文|酒管財(cái)經(jīng)
編輯|阿鰍
保大還是保小？
在這個(gè)問題上，新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華聯(lián)”）毫不猶豫地選擇了前者。
公司流動(dòng)性存在風(fēng)險(xiǎn)，控股股東債券頻頻違約······資金上“捉襟見肘”的新華聯(lián)試圖通過出售非景區(qū)酒店及商業(yè)的大宗物業(yè)去化，加速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。
按照其規(guī)劃，10家酒店將被擺上貨架，包括北京新華聯(lián)麗景灣國(guó)際酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店等。上述資產(chǎn)包以及部分商業(yè)預(yù)計(jì)可售價(jià)值超100億元。
《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，新華聯(lián)的資金狀況已經(jīng)影響到酒旅業(yè)務(wù)的正常開展。公司重點(diǎn)在建工程蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)和株洲麗景灣酒店的工程進(jìn)度緩慢。銀川新華聯(lián)喜來登大酒店即將拍賣，起拍價(jià)為4.46億元，較評(píng)估價(jià)下探近2億元。
結(jié)合新華聯(lián)控股股東新華聯(lián)控股的債務(wù)違約狀況，上述出售行為尚不足扭轉(zhuǎn)全局。而參考近期行業(yè)內(nèi)多家地產(chǎn)企業(yè)出售文旅項(xiàng)目的動(dòng)作，也不禁讓行業(yè)思考：“地產(chǎn)+文旅”的模式是不是文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最優(yōu)解？
非景區(qū)酒店被擺上貨架
“公司將繼續(xù)全力推進(jìn)非景區(qū)酒店及商業(yè)的大宗物業(yè)去化，加速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，以改善公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。截至 2021 年年末，擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓的酒店、商業(yè)等大宗資產(chǎn)預(yù)計(jì)可售價(jià)值逾 100 億元?！?月27日，新華聯(lián)在回復(fù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)問詢時(shí)如此表述。
截至2022年4月15日，新華聯(lián)旗下已開業(yè)的酒店共計(jì)16家，景區(qū)酒店共計(jì)6家。另外還有6家自營(yíng)客棧。
這意味著，新華聯(lián)可供出售的非景區(qū)酒店數(shù)量為10家。
據(jù)《酒管財(cái)經(jīng)》不完全統(tǒng)計(jì)，上述非景區(qū)酒店包括北京新華聯(lián)麗景灣國(guó)際酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店、銀川新華聯(lián)瑞景酒店、西寧新華聯(lián)索菲特大酒店、銀川新華聯(lián)喜來登酒店等。
另?yè)?jù)新華聯(lián)此前公告顯示，包括北京新華聯(lián)麗景溫泉酒店、唐山新華聯(lián)鉑爾曼酒店等也在可供出售之列。
《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，位于銀川的銀川新華聯(lián)喜來登酒店，將于6月13日10時(shí)至14日10時(shí)止在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公開拍賣涉案財(cái)產(chǎn)。該酒店評(píng)估價(jià)為6.37億元，一拍起拍價(jià)為4.45億元。
事實(shí)上，新華聯(lián)出售酒店的消息早已在業(yè)內(nèi)傳出。
行業(yè)自媒體“旅界”在今年3月的報(bào)道中援引知情人士的表述，“上海新華聯(lián)索菲特酒店并購(gòu)估值18億元，北京順義新華聯(lián)麗景溫泉酒店并購(gòu)估值18億元，北京麗景灣國(guó)際酒店并購(gòu)估值16億元?！?/p>
在去年5月，該平臺(tái)還披露，“彼時(shí)上海新華聯(lián)索菲特酒店在酒店交易網(wǎng)上標(biāo)價(jià)23億元，掛出4個(gè)月后調(diào)整為21億元，如今并購(gòu)估值降至18億元，卻依然難尋買家?！?/p>
上述很多酒店處于黃金收獲期。譬如上海新華聯(lián)索菲特大酒店于2016年開業(yè)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間為6年。北京順義新華聯(lián)麗景溫泉酒店、西寧新華聯(lián)索菲特大酒店均于2015年開業(yè)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間為7年。
華美顧問機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱在接受媒體采訪時(shí)曾表示，酒店的黃金收獲期是開業(yè)后6至20年，酒店開業(yè)后6年甚至更多時(shí)間財(cái)務(wù)虧損是正常的。
按照這一推算，被新華聯(lián)擺上貨架的多個(gè)酒店即將迎來黃金收獲期。
出售非景區(qū)酒店，新華聯(lián)實(shí)屬無奈之舉。
當(dāng)下的新華聯(lián)經(jīng)營(yíng)形式不容樂觀。截至2021年底，新華聯(lián)資產(chǎn)負(fù)債率為 89.94%，2022 年 3 月末資產(chǎn)負(fù)債率為 90.89%。
債務(wù)是一大難題。截至 2021 年末，新華聯(lián)有息債務(wù)余額為 191.11 億元，其中短期借款及一年內(nèi)到期的債務(wù)金額 97.75 億元，逾期債務(wù)金額為30.45 億元。
公司現(xiàn)金流緊張。截至 2021 年末，公司貨幣資金為 23.09 億元，可動(dòng)用的貨幣資金為 10.38 億元。
這一處境也影響了公司酒旅在建工程的進(jìn)度。
