記者 | 黃昱
各地樓市支持政策不斷的背景下,房企在5月份的整體銷(xiāo)售同比依然下降。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,百?gòu)?qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)5.6%,同比降低59.4%,較2020年疫情期間也下降52.1%。從近3年來(lái)看,業(yè)績(jī)降幅保持在較高水平;前5月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%,降幅較4月進(jìn)一步擴(kuò)大,較2020同期下降27.8%。
無(wú)論是從單月還是累計(jì)來(lái)看,樓市銷(xiāo)售都面臨壓力。具體到頭部房企,今年前五月只有碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展三家房企的銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到千億,較去年同期減少12家,超百億房企則從去年同期的118家減少至70家,各梯隊(duì)門(mén)檻值同比均下降超過(guò)50%。
中銀證券指出,TOP20房企中單月銷(xiāo)售額僅廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)同比正增長(zhǎng),前5月全口徑銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅最少的也是越秀地產(chǎn),實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額346億元,同比下降15.6%,也是新進(jìn)入TOP20名單的房企,排名第19位。
億翰智庫(kù)分析師認(rèn)為,近期房地產(chǎn)行業(yè)支持性政策持續(xù)深入,以提振行業(yè)信心,行業(yè)也將逐步進(jìn)入到修復(fù)通道,而在此之前,房企門(mén)檻值仍將經(jīng)歷一段時(shí)間的負(fù)增長(zhǎng)。
TOP20房企大調(diào)整
房企銷(xiāo)售負(fù)增長(zhǎng)依然是5月的主基調(diào),TOP20房企中除了越秀地產(chǎn),其余房企同比均出現(xiàn)不同程度的下滑。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,保利發(fā)展是5月單月全口徑銷(xiāo)售規(guī)模最大的的房企,有380億元,但同比依然下降35.5%,低于行業(yè)平均降幅;碧桂園5月的全口徑銷(xiāo)售額與保利發(fā)展基本相同,約為378億元。
萬(wàn)科5月單月銷(xiāo)售在TOP3房企中最少,實(shí)現(xiàn)293億元。另外融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等頭部房企同比均有不同程度的下降。
從前5月累計(jì)銷(xiāo)售額來(lái)看,中指院數(shù)據(jù)顯示,TOP100房企銷(xiāo)售額均值為273.9億元,同比下降50.7%;其中銷(xiāo)售額超千億房企3家,較去年同期減少12家;超百億房企70家,較去年同期減少48家。
與去年同期相比,TOP20房企名單發(fā)生了較大的變化,以克而瑞全口徑銷(xiāo)售排名為例,中國(guó)恒大、中南置地、陽(yáng)光城、中梁控股均掉出TOP20,取而代之的是建發(fā)、華發(fā)股份、濱江、越秀地產(chǎn),其中只有濱江是民營(yíng)房企。
建發(fā)前5月銷(xiāo)售額為464億元,同比下降37.5%,排名從去年的22名上升至15名;華發(fā)股份則實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額350億元,同比下降35%,排名從去年的31名上升至18名;濱江銷(xiāo)售額為450億元,同比下降35.5%,排名從去年的24名上升至16名。
相較于上述三家房企,越秀地產(chǎn)在5月才進(jìn)入TOP20名單,累計(jì)銷(xiāo)售額同比下降15.6%,排名19,而4月份的排名為22,去年同期的排名則為38。
在此背景下,各梯隊(duì)門(mén)檻值也呈下跌趨勢(shì)。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),1-5月,TOP100門(mén)檻值為60.6億元。其中,TOP10房企門(mén)檻值為621.2億元,較上年下降50.7%;TOP30房企門(mén)檻值為258.3億元,較上年下降50.9%;TOP50房企及TOP100房企門(mén)檻值分別為172.9億元和60.6億元,同比分別下降51.1%和57.9%。
今年以來(lái)大部分房企都沒(méi)有披露年度銷(xiāo)售目標(biāo),即便披露了的都主動(dòng)下調(diào)了銷(xiāo)售目標(biāo),但從目前的完成率來(lái)看,普遍都不及預(yù)期。
克而瑞研究院指出,在公開(kāi)披露業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模上市房企中,多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%,有近半數(shù)企業(yè)不足25%。幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期,部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個(gè)百分點(diǎn)。
止跌回升
百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售不佳的背后是全國(guó)樓市面臨的銷(xiāo)售壓力。
據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì),1-5 月,重點(diǎn)100城新建商品住宅成交規(guī)模居歷史同期較低位,同比下降超四成。5月,部分地區(qū)疫情反復(fù)等因素影響下,市場(chǎng)活躍度恢復(fù)不及預(yù)期,高基數(shù)下重點(diǎn)城市5月成交面積同比降幅超五成,環(huán)比小幅增加約 6%。
另從克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市來(lái)看,2022年5月,房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底,成交跌幅沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大,商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%,但同比仍下降59%,與上月基本持平。
具體來(lái)說(shuō),一線城市供應(yīng)縮量,成交環(huán)比下降22%,同比跌幅50%。26個(gè)二、三線城市成交低位企穩(wěn),環(huán)比增長(zhǎng)9%,同比跌幅收窄至60%。
為了助力樓市回暖,自3月以來(lái),各主要城市的樓市支持政策力度持續(xù)加強(qiáng),截至目前,2022年已有超百城放松調(diào)控政策。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出,近兩個(gè)月因城施策節(jié)奏明顯加快,政策內(nèi)容向限購(gòu)、限貸等方面延伸,城市明顯向二線城市擴(kuò)圍。
國(guó)盛證券研報(bào)統(tǒng)計(jì),全國(guó)36個(gè)二線城市中僅6座城市尚未出臺(tái)“四限”相關(guān)調(diào)整政策,調(diào)整力度較大的城市有南京、鄭州、蘭州、西安、太原等。
與此同時(shí),房貸利率也進(jìn)入下調(diào)周期,根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),截至目前,已有鄭州、蘇州、濟(jì)南、 天津等近20城的部分銀行下調(diào)首套、二套房房貸利率至下限水平,預(yù)計(jì)或?qū)⒂懈喑鞘?下調(diào)房貸利率,降低購(gòu)房者置業(yè)成本。目前首套房最低利率可降至4.25%。
曹晶晶表示,房貸定向“降息”標(biāo)志著房地產(chǎn)政策進(jìn)入寬松周期,未來(lái)伴隨更多政策落地,購(gòu)房意愿有望逐步趨穩(wěn)。
“預(yù)計(jì)后續(xù)地方政策力度將繼續(xù)加大。樓市政策核心是支持剛性和改善性住房需求,但房住不炒仍是底線?!?/span>
對(duì)于接下來(lái)的樓市走向,曹晶晶稱,短期來(lái)看,當(dāng)前市場(chǎng)降幅接近年初預(yù)期,按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑,上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)降幅或超兩成,二季度難有起色,預(yù)計(jì)6月重點(diǎn)城市有望完成筑底,多數(shù)城市下半年緩慢恢復(fù)。
克而瑞研究中心指出,6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn),并給下半年市場(chǎng)定調(diào)。規(guī)模房企在6月及第三季度,也需盡可能加緊貨量供應(yīng),同時(shí)積極營(yíng)銷(xiāo)以提高去化率水平。