文|市值觀察 云 潭
編輯|小市妹
房地產(chǎn)，變成了財富縮水的“重災(zāi)區(qū)”。
《新財富》發(fā)布的2022年500富人榜中，TOP20只有兩名房地產(chǎn)企業(yè)家（楊惠妍、王健林），前十名已不見地產(chǎn)商的身影。而財富跌落最快的“爛番茄”榜單中，擠滿了曾經(jīng)耀眼奪目的地產(chǎn)掌門人。
“起高樓、宴賓客、樓塌了”這似乎是近兩年來諸多民營房企的真實寫照，曾經(jīng)有多么輝煌風光，現(xiàn)在就有多么凄慘潦倒。
商海沉浮三十余載，王健林始終保持著危機感，這位軍人企業(yè)家走過低谷，又重回富豪榜前二十。在受周期影響巨大的房地產(chǎn)業(yè)，萬達屹立不倒，離不開王健林的前瞻判斷和殺伐決斷的勇氣。
2000年，正處中國住宅市場化的發(fā)軔階段，王健林卻大手一揮，進軍商業(yè)地產(chǎn)；2017年又是房地產(chǎn)一輪高峰期，他卻毅然全盤輕資產(chǎn)化。
別人看不懂不理解，甚至嘲笑譏諷，王健林卻絲毫不留戀，拖泥帶水、踟躕不前不是他的本色。
早早咬緊牙根斷臂求生，王健林掌舵萬達這艘巨輪駛向了避風港。在這兩年的戚風慘雨中，萬達艱難轉(zhuǎn)型，驚濤駭浪中求得平穩(wěn)過渡。
那個重義氣、挽狂瀾、絕地求生的老王又一次證明了自己。
01 誰才是“白衣騎士”？
5年前的7月19日，是一個讓中國地產(chǎn)界側(cè)目的一天。
當天傍晚，北京CBD中心的萬達索菲亞酒店，名流云集，車水馬龍。王健林、孫宏斌、李思廉、張力地產(chǎn)大佬們悉數(shù)登場，而當王健林和孫宏斌正要簽訂一場“世紀交易”時，原定下午4點開始的儀式，被要求延后1個小時。
此后，故事的版本幾經(jīng)更迭，有人說李思廉臨時壓價，王健林摔杯爭吵，簽約現(xiàn)場背板和PPT一度撤換。王健林對此矢口否認，最終三方握手合作，王健林甩賣637.5億的資產(chǎn)包，融創(chuàng)接盤其中13個文旅項目，富力拿下了77家酒店。以當時的價格來看，孫宏斌和李思廉都撿了大便宜。
值得一提的是，王健林還不惜貸款300億給孫宏斌，來收購自己的文旅資產(chǎn)，他的這番舉動甚至遭到“嘲笑”，畢竟2017年還處于地產(chǎn)行業(yè)的一個上升期。
回頭來看，才知當時之意。軍人出身的王健林在關(guān)鍵時刻毫不拖泥帶水，638億的資產(chǎn)，幾乎是2016年萬達集團總資產(chǎn)的十分之一，相當于當時集團總營收的四分之一。
當年，萬達遭遇監(jiān)管層排查，孫宏斌和李思廉充當了王健林的“白衣騎士”，幫助萬達回血，應(yīng)對危機。
但潘多拉魔盒似乎就開啟于這場“世紀交易”，許多民營房企從巔峰開始跌落。如今融創(chuàng)年報難產(chǎn)，債務(wù)違約；富力的境況也好不了多少，2021年就虧了88個“小目標”。
風云變幻，時局更迭。王健林又成為了新的“白衣騎士”。在償還了2000多億債務(wù)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，萬達身軀更加壯實。
今年以來，王健林已經(jīng)聯(lián)手建業(yè)胡葆森、鑫苑張勇、山西田森杜寅午，并接手了北京藍色港灣、五棵松卓展購物中心的運營權(quán)。
4月1日，“河南地產(chǎn)之王”胡葆森牽手王健林，宣布將全部商業(yè)項目出租給萬達商管，后者全盤經(jīng)營。據(jù)稱，萬達此次耗資7億元，獲得建業(yè)商業(yè)項目10年運營權(quán)。
除了商業(yè)主力艦，萬達圍繞地產(chǎn)，新的艦隊已經(jīng)起航。萬達地產(chǎn)（住宅板塊）聚焦萬達商業(yè)周邊開發(fā)，并已落子武漢、貴陽?！安蛔非笠?guī)模，為商管而存在，每年消化萬達廣場住宅配套，保持幾百億銷售額?！蓖踅×衷缭?018年對住宅業(yè)務(wù)進行了重新定位。
其次，萬達大力進軍“地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”。與一汽紅旗經(jīng)銷商泰岳集團合資成立了“萬達汽車科技服務(wù)有限公司”，探索萬達商業(yè)+汽車銷售服務(wù)的新模式。
醫(yī)療領(lǐng)域，王健林一直非常重視，投資60億元和匹茲堡大學醫(yī)學中心合作的成都萬達匹茲堡國際醫(yī)院即將于下半年開業(yè)。
此外，萬達還注冊了“萬茶”商標，準備入局飲品、啤酒、方便食材等行業(yè)。
盡管王健林已經(jīng)基本不公開露面，但從萬達的一系列動作，也能看出他重拾舊河山的雄心壯志。
