文|債市觀察 蘇影

股價下跌5天后，佳源國際欲出售資產(chǎn)回血。面臨地產(chǎn)大宗交易進(jìn)入買方市場，賣資產(chǎn)還會是房企解困的萬能法寶嗎？

剛剛經(jīng)歷股價暴跌的佳源國際（2768.HK），僅過了一個周末立刻就有了新動作。

5月23日，佳源國際對上周股價下跌一事做出回應(yīng)，因賬戶中的證券價值大幅下跌及未能達(dá)到追繳保證金，5月18日，公司控股股東明源集團(tuán)投資有限公司（簡稱：明源投資）持有的134.8萬股股份被一家證券公司在公開市場強(qiáng)制出售。其中，明源投資的實(shí)際控制人為佳源國際董事會主席沈天晴。

來源：佳源國際公告

佳源國際在公告中介紹，截至5月22日，明源投資及沈天晴共持有佳源國際36.67億股股份，相當(dāng)于公司已發(fā)行股本的74.69%。沈天晴仍為公司實(shí)際控制人。

當(dāng)日下午，據(jù)“澎湃新聞”報(bào)道，佳源服務(wù)（1153.HK）還與金科服務(wù)（9666.HK）簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議。

對此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，佳源國際股份被強(qiáng)制出售，一定程度上將打擊投資者信心。所謂風(fēng)吹草動，當(dāng)股份出現(xiàn)強(qiáng)制性交易時，說明企業(yè)在經(jīng)營方面缺乏應(yīng)對措施。

01股價下跌，惠譽(yù)、穆迪接連下調(diào)評級

而所有事件的開端，還要從上周佳源國際股價跳水開始說起。

5月18日早間，佳源國際以0.99港元/股的股價開盤。然而開盤后，佳源國際股價經(jīng)歷了斷崖式下跌。截至當(dāng)日上午10:21停牌時，佳源國際的股價已經(jīng)下跌至0.58港元/股，跌幅達(dá)到41.41%，總市值28.48億港元。當(dāng)日市值蒸發(fā)超過20億港元。

來源：Wind數(shù)據(jù)

同一天，沈天晴的另一家上市公司佳源服務(wù)也遭受了相同的境遇。1.96港元/股開盤，當(dāng)日上午10:30停牌時股價為0.67港元/股，跌幅70.61％，總市值為4.1億港元，較開盤時市值減少約7.89億港元。

來源：Wind數(shù)據(jù)

受此影響，最近幾天，佳源國際還被評級機(jī)構(gòu)接連下調(diào)評級。

在股票停牌僅一天后，5月19日，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)就將佳源國際的長期發(fā)行人違約評級從“B”下調(diào)至“C”，高級無抵押評級從“B”下調(diào)至“C”，回收率評級仍為“RR4”。

惠譽(yù)表示，佳源國際未能在4月30日支付其2022年10月30日到期的2億美元（約13.33億元）票據(jù)利息。在觸發(fā)違約事件之前，公司目前處于30天的付息寬限期。

對此，佳源國際方面表示，截至目前，公司并未發(fā)生票據(jù)違約事件，如后續(xù)在債券兌付方面有需披露的進(jìn)展，公司將會公告說明。

5月20日，穆迪也提出，將佳源國際控股有限公司的公司家族評級(CFR)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”；展望維持“負(fù)面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Kelly Chen表示，評級下調(diào)反映出佳源國際控股的流動性和違約風(fēng)險上升，這是由于其業(yè)務(wù)疲弱，以及投資者和債權(quán)人信心惡化導(dǎo)致的融資渠道收窄。負(fù)面展望反映出佳源國際控股在未來12-18個月籌集新資金以滿足公司再融資需求的能力存在不確定性。

02出售物業(yè)資產(chǎn)解困？

佳源國際在介紹股價下跌原因的同時表示，公司股票將繼續(xù)短暫停牌，以待刊發(fā)有關(guān)本公司可能出售一家非全資附屬公司的公告。

5月23日下午，據(jù)“澎湃新聞”報(bào)道，金科服務(wù)（9666.HK）和佳源服務(wù)近期簽署一份框架協(xié)議，內(nèi)容涉及金科服務(wù)收購佳源服務(wù)股權(quán)事項(xiàng)。

來源：“澎湃新聞”新聞截圖

值得注意的是，5月23日一早，金科服務(wù)剛剛宣布股票將短暫停牌。

對于此次出售事件，佳源方面表示尚未收到可對外披露的具體交易信息。

而金科集團(tuán)方面則回復(fù)稱，公司確實(shí)與一家物業(yè)公司簽署了框架協(xié)議，但是具體公司名稱還不方便透露，詳細(xì)情況可以待金科服務(wù)后續(xù)公告說明。

財(cái)報(bào)顯示，佳源服務(wù)是沈天晴實(shí)控的另一家公司，2020年12月9日正式在港交所掛牌上市。

2021年，佳源服務(wù)的整體業(yè)績表現(xiàn)較好，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.21億元，同比增長33.4%；凈利潤1.04億元，同比增長48.9%；在管規(guī)模提升至4190萬平方米，同比增長約33%。

來源：佳源服務(wù)2021年年報(bào)

而這樣一份業(yè)績良好的資產(chǎn)卻將被擺上貨架？嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，出售資產(chǎn)是為了回籠資金、改善流動性。

實(shí)際上，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場上，出售物業(yè)資產(chǎn)確實(shí)正成為房企短時間回籠資金的有效方法之一。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達(dá)77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)，交易金額約362.5億元，成為歷史新高。

