文｜GPLP 王小溪

在擁有近50家物企上市公司之后，2021年下半年，物企港股上市進程似乎按下了暫停鍵。

公開資料顯示，2021年上半年物企集中港交所遞表和上市，2021年下半年至今，物企赴港上市的招股書頻頻失效，物業(yè)企業(yè)上市的熱度驟降。

A股的物企擬上市公司更是清冷，據(jù)統(tǒng)計，在A股資本市場僅有南都物業(yè)、特發(fā)服務、新大正、招商積余等4家公司。

而作為勇闖A股第五家上市物業(yè)公司的上海上房物業(yè)服務股份有限公司（下稱“上房服務”）就更加引人注目。

在管面積下滑，多種風險因素被監(jiān)管問詢

2021年6月28日，上房服務披露招股說明書（申報稿）。

上房服務成立于2001年8月21日，主要為不同領(lǐng)域的客戶提供以物業(yè)管理為基礎(chǔ)，包括商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務、醫(yī)療機構(gòu)支援服務、教育機構(gòu)支援服務、文化體育支援服務、其他機構(gòu)物業(yè)服務等產(chǎn)業(yè)物業(yè)服務，以及停車場經(jīng)營管理和餐飲團膳服務。

上房服務擬發(fā)行股票不超過2300萬股，擬募集資金4.22億元，用于業(yè)務拓展項目、信息化建設(shè)項目、停車場技改項目以及人力資源建設(shè)項目。

這并不是上房服務第一次沖刺資本市場。早在2017年6月，上房服務就在股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌，正式登陸新三板，不過，2018年12月，上房服務選擇在新三板摘牌離場。

招股書顯示，近幾年，上房服務的營業(yè)收入和業(yè)績呈增長趨勢。2018-2020年，上房服務營業(yè)收入分別為5.92億元、7.22億元、8.18億元，歸母凈利潤分別為3563.41萬元、4795.70萬元、7222.17萬元。

上房服務定位成商業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)，其中，公共物業(yè)主要以醫(yī)療機構(gòu)志愿者服務業(yè)務為主。

招股書顯示，上房服務的主要營收構(gòu)成為醫(yī)療機構(gòu)志愿服務業(yè)務和商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務業(yè)務，這為了貢獻超五成收入。2020年，該公司來自醫(yī)療機構(gòu)志愿服務和商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務的收入分別為2.81億元、1.67億元，占營業(yè)收入的比例分別為34.39%、20.36%，合計占比達54.75%。

另外，上房服務的醫(yī)療結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)項目的管理平均單價也高于教育機構(gòu)項目、文化體育項目等其他業(yè)務。截至2020年12月31日，上房服務醫(yī)療機構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)項目的平均價格分別為9.49元/平方米.月、4.23元/平方米.月，高于該公司綜合管理物業(yè)項目的平均價格4.01元/平方米.月。

不過值得一提的是，2021年上半年開始，上房服務在管面積開始出現(xiàn)下滑，招股書顯示，其在管面積從2020年末的1799.56萬平方米下降到了1831.78萬平方米。

值得注意的是，上房服務業(yè)務并未涉及到住宅物業(yè)，上房服務保薦機構(gòu)財通證券的保薦報告顯示，上房服務實控人曾存在不得從事住宅物業(yè)的競業(yè)禁止承諾，招股書中也并未將住宅物業(yè)公司列為同行業(yè)公司。

針對包括上述在內(nèi)的系列風險因素，監(jiān)管部門曾在反饋意見中要求上房服務完整梳理經(jīng)營面臨的風險因素，針對重大性、特有的風險做出風險提示，其中包括是否不能進入住宅物業(yè)等行業(yè)限制事項；招股書未將住宅物業(yè)公司列為同行業(yè)公司的原因等情況。

人力成本上升明顯，出圈上海有點難  

眾所周知，作為勞動密集型行業(yè)，物業(yè)服務與人力資源投入密切相關(guān)。

近年，伴隨著人力資源成本的不斷上升，這也讓更多的物業(yè)企業(yè)面臨更大的成本壓力，在這方面，上房服務也同樣不可避免。

招股書顯示，2018-2020年，上房服務的人工成本占總成本的比例也從77.85%上升到了83.37%，其具體金額則是從3.87億元直接上升到了5.49億元，成本上升頗為明顯。

