文|邁點(diǎn)

5月7日，《深圳市2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》正式發(fā)布，公報(bào)主要內(nèi)容包含了農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化、旅游等12個(gè)部分的發(fā)展數(shù)據(jù)，其中住宿和餐飲業(yè)增加了407.9億元，增長(zhǎng)7.3%，在分行業(yè)固定資產(chǎn)投資層面，住宿業(yè)和餐飲業(yè)同比上年增長(zhǎng)387.9%，領(lǐng)先制造業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多個(gè)行業(yè)，這也意味著餐飲住宿產(chǎn)業(yè)正在成為深圳經(jīng)濟(jì)深化發(fā)展的新引擎。

羅馬并非一日建成，深圳酒店市場(chǎng)也并非短期練就，從深圳1979年正式建市到1980年成立特區(qū)，乃至如今成為GDP萬(wàn)億俱樂(lè)部的長(zhǎng)期會(huì)員、中國(guó)四大一線城市之一，高端酒店就伴隨著深圳的城市建設(shè)而不斷發(fā)展，不少高端酒店在成為深圳地標(biāo)的同時(shí)，也見(jiàn)證了城市的迭代與變遷。

1、深圳高端酒店的地標(biāo)演變史

深圳市地處中國(guó)華南，東臨大亞灣與惠州市相連，西至珠江口伶仃洋與中山市、珠海市相望，南至深圳河與香港毗鄰，北與東莞市、惠州市接壤，擁有得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件。

其于1980年成為中國(guó)第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)、中國(guó)改革開(kāi)放的窗口和新興移民城市，創(chuàng)造了舉世矚目的“深圳速度”。這一加速度也同樣作用在深圳的高端酒店市場(chǎng)上，據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，深圳自建市以來(lái)共有超120家高端酒店開(kāi)業(yè)，除了有聞名遐邇的國(guó)際高端酒店品牌入駐以外，本土高端酒店更是遍地開(kāi)花，成為深圳高端酒店市場(chǎng)獨(dú)特的風(fēng)采，其中涌現(xiàn)不少地標(biāo)酒店。

深圳第一個(gè)明顯的地標(biāo)酒店是1986年開(kāi)業(yè)的深圳首家五星級(jí)酒店——深圳南海酒店。其坐落于深圳蛇口經(jīng)濟(jì)特區(qū)，由香港美麗華集團(tuán)、香港招商局集團(tuán)、香港上海匯豐銀行及中國(guó)銀行深圳分行聯(lián)合投資，開(kāi)業(yè)期間接待過(guò)眾多中外政要，作為亮眼的城市名片，其不僅見(jiàn)證了深圳的發(fā)展，也成為深圳蛇口不可替代的重要標(biāo)志。

隨后，伴隨著1992年鄧公視察深圳并發(fā)表南方談話，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段。同年，深圳第二個(gè)地標(biāo)酒店開(kāi)業(yè)，就是位于位于羅湖區(qū)的深圳香格里拉大酒店，這是深圳第一家國(guó)際高端酒店品牌，也正式開(kāi)啟了深圳的高端酒店浪潮。

據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入21世紀(jì)以前，深圳共開(kāi)業(yè)8家高端酒店，除了1992年開(kāi)業(yè)的深圳香格里拉酒店及1994年開(kāi)業(yè)的深圳富苑皇冠假日套房酒店屬于國(guó)際高端酒店以外，其余均為本土高端酒店，且均勻分布在深圳的羅湖區(qū)、南山區(qū)、龍華區(qū)和福田區(qū)，成為各分區(qū)極具代表性的地標(biāo)建筑。

進(jìn)入21世紀(jì)以后，深圳經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，高端酒店也進(jìn)入開(kāi)業(yè)高峰期。2006年起，深圳五星級(jí)酒店數(shù)量開(kāi)始明顯提高，奢華酒店如星河麗思卡爾頓酒店、深圳君悅酒店逐漸入市，深圳的地標(biāo)酒店更新速度明顯上升。

