所言，此時(shí)的公寓與酒店盡管是在不斷靠近，但是依舊處于內(nèi)部自行試水的階段。無(wú)論是打造短租產(chǎn)品或是拿出部分房源用于短租，變化發(fā)生在品牌內(nèi)部。然而，當(dāng)下的趨勢(shì)是，公寓和酒店兩大板塊的不同品牌開(kāi)始互相擁抱。
自如北京Z-Stay目前選擇的是全季酒店和桔子酒店，溫德姆是撮合旗下的中高端酒店品牌與長(zhǎng)住型酒店品牌，打造“公寓+酒店”概念店。也就是說(shuō)，在經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品層面的試水之后，公寓和酒店確定了彼此選擇的正確性以及潛在的巨大商業(yè)發(fā)展空間。正是因此，城家公寓愿意不斷深入對(duì)長(zhǎng)短租結(jié)合經(jīng)營(yíng)的研究，完成了經(jīng)營(yíng)邏輯梳理后，推出了配套的管理系統(tǒng)等經(jīng)營(yíng)工具。
相較于疫情初期忙于自救的手忙腳亂，眼下的公寓和酒店在喘過(guò)一口氣之后，以更沉著冷靜的姿態(tài)開(kāi)始探索各種合作的可能。不難看出，“公寓+酒店”，正在以融合度更高的姿態(tài)，卷土重來(lái)。
公寓與酒店，為什么互相選擇？
為什么，公寓與酒店會(huì)在當(dāng)下互相選擇，并且融合程度愈發(fā)超前?；セ荩闪穗p方合作的一致動(dòng)機(jī)。在經(jīng)歷并不斷克服疫情帶來(lái)的諸多經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)之后，疊加對(duì)當(dāng)下住宿消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向的判斷，“公寓+酒店”為雙方帶來(lái)了一些實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>
于公寓而言，首先是短租有利于降低長(zhǎng)租公寓體驗(yàn)門(mén)檻，給新用戶(hù)提供成本更低的接觸機(jī)會(huì)。以自如Z-Stay為例，可以一個(gè)月起租，而自如心舍等產(chǎn)品就需要簽訂長(zhǎng)期租房合同。靈活的租賃期限，實(shí)際是幫助長(zhǎng)租公寓拓寬了客群，既能滿(mǎn)足長(zhǎng)住客群的需求，也能迎合有中長(zhǎng)期差旅住宿需求的商務(wù)人群。而且，這些房源原本就是經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)下的酒店客房，長(zhǎng)租公寓只需租賃，無(wú)需裝修或配備家裝等。對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，一定程度上縮短了從拿房到產(chǎn)品完成的周期，利好后期出房。
其次是為輕資產(chǎn)發(fā)展提供了新的物業(yè)選擇。如上文所言，目前“公寓+酒店”的模式已經(jīng)發(fā)展至不同品牌之間的相擁。也就是說(shuō)，公寓與酒店需要在一個(gè)物業(yè)內(nèi)共同經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是服務(wù)、人員或是產(chǎn)品層面都需要不斷磨合。但是，一旦成功跑通了“公寓+酒店”的模式，拓寬了長(zhǎng)租公寓品牌輕資產(chǎn)輸出的物業(yè)選擇范圍，有助于加速品牌完成規(guī)模拓展。
正如上文所說(shuō)，能從合作中獲得利好的不只是公寓，還有酒店。
于酒店而言，一方面優(yōu)化了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，拉高出租率。畢竟，同一物業(yè)中的長(zhǎng)租客和短租客既不沖突，未來(lái)也有可能相互轉(zhuǎn)化，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)也有一定好處。以杭州未來(lái)科技城同派酒店為例，其中既有常規(guī)客房也有部分樓層打造為長(zhǎng)租公寓，同時(shí)還配備了公共廚房等居家性功能空間。這樣既滿(mǎn)足了普通短途商旅住客的住宿需求，也滿(mǎn)足了需要在杭州未來(lái)科技城中長(zhǎng)期居住的消費(fèi)者的需求。但是，一旦全部做酒店，或是全部做公寓，那么大概率就不能兼顧這兩大客群的差異化需求，出租率會(huì)受到影響。
另一方面，長(zhǎng)短租結(jié)合打破了傳統(tǒng)酒店長(zhǎng)包房和間夜房?jī)蓸O，有助于將出租率和GOP（營(yíng)業(yè)毛利）組合價(jià)值最大化。據(jù)城家介紹，一連鎖酒店轉(zhuǎn)型“酒店+公寓”旅居聯(lián)營(yíng)前后，GOP值變化顯著。改造前，單一酒店業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)月GOP為136890元；改造后，酒店+公寓組合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)月GOP為370710元，其中酒店部分為140400元，公寓部分為230310元。酒店為此支付的單間改造成本，為3380元。
綜上，公寓與酒店通過(guò)相互選擇，獲得不同維度的多重利好。不過(guò)需要注意的是，目前選擇“公寓+酒店”組合的不同品牌依舊是少數(shù)，一些問(wèn)題尚未完全暴露。而那些待磨合的磕絆，才是決定“公寓+酒店”能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)久合作的關(guān)鍵所在。
