文｜邁點(diǎn)

一季度，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》，優(yōu)先發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托育等服務(wù)。鼓勵(lì)有條件的地方引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，建立健全業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇機(jī)制。另外，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見(jiàn)》發(fā)布，提出創(chuàng)新消費(fèi)業(yè)態(tài)和模式，著力穩(wěn)住消費(fèi)基本盤(pán)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有望逐步恢復(fù)。

今年以來(lái)，物企在2022年一季度整體經(jīng)濟(jì)預(yù)期轉(zhuǎn)弱的背景下增長(zhǎng)乏力。4月，新大正、特發(fā)服務(wù)、招商積余、南都物業(yè)等4家A股物企先后發(fā)布2022年一季度財(cái)報(bào)。2022年一季度的營(yíng)收總額達(dá)到40.16億元，營(yíng)收增速明顯下滑。

4月27日，由于上房服務(wù)向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)撤回申報(bào)材料，截至目前，A股上市物企仍然保持在現(xiàn)有的四家。本文將依據(jù)A股物企的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料，從營(yíng)收表現(xiàn)、管理規(guī)模和資本市場(chǎng)等方面分析物企在A股市場(chǎng)一季度的表現(xiàn)。

一季度物企營(yíng)收表現(xiàn)：營(yíng)收疲軟，凈利潤(rùn)同比增速明顯下降

2022年一季度，4家物企累計(jì)營(yíng)收總額達(dá)到40.16億元，同比上升18.31%；累計(jì)凈利潤(rùn)達(dá)到2.61億元，同比上升25.65%。在行業(yè)整體營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)，物業(yè)企業(yè)之間的營(yíng)收差距進(jìn)一步拉大。

營(yíng)收總量來(lái)看，招商積余穩(wěn)居第一。2022年一季度，招商積余營(yíng)收為25.37億元，主要得益于基礎(chǔ)物業(yè)營(yíng)收的增加。其中基礎(chǔ)物業(yè)管理收入占比最高，平臺(tái)增值業(yè)務(wù)收入增速最快。2022年一季度，招商積余基礎(chǔ)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.90億元，較上年同期增長(zhǎng)15.42%；平臺(tái)增值業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.59億元，較上年同期增長(zhǎng)422.85%；專(zhuān)業(yè)增值業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.55億元，較上年同期增長(zhǎng)14.91%。

從營(yíng)收同比來(lái)看，四家A股物企營(yíng)收同比均值為21.81%，均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中新大正同比增速最高，高達(dá)43.47%。這主要系新大正深入推進(jìn)全國(guó)化的規(guī)模擴(kuò)張模式和管理規(guī)模的增加所致。一季度，新大正新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約3.73億元，新簽約合同年金額約2.23億元，較去年同期增長(zhǎng)約70%，雖然新大正并未披露一季度的細(xì)分業(yè)態(tài)，但是截至2021年末，新大正營(yíng)收20.88億元，其涉獵的五大業(yè)態(tài)包括航空物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、公共物業(yè)、辦公物業(yè)和商住物業(yè)，可見(jiàn)營(yíng)收主要來(lái)源于非住宅業(yè)態(tài)的增加。

從凈利潤(rùn)和同比增速來(lái)看，四家A股物企凈利潤(rùn)總額為2.61億元，同比增速均值為20.76%，均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中招商積余在凈利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)增速方面領(lǐng)跑，以1.44億元的凈利潤(rùn)和34.19%的增速位列第一，仍然占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

從一季度的營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年一季度A股物企的營(yíng)收總額為25.9億元，2021年一季度營(yíng)收總額為33.94億元，2022年一季度營(yíng)收總額為40.16億元。2022年一季度的營(yíng)收總額最高但是同比最低。說(shuō)明今年以來(lái)，受到整體經(jīng)濟(jì)低迷以及房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響，物企增長(zhǎng)乏力。

