文｜邁點(diǎn)

截止2022年4月6日，翹首以盼的物業(yè)2021年年報(bào)季進(jìn)入尾聲，53家頭部物企公布業(yè)績（含未經(jīng)審核業(yè)績），4家停牌延期（恒大物業(yè)、彩生活、榮萬家、奧園健康），2家4月中下旬發(fā)布（特發(fā)服務(wù)、南都物業(yè)）。

受地產(chǎn)主業(yè)增速下滑的內(nèi)部因素和疫情經(jīng)濟(jì)環(huán)境的外部因素等多重影響，2021年的上市物企看起來似乎格外難。藍(lán)光嘉寶服務(wù)退市，中梁百悅智佳、中南服務(wù)、禹洲物業(yè)、富力物業(yè)、陽光智博服務(wù)等物企IPO折戟和選擇變賣...邁點(diǎn)研究院梳理了最新的2021年物業(yè)企業(yè)年報(bào)系列榜單，從市值、營收、規(guī)模等3個(gè)維度來進(jìn)行研究，試圖還原一個(gè)喜憂參半、內(nèi)憂外患的市場，為2022年以及未來登陸資本市場的物企提供一盞明燈。

物企市值持續(xù)下滑，碧桂園服務(wù)“扛起大旗”

從最新統(tǒng)計(jì)的57家上市物企市值來看，物業(yè)上市股整體處于持續(xù)下滑態(tài)勢，2000億港元市值神話已不復(fù)存在，整體市值縮水超過一半。

千億市值中，“榜一大哥”碧桂園服務(wù)仍以超1000億港元市值領(lǐng)先，商管一哥華潤萬象生活市值超過800億港元，昔日的“榜眼”恒大物業(yè)直接停牌、市值僅剩200多億港元。隨著近期萬物云和龍湖智創(chuàng)生活先后啟動(dòng)上市，第一梯隊(duì)的競爭未來或?qū)⒏蛹ち摇?/p>

百億市值僅剩10家且都低于500億港元，相比上年同期減少3家。其中，保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等“國家隊(duì)”位列第二梯隊(duì)，旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等“民間系”市值下滑明顯。綠城服務(wù)繼續(xù)鞏固住宅優(yōu)勢，向生活服務(wù)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型；招商積余服務(wù)業(yè)態(tài)多元，且有母公司業(yè)務(wù)資源穩(wěn)定輸血。

五十億市值來看，新城悅服務(wù)、新大正、越秀服務(wù)、合景悠活、濱江服務(wù)、特發(fā)服務(wù)、建業(yè)新生活、建發(fā)物業(yè)等保持基本水準(zhǔn)，無論是多業(yè)態(tài)布局還是市場化水平都有顯著提升，位居第三梯隊(duì)。

十億市值公司達(dá)到24家，同比上年同期增加8家；十億市值以下公司為13家，同比上年增加7家。也就是說，盡管過去一年上市的物企較多，但其市值多在十億市值階段上下徘徊，屬于第四或者第五梯隊(duì)。

因此，大部分在業(yè)務(wù)上與母公司房企關(guān)聯(lián)的物企，只能在中小市場耕耘。這也就意味著，資金不給力、拓展不激進(jìn)、營收緩慢增、輸血常態(tài)化還將持續(xù)。

幾家歡喜幾家愁，保利物業(yè)和招商積余躋身營收“百億俱樂部”

2021年，在行業(yè)“規(guī)模為王”的擴(kuò)張大背景下，53家物企業(yè)績增長明顯，累計(jì)營收總額達(dá)到2115.31億元，平均每家物企實(shí)現(xiàn)營收39.91億元。

從百億物企來看，2021年，共有7家物企營收突破100億元，分別是碧桂園服務(wù)、萬物云、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余和龍湖智創(chuàng)生活。其中，碧桂園服務(wù)以288.43億元總營收遙遙領(lǐng)先，同比增長84.33%。碧桂園服務(wù)增長主要來源于物業(yè)管理板塊業(yè)務(wù)的持續(xù)盈利以及大量收并購動(dòng)作帶來的收益。

5家物企營收規(guī)模超過50億元，分別為華潤萬象生活、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、中海物業(yè)、金科服務(wù)。其中，金科服務(wù)成長迅猛，2021年實(shí)現(xiàn)營收59.68億元，同比增幅達(dá)到77%；物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)收入約28.67億元，同比增加41.6%。

物企在20-50億元營收之間的分布最為均衡，旭輝永升服務(wù)和新城悅服務(wù)營收超過40億，隨后是建業(yè)新生活、卓越商企服務(wù)、合景悠活營收超過30億元，遠(yuǎn)洋服務(wù)、時(shí)代鄰里、佳兆業(yè)美好、寶龍商業(yè)、新大正營收超過20億元。其中，合景悠活表現(xiàn)最為突出，營收同比增長114.6%、增速位列第一。這得益于合景悠活業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，2021年住宅物業(yè)由上年同期的70.02%降至59.49%，非住宅物業(yè)貢獻(xiàn)比提升至40.51%。

