文|深燃 鄒帥
編輯|唐亞華
自如租客，不太“自如”。
最近，北京、上海、武漢等地的多名自如租客反映，自己的房租合同即將到期，續(xù)約的房租價(jià)格漲幅超過10%，甚至還有人遇到了20%、30%的漲幅。
一般來說，考慮到市場價(jià)格浮動(dòng)、通貨膨脹、租房市場淡旺季等大環(huán)境因素，每年房租有一定漲幅是正常情況。有自如租客表示，過去兩年續(xù)租時(shí)，租金漲幅大多在3%以內(nèi)，如今在因?yàn)橐咔榘峒也槐愕臅r(shí)期，漲幅卻高達(dá)10%，讓人難以接受。更讓他們疑惑的是，租金漲幅不夠透明，同一套房屋不同房間的租金漲幅甚至?xí)嬖诓恍〔罹唷?/p>
我們簡單算一筆賬，看看租金漲10%對(duì)租客意味著什么。
假如第一年簽約的房租為3000元/月，漲幅10%，意味著下一年的房租為3300元/月，一年光房租這一環(huán)就要多交3600元。此外，自如每個(gè)月還會(huì)向租客收取服務(wù)費(fèi)，為房租的10%，房租上漲，服務(wù)費(fèi)也跟著上漲。算上服務(wù)費(fèi)的漲幅，一年要多交3960元。至于遇到20%以上漲幅的租客們，這個(gè)數(shù)字會(huì)更高。
對(duì)于此次“漲租風(fēng)波”，自如方面6月7日回應(yīng)，二季度整體租金平穩(wěn)，續(xù)約平均漲幅不足3%。至于租客反映的10%以上的漲幅，自如表示，主要原因可能是大部分業(yè)主委托協(xié)議中租金逐年按照一定幅度遞增的約定，導(dǎo)致漲幅超過平均水平。
不止?jié)q租問題，上海疫情期間，自如因無法履行對(duì)合租租客每月兩次的保潔服務(wù)，和租客之間產(chǎn)生了服務(wù)費(fèi)糾紛。目前，上海仍有自如租客稱在維權(quán)中。
自如創(chuàng)立于2011年，早期隸屬于鏈家，2016年成為鏈家集團(tuán)旗下獨(dú)立運(yùn)營的子公司。截至2021年4月，自如已覆蓋北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州等10大城市。一路高歌猛進(jìn)，自如不僅收獲了百萬租客、數(shù)十萬業(yè)主，在資本市場也曾備受青睞。
如今，自如曾經(jīng)引以為傲的新模式逐漸暴露出弊端。邁進(jìn)第11個(gè)年頭，自如還能留住人嗎？
01 房子到期，“續(xù)租要漲24%”
顧琦住在北京東五環(huán)，2021年7月以2590元/月的價(jià)格租下自如一間向南的臥室。今年5月底，她接到自如的電話，對(duì)方提醒她提前一個(gè)月申請(qǐng)續(xù)約，先付99元定金鎖定價(jià)格，然后在到期前一個(gè)月之前補(bǔ)齊房租的50%，余下的第一季度房租需要在到期前補(bǔ)全。
她在自如APP查看續(xù)約時(shí)發(fā)現(xiàn)，續(xù)約房租漲價(jià)到2860元/月?！斑@就是10.4%的漲幅?！弊匀缈头嬖V顧琦，雖然房租漲了，但是服務(wù)費(fèi)有優(yōu)惠。“這個(gè)優(yōu)惠我看了，減了411.84元，合到每個(gè)月就減免了34塊錢而已。”她覺得這是“打個(gè)巴掌給個(gè)甜棗”的操作，“續(xù)租之后，我每個(gè)季度的房租要多交810元，此外還要一次性全部付清服務(wù)費(fèi)，一年3020元?！?/p>
讓顧琦感到不滿的，還有漲價(jià)機(jī)制的不透明。
顧琦租住的是三室一廳的房子，兩間南向，一間北向。此前，顧琦聽說房租的普遍漲幅在3%左右，算下來就是每月漲價(jià)幾十元，可以接受，她隔壁另一間南向臥室的室友也曾向她確認(rèn)，去年續(xù)租的時(shí)候只漲了20塊錢。今年顧琦得知漲幅在10%以上后，她和6月底到期的北向臥室的室友交流，對(duì)方告訴她，自己的臥室漲了將近7%。這讓顧琦更不平衡，“同一個(gè)房子里，兩個(gè)到期時(shí)間只差半個(gè)月的臥室，漲幅差了3%。”
