文｜聞旅編輯部
企查查顯示，三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡稱“三亞鳳凰島國際郵輪港”）新增1條司法拍賣信息，拍賣標(biāo)的為三亞市河西區(qū)三亞灣路國際客運(yùn)港區(qū)的土地使用權(quán)【三土房(2011)字第013030、013031號(hào)】及地上房屋，起拍價(jià)為101211950元，拍賣時(shí)間為2022年6月15日10時(shí)至2022年6月16日10時(shí)止，處置單位為北京市第三中級(jí)人民法院。
該起拍賣所屬的司法案件為三亞鳳凰島國際郵輪港與西藏信托有限公司金融借款合同糾紛案件，案號(hào)為（2018）京民初19號(hào)；以及源于5月10日三亞鳳凰島國際郵輪港新增的一則被執(zhí)行人信息，其案號(hào)為（2022）京03執(zhí)恢158號(hào)，執(zhí)行標(biāo)的為90000萬元。
盡管如此，這遠(yuǎn)非三亞鳳凰島國際郵輪港困境的全部。
企查查顯示，目前三亞鳳凰島國際郵輪港有4條終本案件信息，未履行總金額已高達(dá)314355.96萬元；作為被執(zhí)行人，三亞鳳凰島國際郵輪港現(xiàn)有9條股權(quán)凍結(jié)信息，凍結(jié)股權(quán)標(biāo)的的企業(yè)包括三亞鳳凰島國際郵輪港以及旗下子公司三亞鳳凰島度假酒店管理有限公司、三亞鳳凰島物業(yè)管理有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司、三亞鳳凰島發(fā)展有限公司。
而就在月前，北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布了一則名為【CP2022BJ1002187】三亞鳳凰島發(fā)展有限公司債權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓【文旅產(chǎn)業(yè)】信息，轉(zhuǎn)讓方為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司，債務(wù)人為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司，債權(quán)總額為37012.272015萬元（其中債權(quán)本金為35494萬元，債權(quán)利息為1518.272015萬元），以名下位于三亞市天涯區(qū)三亞灣路國際客運(yùn)港區(qū)的養(yǎng)生度假中心酒店A座（1#樓）（不含第一層）的房產(chǎn)（用途：商服用地/產(chǎn)權(quán)式酒店，（其中土地使用權(quán)面積12512.18平方米，房屋建筑面積36335.28平方米）為抵押擔(dān)保（登記編號(hào)：瓊（2017）三亞市不動(dòng)產(chǎn)證明第0004796號(hào)及0005822號(hào)）。以三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司，三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司為保證擔(dān)保。披露起始日期為2022年4月19日至2022年10月15日。
信息顯示，三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司成立于2010年10月，法定代表人為曾憲云，注冊資本10000萬元人民幣，經(jīng)營范圍包括港口碼頭開發(fā)經(jīng)營，國際國內(nèi)客貨服務(wù)，旅游觀光服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，酒店開發(fā)建設(shè)，文化傳媒咨詢服務(wù)，停車場服務(wù)，電瓶車運(yùn)營。
作為三亞鳳凰島的主體公司，根據(jù)企查查信息，目前三亞鳳凰島國際郵輪港股權(quán)結(jié)構(gòu)為中國交通建設(shè)股份有限公司（以下簡稱“中國交建”）和三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“三亞鳳凰島投資集團(tuán)”）分別持股45%，三亞鈺晟投資有限公司持股10%。
