記者｜牛鈺

從深耕北京西紅門走向環(huán)京大市場(chǎng)，鴻坤早年提出的千億目標(biāo)卻難以實(shí)現(xiàn)，如今銷售額不足百億，已然陷入流動(dòng)性危機(jī)。

5月10日，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布公告稱，公司未能于4月8日按時(shí)償還BJHKWY14.7510/08/22票據(jù)項(xiàng)下約1423萬美元的利息，根據(jù)票據(jù)條款，公司擁有30天的支付寬限期。現(xiàn)寬限期已過，其未能在寬限期屆滿前支付相關(guān)款項(xiàng)，因此發(fā)生違約事件。

據(jù)悉，上述票據(jù)于2019年10月發(fā)行，總規(guī)模2.05億美元，當(dāng)前未償還余額1.93億美元，票息14.75%，到期日為2022年10月8日。

鴻坤偉業(yè)表示，正在評(píng)估其流動(dòng)性狀況、整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)環(huán)境，積極實(shí)施有效的流動(dòng)性解決方案，并密切關(guān)注情況。并將積極參與與票據(jù)持有人的對(duì)話，以期達(dá)成一致的解決方案，并保護(hù)公司利益相關(guān)者的最佳利益。

公開資料顯示，鴻坤集團(tuán)成立于2002年，早年深耕北京大興西紅門區(qū)域，后擴(kuò)張至京津冀大市場(chǎng)。2017年，鴻坤集團(tuán)的實(shí)控人由創(chuàng)始人趙彬變更為其子趙偉豪，同年，鴻坤制定了宏大的擴(kuò)張目標(biāo)，包括進(jìn)駐長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)以及海南自貿(mào)區(qū)，甚至喊出千億銷售目標(biāo)。

與此同時(shí)，鴻坤集團(tuán)的商業(yè)版圖開始擴(kuò)容。圍繞鴻坤地產(chǎn)，鴻坤文旅集團(tuán)、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤資本等模塊相繼出現(xiàn)。其中，鴻坤資本整合了鴻坤億潤(rùn)投資、鴻坤基金、鴻坤財(cái)富等板塊。

過去數(shù)年間，鴻坤地產(chǎn)走向全國(guó)的戰(zhàn)略還未完全鋪開，已經(jīng)錯(cuò)失高速發(fā)展良機(jī)。伴隨近年環(huán)京房地產(chǎn)調(diào)控、疫情等壓力，早年高杠桿拿地流轉(zhuǎn)的鴻坤地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)迅速惡化，陷入流動(dòng)性危機(jī)。

“過去的三年間，在疫情和行業(yè)的雙重壓力下，集團(tuán)的各大業(yè)務(wù)板塊面臨巨大的資金壓力，公司上下竭盡所能開源節(jié)流。”今年4月份，鴻坤集團(tuán)在官微坦誠(chéng)，其資本板塊中的“鴻坤財(cái)富”已于3月停止運(yùn)營(yíng)，面臨產(chǎn)品兌付困難，但其宣稱“絕不躺平”，正在積極盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，采取靈活的兌付方式，既有現(xiàn)金兌付、實(shí)物兌付又有現(xiàn)金和實(shí)物相結(jié)合的方式。

從鴻坤近年的地產(chǎn)板塊發(fā)展來看，不只是千億目標(biāo)遙遙無期，甚至出現(xiàn)了自2016年簽約銷售額超百億以來的最差業(yè)績(jī)。

據(jù)其在上交所公告年報(bào)顯示，截至2021年末，鴻坤實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入120.78億元，主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)毛利率僅為12.38%，較2020年同期減少13%。

銷售方面，2021年實(shí)現(xiàn)簽約面積為74.73萬平方米，簽約金額91.61億元，同比下滑40%與47.7%。

銷售大幅下滑也使得鴻坤由盈轉(zhuǎn)虧，2021年，鴻坤年度凈利潤(rùn)虧損39.87億元，2020年未經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)為124.34億元，也就是說，2021年已虧損前一年凈資產(chǎn)的31.43%。

鴻坤解釋稱，出現(xiàn)虧損主要由于京津冀區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)控力度，使得其可售性商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值下滑，并且受到疫情影響，公司開工項(xiàng)目及面積逐漸減少，并且，本期交付項(xiàng)目主要為2016-2017年取得的項(xiàng)目，土地成本較高，而銷售價(jià)格受市場(chǎng)影響逐年下降，導(dǎo)致多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。

與此同時(shí)，鴻坤的負(fù)債連年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，杠桿率較高，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。2019年末、2020年末和2021年末資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.26%、79.83%和86.53%。

其中，短期內(nèi)到期債務(wù)占比龐大。截止2021年末，其有息負(fù)債為100.92億元、其中2022年到期的債務(wù)達(dá)到53.52億元，超過有息負(fù)債總額的50%?？赡軙?huì)存在不能及時(shí)兌付的風(fēng)險(xiǎn)。

截至2021年底，鴻坤賬面貨幣資金僅為15.84億，同比下降43.17%。并且，由于工期拉長(zhǎng)，其預(yù)付款項(xiàng)同比上升38.48%，回款壓力不小。

目前，鴻坤地產(chǎn)僅存續(xù)上述一筆美元債，另外其還存續(xù)3只境內(nèi)債券，存續(xù)規(guī)模8.56億元，其中兩筆發(fā)行于2018年的四年期債券將于今年底到期，債券余額合計(jì)5.76億元，利率7.5%。

另外一筆發(fā)行于2019年的債券“19鴻坤01”，本因于去年11月22日完成3.18億元的回售資金兌付，但當(dāng)日鴻坤緊急召開債券持有人會(huì)議，申請(qǐng)延長(zhǎng)回售撤銷期、回售資金到賬日，暫不觸發(fā)債券違約，協(xié)商兌付方案，最終獲得過半投資者同意，贏得了一定的喘息時(shí)間。

境內(nèi)債展期、無法償還美元債，揭開了鴻坤地產(chǎn)的資金困局，除公開市場(chǎng)債務(wù)外，天眼查數(shù)據(jù)顯示，近年來鴻坤涉入多起票據(jù)追索權(quán)糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛等。

流動(dòng)性壓力下，鴻坤不得不選擇處理部分資產(chǎn)。此前鴻坤集團(tuán)退出控股比例達(dá)到100%的北京富潤(rùn)體育發(fā)展有限公司；今年4月又轉(zhuǎn)讓張家口鴻坤房產(chǎn)51%股份以及退出鴻杭投資95%股權(quán)。

雖然2021年并未有新增土地儲(chǔ)備，但截止期末，鴻坤地產(chǎn)仍有16個(gè)在建和擬建項(xiàng)目，未來也面臨一定資金支出壓力和融資需求，對(duì)目前已出現(xiàn)資金鏈吃緊的鴻坤來說，維持正常經(jīng)營(yíng)已是難事。