記者 | 黃昱
“粵系”房企合景泰富正在計(jì)劃出售部分寫(xiě)字樓物業(yè)來(lái)回籠資金。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)近日發(fā)布報(bào)告披露，合景泰富已于4月出售一棟13億元貨值的寫(xiě)字樓，并繼續(xù)尋求以整體出售辦公室大樓的方式償付到期債務(wù)，預(yù)計(jì)可以籌集約55-57億元的資金。
對(duì)此，合景泰富方面對(duì)界面新聞表示，出售寫(xiě)字樓事項(xiàng)是原定的銷(xiāo)售計(jì)劃安排。合景泰富今年將有序在市場(chǎng)上推售寫(xiě)字樓項(xiàng)目，為此，還在年初組建了大客戶銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，拓展大客戶資源，促進(jìn)整售式大單項(xiàng)目，以帶來(lái)穩(wěn)定而可觀的現(xiàn)金收入。
有接近合景泰富人士透露，合景泰富目前的寫(xiě)字樓大單銷(xiāo)售貨值約為100億元，計(jì)劃銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓主要位于廣州、北京、上海這些一線城市的城市副中心或新興商務(wù)區(qū)。
合景泰富年報(bào)顯示，截至2021年，合景泰富在核心一、二線城市累計(jì)已開(kāi)業(yè)45個(gè)投資性物業(yè)，其中商場(chǎng)10個(gè)，寫(xiě)字樓10個(gè)，酒店25個(gè)。就寫(xiě)字樓而言，除了這10個(gè)已開(kāi)業(yè)的外，還有10個(gè)待開(kāi)業(yè)寫(xiě)字樓。
對(duì)于合景泰富而言，整體出售寫(xiě)字樓快速回籠資金其實(shí)并非今年才有的舉措。據(jù)悉，自2017年起，合景泰富就在持續(xù)出售部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目，如上海后灘寫(xiě)字樓、廣州生物島寫(xiě)字樓、北京通州寫(xiě)字樓等。
合景泰富方面指出，這些寫(xiě)字樓項(xiàng)目來(lái)源于早期已進(jìn)入城市的綜合體項(xiàng)目或早期項(xiàng)目，總價(jià)值超過(guò)80億元，一方面可為集團(tuán)補(bǔ)充可售資源，另一方面其成本較低，有利于維持利潤(rùn)率水平。
事實(shí)上，隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，不少房企將手頭上的持有商業(yè)物業(yè)擺上貨架，但市場(chǎng)成交狀況并不好。
一位房托基金的高管對(duì)界面新聞透露，現(xiàn)在尋求收購(gòu)的商業(yè)項(xiàng)目不少，以前一些打8折的項(xiàng)目現(xiàn)在折扣低至6折，而且是一線城市的項(xiàng)目。
出售寫(xiě)字樓的背后，外界也關(guān)注合景泰富如今的資金狀況。
惠譽(yù)指出，合景泰富的合同銷(xiāo)售額下滑導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和流動(dòng)性緩沖承壓。銷(xiāo)售復(fù)蘇前景不明朗，且房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依舊需要恢復(fù)。
據(jù)合景泰富公告，5月單月其實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約為41.2億元，合約銷(xiāo)售面積約19.8萬(wàn)平方米，前五月合約銷(xiāo)售額為215.47億元，同比減少53.08%，屬于行業(yè)平均水平。
惠譽(yù)預(yù)計(jì)，合景泰富2022年合同銷(xiāo)售額將下降25%-30%至770億元，降幅與業(yè)界持平，但低于管理層900億元的預(yù)期。
截至2021年底，合景泰富的現(xiàn)金和銀行余額總額下降了33.9%至294億元，可用現(xiàn)金從2020年末的400億元銳減至77億元。
合景泰富管理層表示，截至2022年4月末，合景泰富在集團(tuán)層面的110億元現(xiàn)金可用于債務(wù)兌付。但是，這部分資金并不足以覆蓋2022年剩余時(shí)間即將到期的120.8億元資本市場(chǎng)債務(wù)。
惠譽(yù)指出，合景泰富有120.8億元左右資本市場(chǎng)債務(wù)將在2022年接下來(lái)的月份內(nèi)進(jìn)入回售期或到期，包括7月可回售的18億元商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）、8月可回售的18億元境內(nèi)債、9月到期的9億美元高級(jí)票據(jù)，以及2022年第四季度可回售的17億元境內(nèi)債和到期的8億元境內(nèi)債。
事實(shí)上，為了及時(shí)償還債務(wù)，除了出售資產(chǎn)外，合景泰富正利用自身在商業(yè)地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)開(kāi)展融資。
惠譽(yù)稱(chēng)，合景泰富正在繼續(xù)與各方協(xié)商，以期推進(jìn)以香港項(xiàng)目和其他中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)作為資產(chǎn)支持獲得抵押貸款的事宜，資產(chǎn)總估值約為350億元。再融資若順利完成，將可以覆蓋合景泰富近期到期的大部分債務(wù)。