從過(guò)去兩年的營(yíng)收同比均值來(lái)看，2020年?duì)I收同比均值為26.27%，2021年?duì)I收同比均值為36.52%，2022年4家物企一季度營(yíng)收同比均值均低于2021年全年同比漲幅。物企在2021年迎來(lái)了疫后復(fù)蘇和高增長(zhǎng)階段，但是2022年?duì)I收增速再次下探，仍然后勁不足。其中南都物業(yè)營(yíng)收增速最低，營(yíng)收漲幅接年下跌。這主要與其因收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)和壞賬記提有關(guān)。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的資本市場(chǎng)環(huán)境下，獨(dú)立第三方物企面臨的挑戰(zhàn)或更加嚴(yán)峻。

一季度物企盈利表現(xiàn)：招商積余凈利率持續(xù)走低，利潤(rùn)獲取成難題

凈利潤(rùn)率是反映公司經(jīng)營(yíng)效率是衡量公司盈利能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)。

2022年一季度，A股物企的平均凈利率為7.42%，同比上升0.04%；平均毛利率為17.60%，同比下降6.04%。

從一季度的凈利率數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年一季度A股物企的凈利率均值為7.34%，2021年一季度A股物企的凈利率為7.56%，2022年一季度凈利率均值為7.42%。2022年一季度的凈利率均值和同比快速下降，說(shuō)明今年以來(lái)，物企實(shí)際盈利能力面臨巨大挑戰(zhàn)，后續(xù)盈利增長(zhǎng)乏力。

從凈利潤(rùn)和毛利率綜合來(lái)看，招商積余在凈利率和毛利率方面墊底，招商積余一季度凈利率為5.69%，毛利率為13.3%，遠(yuǎn)低于一季度物企凈利率和毛利率均值。雖然招商積余營(yíng)收能力強(qiáng)，但是面對(duì)遠(yuǎn)低于行業(yè)均值的毛利率，說(shuō)明其產(chǎn)品盈利低，亟需改善盈利結(jié)構(gòu)。究其原因，招商積余的住宅板塊盈利能力在行業(yè)內(nèi)偏低，而非住業(yè)態(tài)投入高且擴(kuò)張不及預(yù)期，收并購(gòu)進(jìn)展緩慢以及國(guó)資企業(yè)員工福利高等都是其利潤(rùn)偏低的因素。

一季度物企規(guī)模表現(xiàn)：規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，新大正首次突破1億方

除了特發(fā)服務(wù)未披露管理面積外，根據(jù)已經(jīng)披露的3家物企管理規(guī)模數(shù)據(jù)，一季度總在管面積達(dá)4.71億㎡。其中招商積余管理面積達(dá)2.91億㎡，新大正在管面積突破1億㎡，南都物業(yè)簽約面積達(dá)0.8億㎡。隨著資本市場(chǎng)回歸理性，物企對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張有了新的布局。在規(guī)模之外，逐漸加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)坪效的重視度。比如，新大正在規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)候更加重視區(qū)域布局和城市深耕度；招商積余聚焦多業(yè)態(tài)物業(yè)發(fā)展等。

截至2022年3月31日，招商積余在管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到1754 個(gè)，覆蓋全國(guó)逾100個(gè)城市，管理面積達(dá)到2.91億㎡。一季度招商積余積極探索非住業(yè)態(tài)，拓展模式持續(xù)深化，在公共、園區(qū)、醫(yī)院等業(yè)態(tài)都取得了較好成績(jī)。在拓展項(xiàng)目方面，其拓展了阿里 IDC數(shù)據(jù)中心、中興通訊南研基地、廣州中醫(yī)藥大學(xué)深圳醫(yī)院等一批項(xiàng)目。在合作方面，重點(diǎn)聚焦多業(yè)態(tài)及城市空間服務(wù)，新成立濟(jì)南文旅合資公司，推進(jìn)多項(xiàng)合資合作業(yè)務(wù)的洽談，未來(lái)市場(chǎng)空間潛力巨大。但招商積余的在管面積距離業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)的萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、雅生活、保利物業(yè)的在管面積還是有一定差距。