據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，此階段深圳共開(kāi)業(yè)31家高端酒店，其中包括13家國(guó)際高端酒店，占比約為41.94%，國(guó)際高端酒店開(kāi)業(yè)數(shù)量增多。而伴隨著新區(qū)的逐漸發(fā)展成熟，除了原有的中心城區(qū)以外，不少酒店開(kāi)始向其他分區(qū)擴(kuò)散。

如2007年開(kāi)業(yè)的深圳大梅沙京基洲際度假酒店，這是深圳鹽田區(qū)第一家五星級(jí)酒店，也是該區(qū)域著名的地標(biāo)建筑之一。

2010年是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。一方面在于此時(shí)深圳的經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍繼續(xù)延伸，擴(kuò)展到了龍崗、寶安地區(qū)，同年7月國(guó)務(wù)院批復(fù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大至全市。原有的特區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)如龍卷風(fēng)般席卷了整個(gè)深圳，深圳高端酒店迎來(lái)一波更大的開(kāi)業(yè)浪潮；另一方面在于深圳的國(guó)際地位也在不斷上升，在接下來(lái)的2011年，深圳承辦了第26屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)，盡管起知名度不如奧運(yùn)，但也讓世界知道中國(guó)華南地區(qū)還有這樣一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的酒店市場(chǎng)。

據(jù)邁點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，在接下來(lái)的十年中，深圳共開(kāi)業(yè)了72家高端酒店，僅2011年就開(kāi)業(yè)了12家。

其中有25家國(guó)際高端酒店，占比約為34.72%。包括2011年的深圳瑞吉酒店、2017年的深圳觀瀾湖硬石酒店、2018年的深圳機(jī)場(chǎng)凱悅酒店及2019年的深圳鵬瑞萊佛士酒店等，這些國(guó)際高端酒店品牌在中國(guó)的布局屈指可數(shù)，卻同時(shí)下注深圳，可見(jiàn)深圳在國(guó)際市場(chǎng)中的知名度和影響力。

值得注意的是，到了2010年以后，深圳再無(wú)劃時(shí)代意義的地標(biāo)酒店，因?yàn)橥荒陜?nèi)就有數(shù)家高端酒店開(kāi)業(yè)，“地標(biāo)”已經(jīng)無(wú)法形容高端酒店市場(chǎng)的蓬勃，新的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

2、深圳高端酒店，政策引領(lǐng)，商務(wù)遍地

想要探尋中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史脈絡(luò)，繞不開(kāi)深圳城市的建立與發(fā)展，同樣地，想要追溯中國(guó)高端酒店市場(chǎng)的發(fā)展軌跡，也同樣離不開(kāi)這座矗立在南海之濱的城市。與其他城市相比，深圳高端酒店市場(chǎng)的形成更加清晰直接。

首先，深圳高端酒店市場(chǎng)的發(fā)展有著極為雄厚的政策優(yōu)勢(shì)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，深圳建市和特區(qū)建立是中國(guó)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展探索之路上的偉大嘗試，本身有著明顯“孤注一擲”的政策傾斜，這為高端酒店的發(fā)展提供了良好的生存土壤。

其次，深圳高端酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)多中心發(fā)展態(tài)勢(shì)，在區(qū)域上呈現(xiàn)沿東向西，沿南向北的發(fā)展脈絡(luò)。據(jù)了解，最早劃分的深圳特區(qū)只包括羅湖、福田、南山、鹽田四個(gè)區(qū)，隨之建立的還有特區(qū)和非特區(qū)之間用鐵絲網(wǎng)修筑的一道管理線，直到2010年經(jīng)濟(jì)特區(qū)才擴(kuò)大至全市。因此在2010年以前，深圳開(kāi)業(yè)的39家高端酒店有29家位于此區(qū)域內(nèi)，在2010年以后開(kāi)始向北部的龍崗區(qū)、龍華區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。而在南部地區(qū)的羅湖、福田及南山3個(gè)重點(diǎn)行政區(qū)域內(nèi)，伴隨著金融、商務(wù)功能的轉(zhuǎn)移，其也呈現(xiàn)沿東向西的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