該公司重要在建工程蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)和株洲麗景灣酒店的工程進(jìn)度緩慢。主要原因正是因?yàn)榱鲃?dòng)資金嚴(yán)重短缺。
不過，新華聯(lián)并未將景區(qū)酒店擺上貨架，可見其對(duì)文旅板塊仍存希望。
目前，新華聯(lián)的文旅項(xiàng)目包括長(zhǎng)沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖新華聯(lián)鳩茲古鎮(zhèn)、西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂園、長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)、西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂園、四川新華聯(lián)閬中古城四大旅游景區(qū)等。
新華聯(lián)在2016年將“文旅”寫進(jìn)公司名稱當(dāng)中，不過該公司主營(yíng)收入仍為商品房銷售。在2021年，公司營(yíng)收86億中，商品房銷售占據(jù)78%，文旅綜合行業(yè)營(yíng)收占比僅為14.09%。
更加重要的是，公司經(jīng)營(yíng)未見明顯好轉(zhuǎn)。新華聯(lián)2020 年、2021 年、2022 年一季度扣除非經(jīng)常性損益前后凈利潤(rùn)均為負(fù)，文旅板塊毛利率連續(xù)兩年為負(fù)，房地產(chǎn)板塊計(jì)提大額存貨減值準(zhǔn)備。
新華聯(lián)方面表示，在文旅業(yè)務(wù)方面，會(huì)擴(kuò)大二銷品類、發(fā)展夜游經(jīng)濟(jì)、豐富體驗(yàn)項(xiàng)目等提升景區(qū)內(nèi)涵及景區(qū)運(yùn)營(yíng)水平的措施，改善招商品質(zhì)、推進(jìn)酒景融合等，促進(jìn)公司文旅板塊的運(yùn)營(yíng)和業(yè)績(jī)的提升。
新華聯(lián)控股危機(jī)背后的“地產(chǎn)+文旅”困局
上市公司新華聯(lián)是新華聯(lián)集團(tuán)的核心資產(chǎn)之一。
成立于1990年的新華聯(lián)集團(tuán)，旗下業(yè)務(wù)涵蓋文旅與地產(chǎn)、礦業(yè)、石油、化工、新能源、投資、金融、陶瓷、酒業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。
目前，集團(tuán)擁有全資、控股、參股企業(yè)100余家，其中包括12家控股、參股上市公司。新華聯(lián)控股旗下?lián)碛?家上市子公司，新華聯(lián)之外的兩家分別為東岳集團(tuán)和新絲路文旅。
2020年，新華聯(lián)集團(tuán)營(yíng)收破千億，位居當(dāng)年湖南省民營(yíng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜首。
新華聯(lián)控股創(chuàng)始人傅軍推崇“籃子論”，“不主張大型民營(yíng)企業(yè)只搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)，把雞蛋放在一個(gè)籃子里?！?/p>
多元化投資讓新華聯(lián)控股一度獲得巨額收益，譬如投資金六福和華致酒行。但也有很多投資并不理想，譬如投資樂視汽車、共享單車、團(tuán)貸網(wǎng)等。
危機(jī)在2020年顯現(xiàn)。該年，新華聯(lián)控股四次觸及債券違約，總額超過28億元。截至2021年底，新華聯(lián)控股債務(wù)到期未償還金額為204.34億元。截至2022年4月28日，新華聯(lián)控股債務(wù)到期未償還金額為214.28億元。
需要注意的是，新華聯(lián)控股是上市公司新華聯(lián)的控股股東。
新華聯(lián)控股持有新華聯(lián)股份數(shù)量 116,027.26 萬股，占公司總股本的61.17%，全部被司法輪候凍結(jié)。若其所持凍結(jié)的股份被司法處置，可能導(dǎo)致上市公司新華聯(lián)實(shí)際控制人發(fā)生變更。
根據(jù)媒體報(bào)道，新華聯(lián)控股債委會(huì)聘請(qǐng)的中介機(jī)構(gòu)所出具的盡調(diào)報(bào)告及債務(wù)化解整體方案已初步定稿，待新華聯(lián)控股實(shí)現(xiàn)司法集中管轄后，新華聯(lián)控股將推進(jìn)整體債務(wù)化解方案的落實(shí)。同時(shí)，新華聯(lián)控股也正在與多家機(jī)構(gòu)進(jìn)行引戰(zhàn)工作的溝通洽談，引戰(zhàn)工作在推進(jìn)過程中。
不難看出，僅僅依靠旗下幾家酒店的資產(chǎn)出售，很難彌補(bǔ)新華聯(lián)控股的巨大債務(wù)。但后者卻實(shí)實(shí)在在影響著新華聯(lián)的文旅業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。
若放眼整個(gè)行業(yè)，因母公司經(jīng)營(yíng)“暴雷”波及旗下文旅業(yè)務(wù)的案例比比皆是。
河南地產(chǎn)企業(yè)建業(yè)旗下的兩個(gè)文旅項(xiàng)目已經(jīng)完成股權(quán)變更，當(dāng)?shù)貒?guó)資介入；傳言融創(chuàng)旗下的深圳冰雪文旅城項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓正在洽談階段；藍(lán)光發(fā)展1元甩賣15億資產(chǎn)，包括文旅項(xiàng)目天津小站鎮(zhèn)“稻米俠”主題樂園······
文旅業(yè)務(wù)向來都是投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)前期需母公司持續(xù)輸血。這也導(dǎo)致很多文旅項(xiàng)目最終走向一個(gè)終點(diǎn)：母公司出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題，文旅項(xiàng)目被拋售草草收尾。
從這個(gè)角度來講，不能“獨(dú)立”的文旅產(chǎn)業(yè)，要想獲得良性發(fā)展，還有很長(zhǎng)的路要走。