另外，新大正在管面積首次突破1億㎡。一季度，新大正在包括市場(chǎng)的全國(guó)化拓展、推動(dòng)數(shù)字化建設(shè)、疫情防控等方面都加大了投入力度與成本，為長(zhǎng)期發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。其中在重慶以外區(qū)域市場(chǎng)拓展量占比約80%，新中標(biāo)中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、貴陽(yáng)龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)、包神鐵路運(yùn)輸服務(wù)分公司等重大項(xiàng)目及多個(gè)軍隊(duì)業(yè)態(tài)項(xiàng)目。一季度市場(chǎng)拓展取得開(kāi)門(mén)紅，為全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。

一季度物企投資回報(bào)表現(xiàn)：資產(chǎn)總值升高6.27%，平均資產(chǎn)負(fù)債率低于50%

凈資產(chǎn)收益率（ROE）反映了上市公司為股東創(chuàng)造收益率的能力，該指標(biāo)較高則代表著企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。2022年一季度物企ROE均值為3.37%，同比去年同期上漲4.6%，位于近3年來(lái)一季度的高點(diǎn)。其中ROE最高為新大正4.3%，最低的為招商積余1.66%。

2020年-2022年，南都物業(yè)和新大正的凈資產(chǎn)收益率不相上下，特發(fā)服務(wù)在2020年中一度領(lǐng)先，一年后被南都物業(yè)和新大正反超，之后差距不斷拉大，直到2022年一季度，逐漸縮小差距，僅高于招商積余。而招商積余的凈資產(chǎn)收益率雖然隨行業(yè)的季度變化明顯，但是始終位于低位。

資產(chǎn)負(fù)債率反映了企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。2022年1季度，A股物企一季度資產(chǎn)總值為218.58億元，負(fù)債總值為101.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率均值為41.63%。

從2022年1季度資產(chǎn)及同比來(lái)看，A股物企一季度資產(chǎn)總值為218.58億元，同比去年同期資產(chǎn)總值上升6.47%。同比增長(zhǎng)較高的有特發(fā)服務(wù)和新大正，分別增長(zhǎng)25.62%和21.15%；同比增長(zhǎng)較低的有南都物業(yè)和招商積余，分別增長(zhǎng)12.45%和3.88%。說(shuō)明獨(dú)立第三方物企總資產(chǎn)基數(shù)小，資產(chǎn)增長(zhǎng)較為靈活。

從2022年1季度負(fù)債情況來(lái)看，A股物企一季度負(fù)債總值為101.8億元，負(fù)債同比均值為30.46%。招商積余負(fù)債最多，總負(fù)債80.57億元；其他3家負(fù)債總值在15億元以下?？傌?fù)債同比增長(zhǎng)最高的是特發(fā)服務(wù)，總負(fù)債同比增長(zhǎng)73.72%；同比增長(zhǎng)最低的招商積余，為3.74%。

從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，A股物企一季度資產(chǎn)負(fù)債率均值為41.63%。其中南都物業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最高，為54.6%，其次是招商積余和特發(fā)服務(wù)。資產(chǎn)負(fù)債率最低的是新大正，為28.7%。一般而言，物企的資產(chǎn)負(fù)債率以60%為一個(gè)警戒值，一季度4家物企的負(fù)債率相對(duì)合理。這與物企的規(guī)模擴(kuò)張、增值服務(wù)、提供貸款給關(guān)聯(lián)方有關(guān)。近期，南都物業(yè)回應(yīng)負(fù)債率高于50%的主要原因在于：一是公司服務(wù)項(xiàng)目中多業(yè)主項(xiàng)目居多，由此產(chǎn)生的預(yù)收款（合同負(fù)債）和其他應(yīng)付款中的代收代付水電費(fèi)、公共能耗費(fèi)較多；二是2021年執(zhí)行新租賃準(zhǔn)則確認(rèn)租賃負(fù)債，未來(lái)公司將持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債情況。

一季度物企資本市場(chǎng)變化：物企市值下降，招商積余市值跌破200億元

從4家A股上市物企市值來(lái)看，受到物企市值整體回落的影響，物業(yè)上市股總市值從2021年一季度的350億元下跌到2022年一季度的334億元，同比下滑4.6%。其中招商積余總市值187.15億元，在A股中位列第一，另外3家物企市值在30億元-60億元之間。

