實(shí)習(xí)記者｜王婷婷

在樓市調(diào)控最為密集的5月份，以省會(huì)為代表的二線核心城市均已推出各類支持政策，這一次是西安。

為支持剛性和改善性住房需求，5月28日晚，西安住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱“《通知》”），四類九條舉措中共涉及調(diào)整限購(gòu)限售、降低個(gè)人住房貸款首付比例、住房公積金貸款額度調(diào)整等。

從限購(gòu)方面來(lái)看，《通知》中明確，從西安市外遷入西安市戶籍的居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)首套住房，須在購(gòu)房前落戶滿1年。而在此之前，購(gòu)房條件是落戶滿1年且須在西安市連續(xù)繳納12個(gè)月社?；騻€(gè)稅。

與此同時(shí)，此次政策新增了《居住證》為購(gòu)房材料，即非西安市戶籍居民家庭的購(gòu)房條件從提供連續(xù)5年及以上的社?；騻€(gè)稅證明，調(diào)整為持有西安市《居住證》，且購(gòu)房之日前2年須在西安市連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅。

為促進(jìn)二手房流通，新政也涉及到限售年限的調(diào)整。

根據(jù)《通知》，在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，已購(gòu)買(mǎi)或新購(gòu)買(mǎi)的商品住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年，或商品房買(mǎi)賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，方可上市交易。較之此前的合同網(wǎng)簽備案要求，減少了兩年。

具體到二手住房，《通知》規(guī)定，已購(gòu)買(mǎi)或新購(gòu)買(mǎi)的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年可上市交易，此前《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》須取得滿５年。

在住房金融支持方面，鼓勵(lì)全市各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，適當(dāng)降低個(gè)人住房貸款首付比例和利率定價(jià)水平。

在調(diào)整住房公積金貸款首付比例方面，明確首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房（144平方米及以下），首付比例從不低于35%調(diào)整為不低于20%；購(gòu)買(mǎi)非普通住房（144平方米以上），首付比例由不低于40%調(diào)整為25%。

第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，首付比例仍然有所降低。若是購(gòu)買(mǎi)144平方米及以下的普通住房，首付比例由不低于50%降為不低于25%；而購(gòu)買(mǎi)144平方米以上的非普通住房，首付比例也從不低于55%降為不低于30%。

不僅如此，新政還調(diào)整了住房公積金貸款最高額度?！锻ㄖ芬?guī)定，通過(guò)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過(guò)65萬(wàn)元，雙繳存職工貸款最高額度不超過(guò)85萬(wàn)元，較之前分別增加了15萬(wàn)元和20萬(wàn)元。

另外，在原“剛需家庭”的類別上新增了兩類，即滿足二孩及以上家庭且符合西安住房限購(gòu)政策的和28周歲及以上的未婚人士購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的人群。

支持政策也覆蓋到了高層次人才及消防救援隊(duì)伍人員。

《通知》中明確，在陜?cè)菏炕蚱渌趩挝毁?gòu)房用于保障在陜?cè)菏烤幼。约敖?jīng)市委人才辦確認(rèn)的A、B、C類人才購(gòu)買(mǎi)商品住房的，可予以優(yōu)先保障。同時(shí)，在西安市消防救援隊(duì)伍人員，提供相關(guān)證件或單位出具證明即可參照現(xiàn)役軍人購(gòu)房政策。

西安美城機(jī)構(gòu)分析，相較于其他城市，西安新政仍然可稱之為“非常克制”，比如限售由“滿5”調(diào)回原始的“滿2滿3”，對(duì)市場(chǎng)影響并不大。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一定程度上可促進(jìn)改善需求，加速二手房市場(chǎng)流動(dòng)速度，加速存量房流通，有利于滿足部分購(gòu)房者置換需求。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也告訴界面新聞，此次西安政策屬于“穩(wěn)中求進(jìn)”。這與西安本身的樓市特征有關(guān)，其熱度持續(xù)時(shí)間較之其他城市更長(zhǎng)，因此在新政中對(duì)限購(gòu)的把關(guān)仍然比較嚴(yán)格，未完全放開(kāi)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份西安市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%、同比上漲5.2%，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了41個(gè)月。而且，環(huán)比漲幅在全國(guó)70城中排名第三，同比漲幅排名第一，樓市熱度可見(jiàn)一斑。

不過(guò)，這并不意味著西安就無(wú)壓力，事實(shí)上也與絕大多數(shù)城市一樣進(jìn)入下行通道，銷售疲軟。數(shù)據(jù)顯示，4月份開(kāi)始西安房?jī)r(jià)漲幅縮小，成交量同比下降5%，住宅存量達(dá)到1186萬(wàn)平方米，去化周期約為15個(gè)月。

對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，此次政策正是體現(xiàn)了西安穩(wěn)定樓市的壓力。新政中較為突出的屬于其公積金貸款調(diào)整，“首套公積金貸款首付降到20%，貸款額度單人提高到65萬(wàn)，已高于上海的個(gè)人50萬(wàn)的額度，這在核心城市里面屬于比較高的，對(duì)于提振購(gòu)房者積極性有很大影響?！?/span>

“其影響大概率從6月份會(huì)有明顯體現(xiàn)”，李宇嘉分析，整體來(lái)看，西安此次也是順應(yīng)參照著已出臺(tái)樓市支持政策的多數(shù)城市，重心在于支持剛需購(gòu)房。而且，西安新政總體基調(diào)較為穩(wěn)妥，為后續(xù)也留有了一定的政策空間。