然而，在頭部物企表現(xiàn)亮眼、腰部奮起直追的同時(shí)，尾部物企更是不容忽視。事實(shí)上，頭部企業(yè)的快速增長進(jìn)一步拉大了物企之間的差距。

有31家上市物企2021年?duì)I收低于20億元，其中18家低于10億元。不過，尾部企業(yè)的增速也不容小覷，如方圓生活服務(wù)先后收購長沙市霽陽紅物業(yè)51%股權(quán)、廣東益康物業(yè)60%股權(quán)。其中，盈利能力最強(qiáng)的住宅物業(yè)代表是濱江服務(wù)，2021年利潤率達(dá)到22.94%；商辦物業(yè)代表則是星盛商業(yè)，年利潤率最高達(dá)到32.34%。

在頭部企業(yè)營收頻頻破百億的同時(shí)，尾部企業(yè)需要抓住城鎮(zhèn)化進(jìn)程的機(jī)遇，在發(fā)展主營業(yè)務(wù)的同時(shí)，拓展多元化業(yè)務(wù)、提高盈利水平，方能贏得資本市場的垂青。

發(fā)展才是硬道理，物企力爭管理規(guī)模上億㎡

最后，我們來看一下物企公司2021年的管理規(guī)模表現(xiàn)。根據(jù)已經(jīng)披露的51物企公司數(shù)據(jù)，在管規(guī)模超過1億㎡的物企有18家，占比超過3成。由此可見，在“大魚吃大魚”的市場影響下，物管賽道2021年競爭更加白熱化。

具體來看，碧桂園服務(wù)和萬物云合約面積均突破10億㎡，在管面積則超過7億㎡，位列第一梯隊(duì)。其中，2021年碧桂園服務(wù)花費(fèi)超過200億元進(jìn)行大規(guī)模收并購動(dòng)作，累計(jì)合約面積也達(dá)到15.2億㎡，是萬物云的1.5倍之多。

雅生活服務(wù)、保利物業(yè)在管面積超過4億㎡，綠城服務(wù)超過3億㎡，三者位列第二梯隊(duì)。其中，保利物業(yè)和綠城服務(wù)均屬于穩(wěn)健型物企，在收并購方面表現(xiàn)較為保守，更注重內(nèi)生外拓，在外拓項(xiàng)目上考慮更多的是業(yè)態(tài)、區(qū)域等互補(bǔ)。

招商積余、中海物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活在管規(guī)模超2億㎡，位列第三梯隊(duì)。第三梯隊(duì)的物企平均增速超過100%，其中合景悠活增速395.40%、位居榜首。另外，龍湖智創(chuàng)生活因?yàn)楹w大量優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)資源，引起了資本市場的新一輪關(guān)注?？梢哉f，這批物企野心勃勃，最具開拓力。

旭輝永升服務(wù)、華潤萬象生活、新城悅服務(wù)、建業(yè)新生活、時(shí)代鄰里、新大正在管面積均超過1億㎡，位列第四梯隊(duì)。其中旭輝永升服務(wù)增速最高，達(dá)到68.30%，主要是依托地產(chǎn)母公司、市場外拓、對外合作、戰(zhàn)略收購等；而新大正作為獨(dú)立的第三方物管公司，在地產(chǎn)開發(fā)下滑的情況下逆勢擴(kuò)張，“走出成渝、全國布局”，基本實(shí)現(xiàn)全國化經(jīng)營布局。

其余33家均未達(dá)到1億㎡的規(guī)模，形成了長尾效應(yīng)，上市物企的分化正在日益加大。其中，佳兆業(yè)美好、遠(yuǎn)洋服務(wù)、正榮服務(wù)、中奧到家和銀城生活服務(wù)有望在2022年進(jìn)入億㎡戰(zhàn)隊(duì)。2021年，正榮服務(wù)堅(jiān)持深耕優(yōu)勢區(qū)域，進(jìn)一步提升項(xiàng)目管理密度，顯著提升在管規(guī)模72%至7098萬㎡。

2021年，不同背景、不同規(guī)模的物企選擇各不相同，或激進(jìn)或保守。然而，“發(fā)展才是硬道理”，立足于核心業(yè)務(wù)和核心區(qū)域，開展多元業(yè)布局，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，為未來發(fā)展蓄力，將是未來物企公司規(guī)模拓展的重點(diǎn)。

總結(jié)

自2014年彩生活引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)上市起，2015-2019年的物業(yè)上市公司分別是2家、2家、2家、6家、10家，2020年達(dá)到頂峰18家，2021年減少到14家，2022年至今僅2家。這似乎意味著，歷經(jīng)7年瘋狂的物業(yè)資本路，在2021年下半年開始戛然而止。2022年，物業(yè)板塊整體回調(diào)、下降已成定勢。

但是，仍有部分物企承受住了市場壓力，在過去一年的營收利潤和管理規(guī)模上表現(xiàn)亮眼。有人說，2021可能是過去10年最難的一年，卻也可能是未來10年最好的一年。的確，這個(gè)世界唯一不變的就是變化。2022年已經(jīng)過去了三分之一，今年的物企表現(xiàn)如何，讓我們一起擁抱變化、期待未來。