如果自如“搬進(jìn)”溫德姆
如上文所言，當(dāng)下的“公寓+酒店”合作對(duì)象正在不斷外擴(kuò)，從最初的品牌內(nèi)部試探，到中期的同一集團(tuán)多品牌之間的組合，再到目前隸屬不同集團(tuán)的品牌聯(lián)動(dòng)。按照這一趨勢(shì)發(fā)展下去，假以時(shí)日，自如也有“搬進(jìn)”溫德姆酒店的可能。但是，在這一天真正來(lái)到之前，“公寓+酒店”在今后的發(fā)展中還有哪些地方需要多加注意？
01 區(qū)分經(jīng)營(yíng)邏輯
談及“公寓+酒店”模式，有人容易將這類(lèi)模式等同于酒店的“日租+長(zhǎng)包房”。實(shí)際上，這兩種模式不能被畫(huà)上等號(hào)。長(zhǎng)包房的產(chǎn)品與服務(wù)均有酒店方提供，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)只是將日租房的服務(wù)時(shí)限延長(zhǎng)至更長(zhǎng)的周期。但是“公寓+酒店”是兩種不同租住產(chǎn)品的組合，而且可能受到的影響因素也會(huì)有很大變化。因此，不能采用一樣的經(jīng)營(yíng)邏輯。
這也是為什么品牌方會(huì)自行打造更實(shí)用這種混合業(yè)態(tài)的管理系統(tǒng)。以城家的“長(zhǎng)短租結(jié)合收益調(diào)節(jié)管理系統(tǒng)”為例，根據(jù)系統(tǒng)大數(shù)據(jù)，城家可以進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，始終出售價(jià)值最大化的租期產(chǎn)品。而不只是簡(jiǎn)單地將一部分房源劃定為公寓產(chǎn)品，一部分用作日租房，實(shí)現(xiàn)出租率和GOP兩手抓的邏輯。
02 改寫(xiě)產(chǎn)品邏輯
在小紅書(shū)搜索“酒店長(zhǎng)租”，相關(guān)筆記超2萬(wàn)篇。一些消費(fèi)者感慨長(zhǎng)租酒店的生活便捷，每天都有阿姨打掃衛(wèi)生，不用自備床上用品，而且每日提供飲用水，且無(wú)需交水電費(fèi)和網(wǎng)費(fèi)。甚至一些酒店為長(zhǎng)租客人免費(fèi)提供停車(chē)服務(wù)、健身房和早餐等配套服務(wù)。但是，這些用戶(hù)也指出了一些酒店作為長(zhǎng)租產(chǎn)品需要改善的產(chǎn)品細(xì)節(jié)。
一是酒店客房原本的設(shè)計(jì)是短途旅居，因此沒(méi)有太多的儲(chǔ)物空間，可供消費(fèi)者存放物品。因此一些新建酒店認(rèn)識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，有意識(shí)地增添了若干個(gè)櫥柜。二是“不能做飯，也沒(méi)有冰箱，只能外賣(mài)或者出去吃”，餐廚功能的空缺。絕大多數(shù)情況下，除了源宿等原本定位長(zhǎng)住型酒店的品牌外，酒店客房一般不會(huì)配備如微波爐和料理臺(tái)等烹調(diào)設(shè)備。因此，一些有意打造“公寓+酒店”的酒店物業(yè)，會(huì)進(jìn)行二次裝修，做一些長(zhǎng)租化的改造，對(duì)產(chǎn)品邏輯進(jìn)行改寫(xiě)。
03 優(yōu)化價(jià)格邏輯
在不少人分享的酒店長(zhǎng)租經(jīng)驗(yàn)分享中，價(jià)格是觸動(dòng)其選擇在酒店長(zhǎng)租的關(guān)鍵因素之一。尤其是因疫情影響，酒店價(jià)格跳水的情況下，酒店長(zhǎng)租的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。據(jù)媒體報(bào)道，北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣全季酒店在疫情前長(zhǎng)租業(yè)務(wù)占比在3%左右，今年5月這一比例已經(jīng)超過(guò)10%。一些博主表示，相比起在酒店周邊租房，日均價(jià)格更便宜，足以替代租房。
而且，一些OTA平臺(tái)及酒店集團(tuán)也相繼借助“價(jià)格武器”進(jìn)攻“公寓+酒店”。在“攜程月租房·享月租專(zhuān)屬優(yōu)惠”的相關(guān)推廣中，長(zhǎng)住酒店折扣低至原價(jià)的6-7折，全季酒店部分門(mén)店在小紅書(shū)直接貼出了“長(zhǎng)租4折”的促銷(xiāo)廣告等。
但是需要考慮的是，當(dāng)酒店行業(yè)逐漸恢復(fù)至此前較為景氣的狀態(tài)，酒店是否還能在價(jià)格方面做出如此大的讓步。因此，“公寓+酒店”可以通過(guò)增加配套服務(wù)等途徑來(lái)提升日均價(jià)，優(yōu)化價(jià)格邏輯。而不只是簡(jiǎn)單地用日均價(jià)的邏輯，來(lái)說(shuō)服消費(fèi)者，并讓其買(mǎi)單。
且不論自如“搬進(jìn)”溫德姆的概率有多大，但“公寓+酒店”這類(lèi)老牌產(chǎn)品在疫情下得到了新生是毋庸置疑的。不過(guò)，面對(duì)新消費(fèi)環(huán)境和新消費(fèi)客群，在成為聯(lián)動(dòng)酒店與公寓品牌的聯(lián)結(jié)點(diǎn)之后，老牌產(chǎn)品如何才能撬動(dòng)更大的市場(chǎng)份額？期待更多如自如、溫德姆和城家等先行者們，給出他們摸索過(guò)后的答案。