據(jù)報(bào)道，早在1990年代末，三亞港務(wù)局計(jì)劃在此吹沙填海，建設(shè)國際客運(yùn)港。后因資金問題，三亞港務(wù)局與司法部下屬企業(yè)眾城集團(tuán)合資成立三亞眾城國際客運(yùn)旅業(yè)有限公司（以下簡稱“眾城國際”）。2002年，湖北地產(chǎn)商曾憲云以700萬元收購眾城國際，并將其重組，三亞鳳凰島由此開始了房地產(chǎn)化過程。
按照曾憲云的設(shè)想，鳳凰島將建設(shè)包括國際郵輪港、1幢國際會(huì)議中心（七星級(jí)酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會(huì)所、國際游艇俱樂部、奧運(yùn)廣場公園、海上熱帶風(fēng)情街等7個(gè)投資項(xiàng)目，總投資額超過50億元。隨后，鳳凰島一直以打造“七星級(jí)酒店”度假島進(jìn)行宣傳，曾憲云則一度被稱為“鳳凰島島主”。
2006年，在鳳凰島項(xiàng)目主體完工后，浙江國都控股持巨資介入，成為眾城國際的最大股東。由此，鳳凰島項(xiàng)目整體規(guī)劃開始重新論證和設(shè)計(jì)，前后花費(fèi)了約1000萬美元，全球征集幾十家建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，設(shè)計(jì)了100多套方案。次年3月鳳凰島被調(diào)整為旅游綜合體，對標(biāo)東方迪拜，鳳凰島投資金額被擴(kuò)大到100億元。
隨著鳳凰島項(xiàng)目建設(shè)的逐漸完工，鳳凰島發(fā)展在2010年分立為四個(gè)公司，分別為鳳凰島發(fā)展、鳳凰島國際飯店、鳳凰島置業(yè)和鳳凰島置地。四家公司分屬四大股東，其中鳳凰島發(fā)展由浙江國都全資持有，三亞郵輪港屬于曾憲云，鳳凰島置業(yè)屬于李樹平實(shí)控的海南大洋，鳳凰島置地則屬于曾開發(fā)“香水灣一號(hào)”的浙江商人周霖。
雖然所有股東都算不上一線開發(fā)商，但據(jù)報(bào)道，鳳凰島項(xiàng)目在海南樓市熱潮期曾達(dá)到過16萬/平方米的天價(jià)。然而，受宏觀形勢影響，此后其市場熱度逐步消退，2013年，鳳凰島新房降至7萬/平方米，與高點(diǎn)相比跌去一半還多。
2014年3月，中國交建以50億元收購了三亞鳳凰島國際郵輪港45%的股權(quán)，同時(shí)鈺晟投資對三亞郵輪港10%的決策權(quán)不可撤銷的授予中交行使，二者成為一致行動(dòng)人。由此，中國交建成為了鳳凰島新的控制人。據(jù)三亞鳳凰島官網(wǎng)顯示，收購?fù)瓿珊?，中國交建后期陸續(xù)投資預(yù)計(jì)200億元滾動(dòng)開發(fā)三亞鳳凰島后續(xù)項(xiàng)目。
盡管迎來實(shí)力雄厚的央企入股，但尷尬的是，受此后海南島劇烈的環(huán)保整治風(fēng)暴沖擊，三亞鳳凰島國際郵輪港沒能如愿實(shí)現(xiàn)“再次騰飛”。2017年，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組點(diǎn)名批評(píng)三亞鳳凰島，填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。2018年1月初，三亞鳳凰島被停工整改。
盡管再遭挫折，但這期間，各方圍繞三亞鳳凰島的規(guī)劃并未止步。
2018年10月，國研智庫召開《海南省三亞鳳凰島創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃方案與政策建議》咨詢研究項(xiàng)目結(jié)題座談會(huì)，針對報(bào)告建議鳳凰島按照短期、中期和遠(yuǎn)期三個(gè)階段進(jìn)行戰(zhàn)略推進(jìn)。國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任隆國強(qiáng)指出，作為海南建設(shè)具有國際競爭力的國際旅游島的先行區(qū)，三亞鳳凰島的建設(shè)是落實(shí)新的歷史條件下國家對海南省四大定位的一項(xiàng)具體舉措，適應(yīng)了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)換的歷史趨勢，這項(xiàng)研究具有全局意義。