與此同時，在勞務外包費用方面，上房服務同樣是成本上升明顯，據(jù)招股書，其勞務外包費用從2018年的1.19億元直接上漲到2020年的1.7億元，由此前的24.03%上升到了26.74%。

在這種背景下，為了降低成本，上房服務則通過選擇為部分員工繳納“五險一金”。招股書顯示，2018-2020年，上房服務未為員工繳納“五險一金”金額高達2406.94萬元。

如果這一風險持續(xù)惡化且突然爆發(fā)，這將對上房服務帶來重要的經(jīng)營隱患。

除了對內(nèi)運營存在隱患之外，對外，上房服務也同樣面臨出圈上海、擴張遇阻的情形。

上房服務近年來曾積極拓展全國市場，但市場拓展情況卻不如預期。

上房服務主要以在全國范圍內(nèi)設(shè)立分公司模式經(jīng)營異地項目。截至2021年6月21日，上房服務共有40家分公司，4家控股子公司，1家參股公司。但是，招股書顯示，自2018年以來，上房服務注銷過13家分公司，包括麗江分公司、邯鄲分公司、武漢分公司等。

上房服務此前預披露的招股書顯示，該公司物業(yè)管理業(yè)務主要集中在上海地區(qū)。2018-2020年，該公司來自上海地區(qū)的收入分別為4.52億元、5.36億元、5.90億元，占當期主營業(yè)務收入的比例分別為76.37%、74.23%、72.08%。

經(jīng)營多年，上房服務的管理業(yè)務仍主要集中在上海地區(qū)，市場拓展并不樂觀。

除此之外，作為獨立的第三方物業(yè)公司，這還讓其與開發(fā)商旗下的物業(yè)公司等搶占市場時經(jīng)常遇阻。

資料顯示，中國物業(yè)管理行業(yè)參與市場競爭的物業(yè)服務企業(yè)主要分為開發(fā)商下屬物業(yè)企業(yè)、獨立第三方物業(yè)企業(yè)兩大類。

中國指數(shù)研究院《2021年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》數(shù)據(jù)顯示，2020年，物業(yè)百強企業(yè)中有開發(fā)商背景的企業(yè)占比超七成，而這些企業(yè)的在管面積平均只有五成來自開發(fā)商。

這就意味著，上房服務這類獨立第三方企業(yè)不僅很難搶到部分具有下屬物業(yè)管理公司開發(fā)商的業(yè)務，其他自身無相關(guān)物管關(guān)聯(lián)公司的開發(fā)商所開發(fā)項目也正在被爭搶。

如何與背景強大的開發(fā)商下屬物業(yè)企業(yè)競爭是上房服務面臨的難題之一。

招股書顯示，上房服務的實控人為李文潔、張圣哲、周超、趙磊、黃為國、肖玉康6人，直接或間接合計可支配84.62%的表決權(quán)。

不過，招股書還顯示，部分上房服務實控人、董監(jiān)高等都曾在同一家同行業(yè)公司任職。例如，實控人李文潔、周超、張圣哲，監(jiān)事會主席俞立銘都曾在上海市房產(chǎn)經(jīng)營公司任職，不過任職時間均不相同。

其中，李文潔于1986年7月至2000年5月，在上海市房產(chǎn)經(jīng)營公司擔任副經(jīng)理職位；張圣哲于1987年7月至1992年11月，在上述公司業(yè)務科任測估員職務；周超于1996年8月至1997年11月，在上述公司擔任業(yè)務干部職務；俞立銘于1991年7月至1993年12月，在上述公司擔任經(jīng)租部匯繳員職務。

對此，監(jiān)管部門在意見反饋中要求上房服務說明，在上房服務任職是否違反了相關(guān)競業(yè)禁止協(xié)議，是否因競業(yè)禁止、保守商業(yè)秘密或者其他事項被曾任職單位主張過權(quán)利等情況。

上房服務能否順利登陸A股資本市場呢？