此前，包括藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）、花樣年控股（1777.HK）、中梁控股（2772.HK）、禹洲集團(tuán)（1628.HK）等多家房企均選擇將物業(yè)資產(chǎn)擺上了貨架。而出售行為發(fā)生之后，雖然房企的短期資金壓力得到了緩解，但從后續(xù)表現(xiàn)來看，仍有部分企業(yè)在債務(wù)危機(jī)與自救路上艱難生存。

與此同時，也有專家表示，當(dāng)前地產(chǎn)大宗交易已經(jīng)進(jìn)入買方市場。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠分析，隨著越來越多的物業(yè)資產(chǎn)被擺上“貨架”，而資金充裕的買家卻非常有限，且收并購的態(tài)度也更趨謹(jǐn)慎，這在一定程度上導(dǎo)致買家選擇空間較大，賣家資產(chǎn)出售周期延長。

而對于佳源國際能否通過出售物業(yè)資產(chǎn)解困，梁楠表示，出售物業(yè)資產(chǎn)雖有利于佳源國際疏解其資金困難的局面，但從當(dāng)前市場情況來看，其能否快速出售實(shí)現(xiàn)資金回籠仍具有一定的不確定性。

03沈天晴的“千億夢”

佳源集團(tuán)創(chuàng)始人沈天晴（又名沈玉興），1959年生于浙江嘉興桐鄉(xiāng)青石，初中畢業(yè)后做了村會計(jì)，期間創(chuàng)辦了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)足佳皮鞋廠。因企業(yè)業(yè)績好，其后沈天晴升任嘉興市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局副局長，三年后調(diào)任嘉興市駐深辦主任。

1995年，辭職創(chuàng)業(yè)的沈天晴在嘉興創(chuàng)辦了佳源房地產(chǎn)公司，開始進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這就有了后來的佳源集團(tuán)。2018年10月，沈玉興以255.3億元財(cái)富排名《2018福布斯中國400富豪榜》第62位。

來源：《2018福布斯中國400富豪榜》

2016年3月，沈天晴實(shí)控的佳源國際登陸港交所上市。而地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，除了佳源國際，沈天晴旗下還有另一家公司佳源創(chuàng)盛。

不想當(dāng)將軍的士兵不是好士兵，把這話放到房地產(chǎn)行業(yè)，則可以演變成：每一家房企或許都曾有過一個千億夢。

2017年，沈天晴曾提到佳源集團(tuán)要成為營收破千億的控股集團(tuán)型企業(yè)。此后2018年-2021年，沈天晴曾4次向上市公司注入資產(chǎn)。2019年業(yè)績會上，佳源國際方面也表示，未來將力爭在三到五年內(nèi)把合約銷售金額突破1000億元。

不過，從2021年的銷售數(shù)據(jù)來看，佳源國際實(shí)現(xiàn)銷售金額360.53億元，僅完成全年405億元目標(biāo)的89.02%，距離千億目標(biāo)還有較長一段路要走。

而為了擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)績規(guī)模，佳源國際和佳源創(chuàng)盛還選擇了逆勢出手。

財(cái)報(bào)顯示，2021年，在整個行業(yè)拿地節(jié)奏放緩之下，佳源國際全年通過公開市場招拍掛及收并購在合肥、揚(yáng)州、宿遷、貴陽、珠海及佛山新增八個項(xiàng)目。其中僅2021年6月貴陽的一宗土地，總價就達(dá)到30.98億元，成交樓面價8155元/平方米，成為貴陽歷年來的新高。

與此同時，佳源創(chuàng)盛似乎也對貴陽情有獨(dú)鐘。

2021年8月底，佳源創(chuàng)盛擬以180億元收購貴州房企中天金融旗下中天城投100%股權(quán)。3個月后，中天金融公告稱，收購方變?yōu)榧言磩?chuàng)盛和上海杰忠企業(yè)管理公司（簡稱：上海杰忠），轉(zhuǎn)讓價格為89億元。其中，99%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海杰忠，將1%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛。

上海杰忠成立于2021年4月，有4家股東，分別是持股49%的浙江德豐科創(chuàng)集團(tuán)有限公司（下稱：德豐科創(chuàng)）、47%的仁和智本有限公司、3%的佳源創(chuàng)盛和1%的杭州仁和智本股權(quán)投資管理有限公司。其中，德豐科創(chuàng)創(chuàng)始人趙建忠曾是佳源系高管。

不過，截至2022年5月19日，據(jù)中天金融最新年報(bào)介紹，收購仍在進(jìn)行中，公司已收到第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款15.8億元，尚未收到第二期和第三期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

來源：中天金融年報(bào)

值得注意的是，根據(jù)此前約定，第二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的支付時間應(yīng)在3月28日前。

此外，佳源國際和佳源創(chuàng)盛當(dāng)前還面臨著不少債務(wù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，佳源國際共有6只美元債券，總余額12.06億美元（約80.44億元）。其中三只將于1年內(nèi)到期，當(dāng)前余額為6.76億美元（約45.08億元）。

來源：Wind數(shù)據(jù)

企業(yè)預(yù)警通顯示，佳源創(chuàng)盛還有8只境內(nèi)存續(xù)債券，總規(guī)模43.31億元，其中33.31億元將于1年內(nèi)到期。此外，佳源創(chuàng)盛旗下公司浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司還有一筆7.5億元的信托融資，將于2023年到期。

至此，千億目標(biāo)暫且不提，僅近期需要支付的債務(wù)，對于佳源集團(tuán)來說仍是不小的壓力。

你覺得面臨即將兌付的多筆債務(wù)，沈天晴此次出售資產(chǎn)能夠幫助公司解困嗎？歡迎評論區(qū)留言討論。