深燃從各社交平臺(tái)的公開信息了解到，北京、上海、武漢等不同城市均有網(wǎng)友稱，續(xù)租自如時(shí)的租金漲幅達(dá)10%以上。小紅書一名博主講述，她租下的一間臥室6月到期，續(xù)租價(jià)格同比上漲13%，每月多交300多塊錢。該博主表示，1月是從朋友手中轉(zhuǎn)租的這個(gè)臥室，她的朋友住了兩年，第一年漲價(jià)40元/月，第二年漲價(jià)60元/月。該博主找客服不斷協(xié)商之后，最終自如以漲價(jià)70元/月為最后的解決方案。
類似先漲價(jià)再根據(jù)協(xié)商情況降價(jià)的現(xiàn)象不是孤例。據(jù)此前媒體報(bào)道，有一位租客向管家表示自己要搬家并選擇其他品牌，管家即表示為其申請(qǐng)到了“特殊折扣”，從漲價(jià)300元變成只漲70元。有租客認(rèn)為，這屬于“會(huì)鬧的孩子有糖吃”。
10%的漲幅已經(jīng)讓租客難以接受，甚至還有租客遇到20%以上的漲幅。
住在北京雙井的王肖是其中之一，她去年7月以3230元/月（不包括服務(wù)費(fèi)）的價(jià)格租下一間臥室。到期前兩個(gè)月可以查看續(xù)租價(jià)格，王肖掐著時(shí)間，在可以查看價(jià)格的當(dāng)晚打開APP，發(fā)現(xiàn)續(xù)租價(jià)格達(dá)到了3700多元。她第二天又查看價(jià)格，發(fā)現(xiàn)變成了3990元/月?！拔宜懔艘幌?，這是24%的漲幅，太震驚了，三居室的一間臥室就能漲這么多?！苯?jīng)過協(xié)商、投訴、維權(quán)，王肖最后得到自如方面的處理是，續(xù)租價(jià)格改為3790元/月。“象征性地降了200塊錢，我不能接受?！?/p>
6月7日，自如方面回應(yīng)稱，數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，自如全國租金水平保持整體平穩(wěn)的狀態(tài)，環(huán)比波動(dòng)幅度均在±2%范圍內(nèi)。當(dāng)前客戶續(xù)約價(jià)格同比去年同期，平均漲幅在2.5%-3%，這一幅度顯著低于一線城市普租價(jià)格在過去一年的漲幅。
至于租客反映的10%以上的漲幅，自如表示，“主要原因可能是大部分業(yè)主委托協(xié)議中租金逐年按照一定幅度遞增的約定，以及個(gè)別房源在續(xù)約時(shí)確實(shí)可能因?yàn)闃I(yè)主重新簽訂合約、租客前期參與了優(yōu)惠活動(dòng)、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素，導(dǎo)致漲幅超過平均水平，讓租客對(duì)漲幅的感受較為強(qiáng)烈?！?/p>
王肖并不認(rèn)可自如的回應(yīng)，“有混淆因果、坐地起價(jià)的嫌疑。”
02 漲租背后，自如為何惹眾怒？
自如在回應(yīng)中提到的一點(diǎn)漲價(jià)因素是“周邊房租因市場供求顯著上漲”，但一些租客的實(shí)際感受并非如此。
拿王肖家附近的房源來說，一年前王肖以3200元左右的價(jià)格租下房子，彼時(shí)算是附近類似房源中的平均價(jià)格。得知續(xù)約價(jià)格為3990元后，王肖對(duì)比了自己所在小區(qū)的房源價(jià)格，她發(fā)現(xiàn)，和自己房間條件差不多的自如房源，價(jià)格大多在3300元左右，甚至還有特價(jià)房不到3000元。
也就是說，王肖同小區(qū)的其他自如房源，在市場變化、通貨膨脹等大環(huán)境的影響之下，房租仍然是去年同期的水平，但王肖的房子租金卻要上漲24%。
左為王肖的簽約價(jià)格，中為續(xù)租價(jià)格，右為附近類似的自如房源價(jià)格 來源/受訪者供圖