最后，獨(dú)特的城市定位構(gòu)筑了深圳獨(dú)特“高端商務(wù)酒店為主”的市場(chǎng)布局。此前邁點(diǎn)分析重慶、香港、上海等城市高端酒店市場(chǎng)時(shí)，酒店品類(lèi)的多元化是高端酒店發(fā)展的重要特點(diǎn)之一，但深圳卻有所不同。實(shí)際上，僅從酒店名稱(chēng)來(lái)看，深圳開(kāi)業(yè)的120余家高端酒店僅有5家?guī)в卸燃俚拿黠@字樣，而從酒店介紹來(lái)看，大多數(shù)以靠近交通中心和中心CBD為主要賣(mài)點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在1985至2000年，深圳高端酒店大多位于羅湖火車(chē)站附近，而在2001年以后，大多數(shù)酒店則選擇開(kāi)業(yè)在CBD和商業(yè)中心附近。

其根本原因在于深圳的城市發(fā)展便是以商業(yè)發(fā)展為主要目的，也催生了商務(wù)酒店市場(chǎng)發(fā)展與成熟。其中福田-羅湖作為早期深圳的城市主中心區(qū)域，擁有專(zhuān)業(yè)的金融和商貿(mào)服務(wù)資源，商務(wù)氛圍成熟。隨后伴隨著南山和前海成為深圳CBD崛起新力量，深圳的高端商務(wù)酒店市場(chǎng)的版圖愈發(fā)擴(kuò)大。

3、深圳高端酒店市場(chǎng)如何回暖？

近日，中國(guó)各省市2022年一季度GDP數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，其中深圳的地區(qū)經(jīng)濟(jì)總值為7064.61億元，同比增長(zhǎng)2%，落后全國(guó)4.8%的整體增速，也低于其他主要城市。而在消費(fèi)方面深圳市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為2107.34億元，同比下降1.6%，僅餐飲收入就下降了17.3%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為疫情是主要原因，畢竟一季度的深圳既要阻擊本土疫情、支援香港抗疫，還要保障城市平穩(wěn)有序運(yùn)行，壓力不小。

但增速下降已成客觀事實(shí)，而伴隨著餐飲住宿企業(yè)在深圳產(chǎn)值占比的不斷增加，其受到疫情的負(fù)面影響或許會(huì)繼續(xù)影響深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳高端酒店市場(chǎng)發(fā)展也有可能進(jìn)入冷卻期，想要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回暖，活躍酒店投資市場(chǎng)，有以下幾個(gè)角度可以思考：

在城市規(guī)劃角度，深圳高端酒店市場(chǎng)更需內(nèi)外兼修。一方面，發(fā)揮粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)作用，多城市聯(lián)合吸引酒店投資。深圳的高端酒店市場(chǎng)始于“特區(qū)”，其本質(zhì)是開(kāi)放和吸引外資，而其高端酒店發(fā)展的每一個(gè)節(jié)拍都與對(duì)外交通的發(fā)展有著密不可分的關(guān)系。

比如1991年深圳機(jī)場(chǎng)正式通航，同年位于羅湖區(qū)的深圳陽(yáng)光酒店開(kāi)業(yè)；1996年前后京九鐵路和廣深高速通車(chē)，同年深圳五洲賓館和深圳麒麟山莊開(kāi)業(yè)；2018年廣深港高鐵開(kāi)通、港珠澳大橋通車(chē)，同年深圳機(jī)場(chǎng)凱悅酒店開(kāi)業(yè)等。

如今，對(duì)于包括深圳、廣州在內(nèi)的南部沿海城市而言，粵港澳大灣區(qū)作為近年來(lái)最大規(guī)模的區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策，擁有廣闊的發(fā)展前景，深圳在灣區(qū)經(jīng)濟(jì)中可以充分發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，積極對(duì)外溝通，多城市聯(lián)合共創(chuàng)，以此拉動(dòng)高端酒店投資。

