記者｜張子怡
大灣區(qū)重點(diǎn)城市東莞加入了新一輪的樓市調(diào)控。
5月14日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（東建〔2022〕4號(hào)）》，以多項(xiàng)舉措幫助恢復(fù)東莞樓市信心。
通知明確了商業(yè)銀行要執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率；將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年；商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓。
對(duì)符合國(guó)家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購(gòu)買一套商品住房；解決“一房多證”歷史遺留問(wèn)題，對(duì)居民家庭持有或購(gòu)買“雙（多）證房”但實(shí)質(zhì)作為一套住房使用的，在核驗(yàn)購(gòu)房資格時(shí)，該“雙（多）證房”視作一套商品住房。
其中值得注意的是，東莞樓市遺留多年的“多證合一”問(wèn)題也得到解決。
早在2006年6月1日，“國(guó)六條”樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)比例作出規(guī)定，要求新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
為落實(shí)這一政策，國(guó)內(nèi)不少成將90平方米以上的住宅分成兩套小戶型設(shè)計(jì)，采用兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證；更有甚者，部分樓盤銷售時(shí)要求一戶人家必須同時(shí)購(gòu)買兩套，導(dǎo)致在后來(lái)的樓市限購(gòu)政策中，不少人的購(gòu)房名額被占用。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為對(duì)界面新聞表示，“‘9070政策’導(dǎo)致的限購(gòu)問(wèn)題，政府本身在監(jiān)管上有一定責(zé)任。這次為了釋放需求把雙證問(wèn)題解決了。”
2021年，東莞接連出臺(tái)調(diào)控政策，“莞八條”、房?jī)r(jià)地圖、二手房限價(jià)等調(diào)控政策密集出臺(tái)，在清出市場(chǎng)投資投機(jī)性需求，抑制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期后，樓市成交量幾乎進(jìn)入冰封狀態(tài)。
有數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度住宅成交47.92萬(wàn)平方米，同比下滑66%，成交處于近十年歷史新低，其中由于一季度配建房集中移交，配建房面積占比高達(dá)25%，剔除配建房后一季度成交面積僅為35.79萬(wàn)平方米，不到2021年同期的三成；二手住宅成交2428套，成交面積27.59萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑22%，同比下滑41%；成交量為近五年新低。
合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月東莞新建商品住宅供應(yīng)量均處于歷史同期最低，成交較2008年同期仍減少17%。2022年1-4月供需價(jià)三降，供應(yīng)同比減少40%，成交同比減少56%。供求缺口擴(kuò)大，供求比約1：1。
不止樓市下行，東莞的土地市場(chǎng)也比較冷淡。
合富研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，東莞供應(yīng)24宗地塊同比減少近6成，為近6年以來(lái)同期供地最低位;4月東莞首輪集中供地，最終以成交2宗，6宗流拍收?qǐng)?，流拍率達(dá)到75%。
而此次東莞調(diào)控政策對(duì)企業(yè)端要求也有所放松，具體而言：合理確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，確保項(xiàng)目竣工交付所需資金并?？顚Ｓ?，超出監(jiān)管額度的資金可由開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用。優(yōu)化住宅用地出讓條件；鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)；合理確定住宅用地商業(yè)配比。
有熟悉東莞市場(chǎng)的房企人士告訴界面新聞：“從今年年初開(kāi)始，政府對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管就有所放松，之前所有資金都要進(jìn)監(jiān)管賬戶，現(xiàn)在如果項(xiàng)目賣得好，可以提取一部分資金。并且4月初開(kāi)始，對(duì)限價(jià)有所放松。去年南城的新房備案價(jià)不能定在5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在備案價(jià)定5萬(wàn)元/平方米也能批下來(lái)?！?/p>
不過(guò)李宇嘉認(rèn)為，東莞房地產(chǎn)下行壓力較大，這次房地產(chǎn)調(diào)整政策力度較大，措施較多。但目前東莞樓市庫(kù)存并不多，政策出臺(tái)還應(yīng)該把握好節(jié)奏。