記者｜張子怡
以商貿(mào)物流園為主業(yè)的華南城(01168.HK），迎來了新的第一大股份深圳國資特區(qū)建發(fā)，這也是今年首例出險房企成功引入戰(zhàn)投方。
5月16日,華南城公告稱,公司已經(jīng)收到特區(qū)建發(fā)控股支付的認購金19.1億港元。根據(jù)協(xié)議,華南城將向特區(qū)建發(fā)控股配發(fā)33.5億股新股,認購價格為0.57港元/股。
完成認購后,華南城已發(fā)行的股份擴大至114.42億股,特區(qū)建發(fā)控股持股33.5億股,占比29.28%,特區(qū)建發(fā)(特區(qū)建發(fā)控股的全資母公司)成為了華南城的主要股東兼單一大股東,此前的創(chuàng)始人兼第一大股東鄭松興持股比例由28.5%降至20.16%,成為第二大股東。
從認購金額來看，特區(qū)建發(fā)耗資19.1億港元能成為華南城第一股東，是一筆劃算買賣。
畢竟華南城是一家總資產(chǎn)達1049.4億元，凈資產(chǎn)的352.19億元的商貿(mào)物流企業(yè)。(數(shù)據(jù)截止2021年中期報)
截止到2021年9月30日,華南城擁有深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶共8個華南城項目,總規(guī)劃建面8105.33萬平方米;其中已購土地規(guī)劃建面4318.05萬平方米,可售及運營中1046.37萬平方米,發(fā)展中656.69萬平方米。
雖然資產(chǎn)規(guī)模不小,但華南城近年來經(jīng)營出現(xiàn)問題,營收下降、毛利率下滑、短期債務(wù)過大,且今年不少債務(wù)集中到期,徘徊于出險邊緣,特區(qū)建發(fā)的入股無異于“及時雨”。
華南城2021年度中期財報顯示,在上半財年,華南城實現(xiàn)收入61.66億港元,同比下降13.2%,其中持續(xù)性收入為16.83億港元,同比增長27.2%;而物業(yè)銷售及融資租賃收入為44.83億港元,同比下降22.5%,其中銷售物業(yè)收入為38.96億港元,同比減少32.6%。
毛利率更是持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示,2018年、2019年、2020年,華南城的毛利率分別為43.21%、45.74%、43.72%,常年高于40%,到2021年年中,公司毛利率下滑為36.62%。
在債務(wù)兌付方面,華南城在2022年2月、6月和11月,分別有三筆美元債到期,總計9.7億美元,約合75億港元。公司還有2022年4月到期的6億元人民幣和2022年8月到期的14億元人民幣的境內(nèi)債需要償還。
截至2021年9月,華南城總計息債務(wù)366.077億港元,資產(chǎn)負債率65.74%。
協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴界面新聞,華南城的債務(wù)也很嚴重,如果不迅速引入戰(zhàn)略投資者,利用戰(zhàn)略投資者的融資能力,那么他們可能會是下一家債務(wù)違約的企業(yè)。
黃立沖認為，對于特區(qū)建發(fā)而言，這次收購不是投資利益最大化的選擇，而是一個基于本地經(jīng)濟利益的選擇。華南城本身規(guī)模不大，業(yè)務(wù)集中在深圳及其他省會城市，項目不多，加上華南城做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特點，兩者未來有一定的業(yè)務(wù)協(xié)同性。
資料顯示，特區(qū)建發(fā)集團于2011年7月成立，并于2016年被深圳市政府進一步明確作為“基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運營平臺”，主營業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)運營、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、區(qū)域經(jīng)濟合作、PPP項目實施等。
去年年底,華南城宣布特區(qū)建發(fā)將成為其大股東后,華南城今年2月、6月到期的兩筆美元債順利得以展期。
此外,深圳國資委旗下企業(yè)陸續(xù)同華南城展開合作,如與深圳能源集團全資子公司深能南京訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議;深圳國際控股有限公司擬收購華南城旗下合肥、鄭州物流園。
華南城成功易主深圳國企的經(jīng)歷,讓市場更為關(guān)注出險房企是否能被央企、國企救助。從年第四季度開始,各部委就開始喊話,鼓勵房企間收并購。
今年4月份,出險房企佳兆業(yè)與央企招商蛇口、四大AMC之一的長城資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,約定以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎(chǔ),設(shè)立三方合作平臺共同開發(fā)項目。目前這一合作的具體落地形式還有待觀察。
5月份，面臨債務(wù)壓力的中南建設(shè),也獲得了華融資產(chǎn)與南通國資設(shè)立合作主體的支持,將對中南建設(shè)進行不超過50億元的資金支持。這一合作無疑會增強中南建設(shè)應(yīng)對流動性問題的能力。
另外，中國奧園也有望在近期迎來山東某國企入主。接近中國奧園的人士告訴界面新聞，目前引進戰(zhàn)投工作已接近尾聲，山東實力國企已經(jīng)派出近百人盡調(diào)團隊，后續(xù)將以公告形式官宣。
黃立沖認為,出險房企倘若想獲得地方國企的幫助。一是需要企業(yè)資產(chǎn)集中在某一地區(qū),而不是大量分散在不同城市,不然無法實現(xiàn)從母公司層面的收購。二是要地方國企有足夠的資金的實力。三要是比較小規(guī)模的房企,太大規(guī)模的房企不容易救助,越小規(guī)模越容易救。