數(shù)據(jù)來源：《2022新財富500富人榜》
時至今日，萬達仍能在行業(yè)危局中屹立，王健林依舊在富豪榜前列。不得不說，5年前那個關(guān)鍵時刻的抉擇，對行業(yè)前瞻性的判斷，為萬達留出了一線生機。
02 最重要的手牌
“什么都可以放棄，唯獨萬達商業(yè)不能放棄。”在王健林看來，萬達商管是他手中最重要的王牌。
萬達商業(yè)曾在港股上市，但資本市場并不買賬，估值平平，流動性不佳。2016年，王健林選擇將其私有化。
“我做過許多投資項目，很多朋友跟著我一起投資，每一單賺著很開心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了，我不能對不起朋友和股東?！?/p>
退市后，大環(huán)境對萬達十分不友好，王健林一直期待東山再起。時間來到2019年，萬達商管決定徹底剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，他親口表示“一平米都不留?！?/p>
萬達商管正式開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，專注運營管理，強調(diào)服務(wù)屬性；2021年開始萬達商管將不再投資持有萬達廣場物業(yè)，只進行品牌輸出，負責設(shè)計、建設(shè)與運營，賺取收益。
當下，經(jīng)過一輪慘烈的洗牌后，房地產(chǎn)政策逐步回暖。港股市場也對輕資產(chǎn)模式青睞有加，碧桂園服務(wù)的市值一度超過碧桂園，華潤萬象生活42倍PE遠高于華潤置地的6倍。
萬達輕裝上陣后，王健林要再戰(zhàn)港股。4月22日，萬達商管更新了招股書，也向投資者展示了其在商管領(lǐng)域的實力。
數(shù)據(jù)來源：珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司招股書
萬達商管旗下“417個商業(yè)廣場，在管面積5900萬平方米，出租率98.8%。在管面積全球第一，甚至超過第2名至第10名的總和，是中國唯一獨立向第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運營公司?！笨梢?，萬達在商業(yè)管理領(lǐng)域是獨一檔的存在。
但資本市場更加關(guān)注此前H股私有化時與資本方簽訂的對賭協(xié)議，這份協(xié)議讓王健林左支右絀，疲于應(yīng)付。
此次，萬達商管Pre-IPO，引入騰訊、螞蟻集團、中信資本、碧桂園等，融資60億美元，估值達到280億美元（1800億元）。
萬達需要付出的“代價”，則是承諾2021年預(yù)估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤分別不低于51.9億元、74.3 億元和94.6億元。如未達成，萬達需要無償轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的股份或現(xiàn)金。
4月29日，萬達商管集團公布了2021年財報，集團實現(xiàn)營收471.05億元，同比增長20.37%；歸母凈利潤132.92億元。
而且，集團負債進一步降低，有息負債縮減了320億元，凈負債率降至34.6%，在手現(xiàn)金413.53億元。
對比來看，2021年，萬達商管集團收入是新城控股、華潤萬象生活商管收入的13倍；凈利潤則是華潤萬象整體利潤的近8倍。
作為上市主體，萬達商管也在更新后的招股書中表示，“公司2021年預(yù)估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求?！边@無疑打消了資本市場的焦慮。
業(yè)績回升，負債降低，王健林擁有了再戰(zhàn)港股的底氣。
03 幾度沉浮
如果要梳理王健林從商經(jīng)歷中的“三大戰(zhàn)役”，那應(yīng)該是1988年走出體制下海經(jīng)商；2000年，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)；2017年，割肉甩賣，全盤轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。
除了創(chuàng)業(yè)初期的果決，兩次關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點的前瞻性決定，使得萬達能在行業(yè)低谷期安然度過，擁有了“東山再起”的資本。