另一方面，加速城市更新，挖掘區(qū)域酒店市場(chǎng)新潛能。2021年11月，鹽田區(qū)官網(wǎng)發(fā)布《深圳市鹽田區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（后稱(chēng)《規(guī)劃》），該份文件提出要要圍繞建設(shè)沙頭角深港國(guó)際旅游消費(fèi)合作區(qū)，聚焦“旅游+消費(fèi)”主體功能，形成“一核引領(lǐng)，四區(qū)聯(lián)動(dòng)”的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)?！兑?guī)劃》中還提到鹽田海鮮街漁港風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)將加快舊墟鎮(zhèn)改造，面向全球招標(biāo)配建七星級(jí)酒店。

而早在2018年，華僑城集團(tuán)就曾與大鵬區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將斥巨資把大鵬半島打造成世界級(jí)別的旅游目的地，其中包括建設(shè)“七星級(jí)度假酒店群”。

邁點(diǎn)注意到，深圳的區(qū)域建設(shè)正在成為城市更新的重要助力，過(guò)去“全民搶奪商業(yè)中心”的勢(shì)頭正在伴隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟而在不斷變化，不同的區(qū)域找到了屬于自己的定位，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行系統(tǒng)的區(qū)域規(guī)劃，而這也成為高端酒店投資的重要方向之一。

在酒店產(chǎn)業(yè)角度，深圳高端酒店投資更需貼近消費(fèi)者需求，既要發(fā)展多元業(yè)態(tài)，更要攻堅(jiān)存量改造。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為當(dāng)下酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)在于酒店的客源結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出隨疫情波動(dòng)的常態(tài)化新局面，簡(jiǎn)單來(lái)理解就是當(dāng)一地發(fā)生疫情，與其關(guān)聯(lián)的重點(diǎn)區(qū)域的客源就會(huì)呈現(xiàn)速凍狀態(tài)，此時(shí)想要抓住消費(fèi)者，酒店就需要有適應(yīng)不同客源的能力。此前就有報(bào)道稱(chēng)曾經(jīng)集會(huì)議、娛樂(lè)、購(gòu)物、度假為一體的北京樂(lè)多港萬(wàn)豪酒店就于今年2月正式轉(zhuǎn)型為度假酒店，旨在抓住后疫情時(shí)代的親子游消費(fèi)者。

而這對(duì)于過(guò)去以商務(wù)酒店為主的深圳高端酒店市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也是值得借鑒的方向之一。除了度假以外，符合年輕消費(fèi)者需求的生活方式酒店、電競(jìng)酒店等等均有可能在深圳找到自己的一席之地。

另外，深圳高端酒店市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近40年的發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，其市場(chǎng)中也存在大量的老舊物業(yè)亟待改造，目前比較成功的案例一是1985年開(kāi)業(yè)的深圳灣大酒店，由華僑城集團(tuán)和香港中旅酒店管理有限公司合資建成，在開(kāi)業(yè)20年后拆除改建，于2006年以深圳華僑城洲際大酒店的名字重新起航；二是前文提及的1986年開(kāi)業(yè)的深圳南海酒店，在2017年6年伴隨著招商蛇口引入希爾頓酒店集團(tuán)，更名為深圳蛇口希爾頓南海酒店。

當(dāng)然，不僅那些經(jīng)營(yíng)數(shù)十年的高端酒店歷經(jīng)時(shí)代變遷同樣有重新煥發(fā)光彩的可能，還包括部分老舊廠房、老舊街區(qū)等等，均可以作為高端酒店投資的重要選項(xiàng)。

4、結(jié)語(yǔ)

如果說(shuō)是“特區(qū)經(jīng)濟(jì)”催生了深圳高端酒店市場(chǎng)的形成，那么其發(fā)展至今依賴的則是特區(qū)模式的生命力和城市更新迭代的無(wú)限可能，而深圳的成功也為中國(guó)南部沿海城市發(fā)展樹(shù)立了一個(gè)優(yōu)秀的樣本。從某種程度上來(lái)說(shuō)，深圳是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)路上的開(kāi)拓者，而身處其中的酒店市場(chǎng)也同樣不會(huì)畏懼變化的可能，屬于高端酒店的“深圳速度”將依然繼續(xù)！