市值下跌公司中，新大正從2021年一季度的74.15億元市值下跌至2022年一季度的58.9億元市值，同比減少20.56%，市值下跌幅度最大。新大正在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，一方面是因?yàn)樾麓笳鳛楠?dú)立第三方物業(yè)公司，缺乏地產(chǎn)母公司穩(wěn)定的住宅物業(yè)項(xiàng)目輸血；另一方面，原始股東和享受股權(quán)激勵(lì)的高管頻繁減持導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足。新大正的第四大股東羅渝陵曾持有新大正450.51萬(wàn)股，占總股本比例4.19%，在多次減持后，持股占比一度下降至3.34%。2022年5月11日，公司控股股東、實(shí)際控制人王宣質(zhì)押77萬(wàn)股用來(lái)個(gè)人消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，王宣及其一致行動(dòng)人直接及間接共計(jì)持有新大正7900.27萬(wàn)股，占新大正總股本的48.55%。截至5月11日已累計(jì)質(zhì)押股份77萬(wàn)股，占其持股數(shù)量的0.97%，占公司總股本的0.47%。

招商積余在2021年一季度市值達(dá)到209.42億元市值，成為首只破200億元市值的A股公司，到2022年一季度末又跌破200億元市值，同比下跌10.63%至187.15億元市值。招商積余作為A股最大的物企上市公司，一直受到資本市場(chǎng)的關(guān)注。但是自2020年招商積余在資產(chǎn)重組后發(fā)布首個(gè)半年度報(bào)告以來(lái)，雖然在營(yíng)收等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上都有增長(zhǎng)，但毛利率、凈利率等關(guān)鍵盈利數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，導(dǎo)致招商積余股價(jià)一路下滑。2022年，招商積余的董事長(zhǎng)是聶黎明表示，招商積余將深化數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理效率，達(dá)到降本增效的目的。

上漲公司中，市值上漲幅度最大的是特發(fā)服務(wù)，從2021年一季度末的38.91億元市值上升到2022年一季度的57.45億元市值，同比增長(zhǎng)近48%。而南都物業(yè)從27.87億元市值上漲到30.74億元市值。特發(fā)服務(wù)的市值增長(zhǎng)主要來(lái)源于主業(yè)營(yíng)收的大幅增加給市場(chǎng)帶來(lái)的信心。尤其是2021年，特發(fā)服務(wù)第一大收入來(lái)源綜合物業(yè)管理服務(wù)收入為14.18億元，占比達(dá)83.86%，漲幅都超過(guò)50%。特發(fā)服務(wù)表示將繼續(xù)堅(jiān)持“深耕主業(yè)與多元開(kāi)拓并行”的戰(zhàn)略布局。

市盈率亦稱(chēng)本益比，是股票的價(jià)格和每股收益的比率。該比值是估量某股票的投資價(jià)值的重要指標(biāo)。

截至2022年一季度末，物業(yè)板塊PE普遍下降，2022年一季度末物業(yè)板塊PE均值僅為33.08倍，相較于2021年一季度末（38.29倍）降幅達(dá)13.61%。其中，市盈率最高的特發(fā)服務(wù)，為45.39倍，較去年同期上升28.07%，得益于收入的不斷增長(zhǎng)對(duì)市盈率的有效推動(dòng)；其他三個(gè)物企均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中市盈率最低的是南都物業(yè)，為20.42倍，較去年同期下滑3.39%。市盈率變化趨勢(shì)基本與市值變化保持一致，顯示出資本市場(chǎng)對(duì)物企給予較低的估值。

小結(jié)

一季度，雖然物企受到各種不確定因素的影響，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)整體表現(xiàn)欠佳。但是隨著外部環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策的陸續(xù)發(fā)布、房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)緩和，相信A股物企有望進(jìn)入估值修復(fù)期。

另外，在物企積極拓展多業(yè)態(tài)物業(yè)發(fā)展、深化多城市多區(qū)域的探索下，物企的規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量也亟需提升，獨(dú)立第三方物企或?qū)⒚媾R更大的挑戰(zhàn)。