值得注意的是，自如此次在北京、上海等地漲房租，正好趕上了多地小區(qū)因疫情防控而特殊管理的情況。一些上海的自如租客表示，上海還處于封控的時(shí)候，遇到自如漲價(jià)10%，這個(gè)時(shí)候不能搬家，即便是不同意漲價(jià)，也沒條件換租，只好接受這個(gè)漲幅。
“我們小區(qū)5月初不允許外人進(jìn)入，附近小區(qū)有封閉的，那段時(shí)間我們沒辦法看房。在這樣的情況下，自如漲價(jià)那么多，感覺不接受也得接受。”王肖說。
今年5月，《北京市住房租賃條例》通過，自2022年9月1日起施行，其中規(guī)定了城市住房租金年度漲幅不超過5%。目前，該條例暫未施行，但在此前，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，已明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。
王肖認(rèn)為，每年根據(jù)市場波動(dòng)漲房租可以理解。不能理解的是，在疫情搬家換租不便、周邊房租并未大幅漲價(jià)的前提下，給續(xù)租的老租客漲20%以上，這種情況讓她覺得被“殺熟”。
疫情期間，自如被詬病的除了漲房租，還有服務(wù)費(fèi)的問題。3月底開始，上海小區(qū)陸陸續(xù)續(xù)封控，對(duì)于自如租客來說，封控期間意味著4月的上門保潔服務(wù)無法履行，甚至部分租客3月開始封控，3月的保潔也沒有完成。如果遇到家電故障等問題，也無法享受自如的上門維修服務(wù)。不少上海租客要求自如退一部分服務(wù)費(fèi)，但最初的交涉結(jié)果只有自如給出補(bǔ)做保潔，或給予幾十元臥室保潔券的解決方案。
5月初，自如在“致上海自如客的第二封信”中說道，選擇退費(fèi)的用戶將收到實(shí)付單月服務(wù)費(fèi)的40%作為本輪疫情中的受影響的保潔服務(wù)退費(fèi)，另一種方案仍然是補(bǔ)做保潔。
對(duì)此種解決方式，一些上海租客表示，任何服務(wù)都沒享受到，卻只退費(fèi)單月的40%，并不合理。而且，補(bǔ)做保潔的操作不現(xiàn)實(shí)，頻繁打掃也沒必要。
來源 / 小紅書某上海自如租客
除了租客吐槽，自如房東也有抱怨的聲音。
2020年，自如被曝出大批量與業(yè)主解約。據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，2020年6月，自如一位業(yè)主多次接到自如要求業(yè)主降租的電話，理由是疫情導(dǎo)致空置率較高。數(shù)月后，在雙方協(xié)商未果的情況下，該業(yè)主的房租自動(dòng)解約了。事后，該業(yè)主還要賠償自如4000多元。當(dāng)時(shí)不少被強(qiáng)制解約的業(yè)主也是一樣，需要賠償自如高額的裝修費(fèi)和家電賠償費(fèi)。
03 自如11年，模式經(jīng)得起考驗(yàn)嗎？
房租漲幅高、服務(wù)費(fèi)履行項(xiàng)不明確，是目前自如租客反映最多的兩大問題。疫情之下，自如經(jīng)得起考驗(yàn)嗎？
拿服務(wù)費(fèi)來說，一些租客認(rèn)為，自如的服務(wù)費(fèi)中沒有明確保潔的費(fèi)用明細(xì)，才會(huì)導(dǎo)致退費(fèi)規(guī)則變來變?nèi)?。該服?wù)費(fèi)中，包含選房服務(wù)、保潔服務(wù)、維修服務(wù)、寬帶服務(wù)、客服服務(wù)、管家服務(wù)6項(xiàng)。據(jù)自如租客表示，在這6項(xiàng)中，常用且能被實(shí)現(xiàn)的只有公區(qū)每月兩次保潔、寬帶的辦理以及維修。
而且，自如向每一間房間的租客都收取服務(wù)費(fèi)，以顧琦居住的三居室為例，每月他們?nèi)龖艏悠饋硪粚⒔?00元的服務(wù)費(fèi)，真正用到的只有上述服務(wù)。
