記者｜楊冰柯

疫情正全方位考驗(yàn)著物業(yè)行業(yè)，尤其是想要登陸資本市場(chǎng)的物管公司。

日前重慶房企迪馬股份旗下的物業(yè)公司，東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東原仁知”）通過(guò)了港交所上市聆訊。

如果不出意外，東原仁知會(huì)是繼金茂服務(wù)、力高健康生活之后，今年第三家成功登陸香港資本市場(chǎng)的物管公司。

但目前已并非物業(yè)股上市的最佳時(shí)機(jī)。從去年下半年開(kāi)始，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，與地產(chǎn)板塊關(guān)聯(lián)度高的物業(yè)板塊迎來(lái)整體下調(diào)，估值已大不如前。截止4月14日，80％以上的港股物業(yè)公司市值已經(jīng)腰斬，超過(guò)半數(shù)物業(yè)公司市值只有當(dāng)初高點(diǎn)時(shí)的三成。

而今年僅有的兩家上市物業(yè)公司股價(jià)走勢(shì)也有分化。其中今年第一家物企金茂服務(wù)在上市首日就出現(xiàn)破發(fā)，當(dāng)天跌幅高達(dá)28.75%，目前最新股價(jià)仍較招股價(jià)跌去超20%。

東原仁知通過(guò)聆訊也并非易事，此次是東原仁知第二次遞表后的結(jié)果。2021年4月30日，東原仁知服務(wù)首次向港交所遞交招股書(shū)，但此次遞交的招股書(shū)于11月1日失效。10天后，東原仁知第二次向港交所遞表。

根據(jù)招股書(shū)，東原仁知服務(wù)于2003年成立，已在中國(guó)提供物業(yè)管理服務(wù)19年，公司的業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。

截至2021年12月31日，東原仁知服務(wù)共有325個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋中國(guó)16個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的51個(gè)城市，總在管建筑面積約為2820萬(wàn)平方米。

這一在管面積在物業(yè)行業(yè)中排名處于中下。2021年披露年度在管面積的49家上市物業(yè)企業(yè)中，在管規(guī)模超過(guò)億平方米量級(jí)的物業(yè)企業(yè)已達(dá)16家，超過(guò)均值為1.10億平方米，超過(guò)均值的物業(yè)企業(yè)為14家。東原仁知服務(wù)在管面積距離均值還有較大差距，規(guī)模只能排在第34位。

在2019年-2021年期間，東原仁知服務(wù)收入分別為5.59億元、7.66億元及11.93億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為46.1%。

2021年披露年度營(yíng)業(yè)收入的49家港股上市物業(yè)企業(yè)中，平均營(yíng)業(yè)收入為33.62億元，東原仁知的營(yíng)業(yè)收入只能排在第30位。

2019年-2021年期間，東原仁知服務(wù)毛利分別為1.32億元、2.15億元及3.08億元，同期毛利率分別為23.7%、28.2%及25.9%。中指院研究報(bào)告稱，東原仁知服務(wù)的毛利率處于行業(yè)中等水平。

凈利潤(rùn)方面，在2019年-2021年期間，東原仁知服務(wù)歸屬股東凈利潤(rùn)分別為2566萬(wàn)元、8471萬(wàn)元及1.28億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約409.4%。

2021年，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)分別占收益比例為52.7%、24%和23.3%。

其中，物業(yè)公司最核心的業(yè)務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收益占比在提升。

2019-2021年期間，東原仁知服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為2.57億元、3.49億元和6.29億元，分別占同年總收益的約46.0%、45.6%及52.7%。隨著收入提升的還有利潤(rùn)，2019-2021年，東原仁知服務(wù)物管業(yè)務(wù)的毛利率分別為17.6%、23.5%和23.1%。

從社區(qū)增值服務(wù)來(lái)看，2019-2021年?yáng)|原仁知服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收益分別為1.75億元、2.04億元和2.87億元，分別占31.4%、26.7%和24%。東原仁知服務(wù)該業(yè)務(wù)的毛利率分別為31.4%、34.5%和29.7%。

跟所有物業(yè)公司一樣，東原仁知也對(duì)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的依賴不小，其中近一半來(lái)自迪馬集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司。根據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)，東原仁知服務(wù)源自獨(dú)立第三方的在管面積由2018年的276.5萬(wàn)平方米，占比22.9%，增長(zhǎng)至2021年的1410.4萬(wàn)平方米，占比達(dá)50.0%。

而在上市前的股權(quán)架構(gòu)中，據(jù)此前東原仁知的招股書(shū)顯示，其控股股東為迪馬股份，迪馬股份的最大股東為羅韶宇、趙潔紅夫婦，羅韶宇為實(shí)控人，其妹妹羅韶穎為迪馬股份董事長(zhǎng)。

東原仁知來(lái)自第三方在管面積占比的提升源于收并購(gòu)，這三年，分別收購(gòu)了重慶盛都、湖北中禾、綿陽(yáng)瑞升、瀘州跨越、皆斯內(nèi)集團(tuán)、盛康集團(tuán)。

在管規(guī)模、營(yíng)收和布局都不占優(yōu)勢(shì)的背景下，東原仁知即便此次通過(guò)港交所聆訊，在物業(yè)股整體下跌的背景下，后續(xù)的招股和發(fā)行依然存在挑戰(zhàn)。