或許是意識(shí)到難以等來轉(zhuǎn)機(jī)，曾經(jīng)的“鳳凰島島主”曾憲云，決定將所持項(xiàng)目股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)手。2019年9月，?？趧儇S農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司、新疆大正寶通創(chuàng)投、曾憲云等股東掛牌轉(zhuǎn)讓三亞鳳凰島投資集團(tuán)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為40.37億元。同時(shí)和鳳凰島投資一起捆綁出售的還有鈺晟投資。轉(zhuǎn)讓完成后，受讓方將持有三亞鳳凰島國際郵輪港55%股權(quán)，超過中國交建，成為公司控股股東。
彼時(shí)的轉(zhuǎn)讓信息顯示，三亞鳳凰島項(xiàng)目的資產(chǎn)主要是郵輪港和填海工程及其土地資產(chǎn)，具體包括已經(jīng)建成并通航的8萬噸郵輪泊位、已獲批運(yùn)營的兩個(gè)15萬噸郵輪泊位和已建成正在審批中的兩個(gè)22.5萬噸的郵輪泊位，一期填島新城的土地28.3萬平方米和二期填島形成的土地49.9萬平方米，以及鳳凰島發(fā)展、鳳凰島置業(yè)、鳳凰島物業(yè)管理、三沙鳳凰島國際郵輪港、鳳凰島度假酒店等附屬公司、股權(quán)投資。
當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)讓公告顯示，截至2019年6月末，三亞郵輪港有息負(fù)債總額104.5億元。同時(shí)，郵輪港還處于訴訟中。與西藏信托的32億借款糾紛正在審理，而與中交航天局9.1億的工程款糾紛剛剛達(dá)成和解。
值得注意的是，中國交建入股五年之后，三亞郵輪港的估值出現(xiàn)大幅縮水。2014年中國交建收購45%股份的出資是49.62億，而按照該轉(zhuǎn)讓價(jià)格，鳳凰島投資和鈺晟投資捆綁55%持股出售的底價(jià)不過48億，以此計(jì)算，中國交建手中的股份縮水接近23億。
網(wǎng)易地產(chǎn)彼時(shí)報(bào)道，有知情人士透露，接盤者或?yàn)橹袊唤??！斑@是早就定下來的事，捆綁股權(quán)，中交接盤，屬于戰(zhàn)略需求！此次交易相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓了夾層公司，中交接盤后將直接或間接持有郵輪港公司100%股權(quán)。”但從現(xiàn)實(shí)看，所謂三亞鳳凰島由中國交建“大一統(tǒng)”的新時(shí)代并未發(fā)生。
據(jù)報(bào)道，鳳凰島已經(jīng)很長時(shí)間沒有傳出新房銷售消息。海南實(shí)施全域限購后，島外購房資金被限制進(jìn)入，島上房產(chǎn)更難轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。聞旅查詢貝殼平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，目前鳳凰島有10套住房在售，掛牌價(jià)最低不到3萬4千元。
另有業(yè)內(nèi)人士分析，三亞鳳凰島二期已經(jīng)沒有可售的房產(chǎn)規(guī)劃，民營企業(yè)選擇出局算是及時(shí)止損。而批后公示的三亞總部經(jīng)濟(jì)及中央商務(wù)啟動(dòng)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，也印證了這種說法，在已被列入該項(xiàng)規(guī)劃的鳳凰島一、二期項(xiàng)目中，目前仍是一座空島的二期項(xiàng)目（2號(hào)島）全部被規(guī)劃為郵輪母港配套設(shè)施用地?？晒v挪的空間集中在一期的商業(yè)用地上，即規(guī)劃中仍未建設(shè)的七星級(jí)酒店、商務(wù)別墅會(huì)所、海上熱帶風(fēng)情街等。這類重投資、慢回報(bào)的商業(yè)物業(yè)，更考驗(yàn)開發(fā)商長線運(yùn)營功力。