自如服務(wù)費(fèi)包含項(xiàng)目 來源 / 自如APP
曾在北京海淀區(qū)租過自如房源的高鑫告訴深燃，只看保潔、寬帶和維修三項(xiàng)能夠被估價(jià)的服務(wù)，也都沒那么物有所值?！胺孔永锏臇|西不會(huì)天天壞，我租的那段時(shí)間只有一次衛(wèi)生間的燈壞了。保潔每次上門打掃也很簡單，公區(qū)小的話，打掃起來很快?！敝劣趯拵?，自行辦理的費(fèi)用也并不高，更何況還能幾個(gè)人分?jǐn)偂?/p>
同時(shí)，一些租戶反饋，自如的服務(wù)也有“縮水”的嫌疑。江小春在北京租了3年自如的房子，她表示，“以前看房的時(shí)候有一個(gè)管家，簽約之后管家和租客有一個(gè)群，有什么事情在群里說，管家會(huì)處理?，F(xiàn)在取消了，有什么事情要去APP找云管家。”云管家的溝通界面，其實(shí)就是客服?！拔乙粋€(gè)月交400多的服務(wù)費(fèi)，感覺不值。”
自如的服務(wù)費(fèi)中還包含一項(xiàng)“投訴受理”。對(duì)此，王肖也遇到了不好的體驗(yàn)。在得知漲房租24%之后，她多次在自如APP上投訴，但基本上都是未收到自如專員的電話，投訴頁面就顯示“已完成”。
江小春告訴深燃，自己當(dāng)初選擇自如圖的是省心、干凈、服務(wù)好，但經(jīng)過這幾年的變化，房租漲了不說，服務(wù)也不再能享受到以前的水平，“現(xiàn)在只剩裝修漂亮了?！?/p>
作為長租公寓的頭部公司，自如在長租模式上確實(shí)做出了創(chuàng)新。正如江小春所說，裝修是自如當(dāng)年打出品牌的一大優(yōu)勢，也就是和業(yè)主簽約之后，把房屋統(tǒng)一裝修，購買風(fēng)格一致的家具，每個(gè)房間統(tǒng)一安上密碼鎖，再出租給租客。和傳統(tǒng)中介公司相比，自如的革新還在于不收取中介費(fèi)，收取的服務(wù)費(fèi)也是標(biāo)榜租期內(nèi)不斷履行的“服務(wù)”，而不是交了一次就找不到人的“中介”。
短租模式、畢業(yè)生免押金、推出業(yè)主資產(chǎn)委托的新模式“增益租”等等，11年來自如在互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)行業(yè)的地位和價(jià)值不可否認(rèn)。但是，一路走來，自如面臨的爭議也不少。甲醛超標(biāo)、暗藏偷拍攝像頭、給租客喝了近一年的中水等事件都曾引起不小的社會(huì)輿論，被曝出大幅漲租也不是2022年的新情況。
看起來是租客和房東兩頭賺，自如仍然不好過。據(jù)媒體報(bào)道，2015年至2017年自如累計(jì)虧損近13億元。天眼查顯示，2018年之后，自如多次融資，金額超百億。2019年6月，自如完成了5億美元的B輪融資，2020年3月又拿到來自軟銀愿景基金的10億美元。不過，根據(jù)已披露數(shù)據(jù)，2019-2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元，經(jīng)營狀況尚未恢復(fù)到疫情前的水平。
最近幾年，長租公寓出現(xiàn)了不少問題。蛋殼、青客暴雷，企業(yè)資金鏈斷裂，房東拿不到錢，便驅(qū)趕租客，租客交了錢沒地方住，加上當(dāng)時(shí)盛行的“租金貸”，很多人住不了房子卻還得繼續(xù)還貸。2020年11月，自如分期、輕松付暫停使用，沒了這一“致命缺陷”，但長租公寓留下的信任危機(jī)依然存在。
江小春說，今年房子到期，不會(huì)再選擇自如了。同時(shí)，王肖也還在與監(jiān)管部門溝通，反映情況，嘗試解決問題，“等到實(shí)在解決不了我也只能搬走?！痹谧饪偷牧魇чg，自如或許應(yīng)該開始正視長租公寓的信任問題了。
應(yīng)受訪者要求，顧琦、王肖、高鑫、江小春為化名。