1998年，亞洲金融危機席卷而來，為拉動內(nèi)需，我國取消福利分房，住宅市場由計劃經(jīng)濟跨入商品經(jīng)濟時代。
兩年后，正值世紀之交，那時的中國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)軔期，草莽英雄輩出，民營房企蓄勢待發(fā)，誰能搶占先機，便能勇立潮頭。
那一年，48歲的王石卸掉總經(jīng)理的職務(wù)任董事長，萬科選擇美國最優(yōu)秀地產(chǎn)商之一帕爾迪作為學習對象，此后多年萬科均位居中國房地產(chǎn)榜首。
而就在那一年的5月，王健林召集高管集中開了三天會，他敏銳地感覺到住宅開發(fā)的危機：“住宅開發(fā)最大的問題就是現(xiàn)金流不穩(wěn)定，利潤就不能持續(xù)，我心里始終不安穩(wěn)，能不能有一個長治久安的辦法？”
上世紀90年代，創(chuàng)業(yè)期間，王健林辦過超市，開過工廠，搞過電梯廠、變電站；進入房地產(chǎn)后，他又頻繁因為住宅項目資金問題，多次走到懸崖邊緣，這樣的經(jīng)歷讓王健林始終保持著巨大的危機感。
經(jīng)過討論，王健林決定進軍商業(yè)地產(chǎn)，收租物業(yè)不僅能保證現(xiàn)金流穩(wěn)定，而且受政策調(diào)控影響較小，還可以滾動發(fā)展，越做越好。
因此，當人們還聚焦在住宅業(yè)務(wù)時，萬達早已切入商業(yè)地產(chǎn)，并迅速成為中國商業(yè)地產(chǎn)之王。
2011年，開發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)，王健林在接受采訪時表示，“他們已經(jīng)錯過了最好的時機?！钡@一現(xiàn)象并非壞事，“全世界房地產(chǎn)投資的比重，住宅和商業(yè)地產(chǎn)是各占50%，歐美發(fā)達國家商業(yè)地產(chǎn)甚至占到60%以上，這是發(fā)展規(guī)律，中國已經(jīng)連續(xù)20年住宅開發(fā)比重在85%以上了，帶來了很多惡果?！?/p>
正是結(jié)合全球商業(yè)地產(chǎn)的研判，以及對中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的擔憂，讓王健林篤定商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。
2017年，王健林又作出重大決定。彼時，正在全球快速擴張的萬達被監(jiān)管層排查授信風險，股債雙殺，一時間風聲鶴唳。
當時的萬達集團被曝出總負債高達4200億元，“首富”其實是“首負”。對此，他強硬回應(yīng)：萬達商業(yè)資產(chǎn)6000億元，凈資產(chǎn)1900億元，“資不抵債”是空談。但這相當于變相承認了4000多億的負債。
關(guān)鍵時刻，王健林做出了鐵腕般的抉擇——海外資產(chǎn)清零，打折甩賣文旅和酒店資產(chǎn)，整體負債必須降到60%以下。
2017年起，萬達調(diào)轉(zhuǎn)船頭，開啟“賣賣賣”模式。638億的資產(chǎn)包轉(zhuǎn)售給融創(chuàng)和富力，又把37家百貨門店賣給了蘇寧易購，將萬達影院股份轉(zhuǎn)給阿里。這一年，萬達“甩賣”了1300億資產(chǎn)。
到2018年底，萬達瘦身2158億元負債，較上一年總債務(wù)減少了約三分之一，負債率降低到60%以內(nèi)的安全線。
這五年，王健林遠離聚光燈，變得低調(diào)了許多。昔日亞洲首富的光環(huán)不再，身價縮水了1100多億。
他不接受采訪，鮮有公開露面。那個一字千金，豪言壯語的地產(chǎn)大鱷變得低調(diào)沉寂。
而那時，許多民營房企還在“買買買”，不斷擴充規(guī)模，或進行多元化擴張。5年后的當下，“王健林成了許家印最羨慕的人”，劫難過后，王健林變得更加理性，對商業(yè)的見解也更加“通透”。
“首富”標簽只不過是外界的一種嘉許，企業(yè)能否真正長久屹立不倒，不在于人脈有多廣，智商有多優(yōu)越，資本有多雄厚，而在于是否高瞻遠矚，關(guān)鍵時刻能否力挽狂瀾。
創(chuàng)業(yè)30余載，王健林歷盡千帆，滄海橫流，不變的是他的本色和膽識。幾經(jīng)坎坷，萬達這艘巨輪在驚濤駭浪中穿行，沉浮在中國房地產(chǎn)行業(yè)的波瀾起伏中。
如今，萬達斷臂求生后，終于脫胎換骨，王健林也期望上演一出“王者歸來”的故事。