根據(jù)中國交建2021年年度報(bào)告，截至2021年12月31日，公司所擁有的三亞鳳凰島國際郵輪港長期應(yīng)收款及應(yīng)收質(zhì)保金（含1年內(nèi)到期）賬面余額高達(dá)31.77億元，其中壞賬準(zhǔn)備為24.88億元，較去年同期的7.89億元，暴增近17億元。
盡管項(xiàng)目前景看似陰霾籠罩，但根據(jù)新近諸多信號(hào)，歷經(jīng)多年輾轉(zhuǎn)，三亞鳳凰島項(xiàng)目的操盤方即將迎來新的變化。
2020年10月發(fā)布的《海南省貫徹落實(shí)中央第三生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組督察報(bào)告整改方案》顯示，根據(jù)論證結(jié)果，調(diào)整鳳凰島二島的海域使用權(quán)審批文件，拆除鳳凰島二號(hào)人工島島體除郵輪母港碼頭功能外的填海陸域，最大限度恢復(fù)生態(tài)環(huán)境。
2021年3月，廣州南沙區(qū)文廣旅體局與三亞中央商務(wù)區(qū)管理局11日在海南三亞簽訂合作協(xié)議，約定共建區(qū)域郵輪產(chǎn)業(yè)群，三亞將加強(qiáng)與廣州等粵港澳大灣區(qū)城市聯(lián)動(dòng)發(fā)展，打造世界首屈一指的國際郵輪旅游消費(fèi)中心和亞太地區(qū)重要的郵輪物資供給基地。
2021年5月14日，海南省自然資源和規(guī)劃廳向三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司下達(dá)了《關(guān)于擬收回三亞鳳凰島國際郵輪港二期等項(xiàng)目海域使用權(quán)告知書》；5月17日，海南省省委書記沈曉明主持召開省生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，審議通過鳳凰島二期拆除方案。
2021年11月20日，海南省人民政府網(wǎng)站發(fā)布《海南省落實(shí)中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改情況》指出，經(jīng)三亞市委市政府審議，確定將“三亞鳳凰島二期項(xiàng)目全部拆除，恢復(fù)建設(shè)前原狀。全部拆除后，郵輪母港碼頭功能另行考慮”作為推薦的鳳凰島二期項(xiàng)目整改拆除技術(shù)方案。
2022年4月26日，三亞鳳凰島國際郵輪港訴海南省人民政府、海南省自然資源和規(guī)劃廳行政訴訟糾紛一案在海口海事法院公開開庭審理。為妥善做好本次海域使用權(quán)收回工作，海南省自然資源和規(guī)劃廳在前期處置過程中對海域使用權(quán)收回適用法律法規(guī)及有關(guān)程序均開展了細(xì)致研判，并充分聽取了行政相對人的意見建議。從程序和實(shí)體兩個(gè)角度展現(xiàn)出海南省自然資源和規(guī)劃廳對行政相對人合法訴求的尊重及其合法權(quán)益的維護(hù)。
海南省自然資源和規(guī)劃廳副廳長江國棟在總結(jié)陳詞時(shí)表示，國家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)作為海南“三區(qū)一中心”的戰(zhàn)略定位之一，是國家賦予海南的重要任務(wù)。依法收回三亞鳳凰島二期工程海域使用權(quán)既是省委省政府落實(shí)中央環(huán)保督查整改要求的有力體現(xiàn)，也是踐行國家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)的應(yīng)有之義。
根據(jù)《海南省“十四五”綜合交通運(yùn)輸規(guī)劃》，海南要建設(shè)國際化的航運(yùn)樞紐，著力打造國際郵輪港。構(gòu)建以三亞國際郵輪母港為核心、?？趪H郵輪始發(fā)港為重要組成的郵輪港發(fā)展格局。盡管政策利好不斷，但受疫情防控常態(tài)化影響，海南島郵輪業(yè)目前基本處于蟄伏狀態(tài)。展望未來，命途多舛的三亞鳳凰島能否再續(xù)輝煌？聞旅對此保持關(guān)注。