“十四五”的開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯和競爭格局發(fā)生變化，在此背景下，華潤置地交出了一份不錯的成績單。
3月31日，華潤置地發(fā)布2021年業(yè)績報告顯示，全年實現(xiàn)營業(yè)額2121.1億元，按年增長18.1%，股東應占凈利潤324億元，按年增長8.7%，核心凈利潤266億元，同比上漲10.2%。
在政府倡導房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的大背景下，“開發(fā)+運營+服務”并舉成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的趨勢之一。
較早開啟轉(zhuǎn)型之路的華潤置地在商業(yè)運營上已處于行業(yè)領先地位，其布局的資產(chǎn)管理、輕資產(chǎn)運營、城市建設與運營、長租、康養(yǎng)等都將是新發(fā)展模式的重要方向。
華潤置地總裁李欣在3月31日的業(yè)績會上表示，創(chuàng)新這件事我們一直在路上，也一直都在做，去年北京開業(yè)一個舊存量物業(yè)改造，目前在業(yè)界的影響力比較大。希望能以此為藍本，就一些特色化、個性化的小商業(yè)找到發(fā)展之路。
穩(wěn)步增長
2021年，隨著調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨挑戰(zhàn)，百強房企銷售規(guī)模出現(xiàn)負增長，規(guī)模房企整體的目標完整率不到90%。
面對市場環(huán)境變化，華潤置地去年實現(xiàn)合約銷售額3158億元，同比增長10.8%，完成了全年3150億元的銷售目標。
對于今年的銷售目標，李欣表示，今年銷售目標是希望在去年的銷售額基礎上有所提升，我們還是比較看重排名的，希望排名也能有所提升。
受銷售持續(xù)增長的推動，華潤置地去年的總收入中，開發(fā)物業(yè)營業(yè)額達到1838.6億元，按年增長17%。
從財務指標來看，華潤置地的負債率和融資成本仍舊處于行業(yè)最低水平。截至2021年底，華潤置地的綜合借貸總額約1974億元，只有約28%的有息負債一年內(nèi)到期，平均債務期限拉長至5年，目前現(xiàn)金及銀行結存約1087億元，同比上漲21.6%，足以覆蓋短期借款，同時凈有息負債率僅30.4%，位于行業(yè)低位。
在融資成本方面，華潤置地也繼續(xù)維持行業(yè)內(nèi)較低水平。2021年的平均融資成本僅3.71%，同比繼續(xù)下降37個基點。
良好的財務狀況下，標普、穆迪和惠譽繼續(xù)維持華潤置地“BBB+/穩(wěn)定展望”、“Baa1/穩(wěn)定展望”及“BBB+/穩(wěn)定展望”的信用評級。在去年下半年多數(shù)房企因資金問題被下調(diào)評級和展望的背景下，華潤置地能繼續(xù)保持投資級評級實屬不易，也印證了這家公司的財務穩(wěn)定和安全性。
憑借資金和財務優(yōu)勢，華潤置地去年拿地積極。年內(nèi)新獲取項目61個，新增權益土地儲備1107萬平方米。截至2021年底，華潤置地總土地儲備面積6873萬平方米，權益土地儲備4889萬平方米，土地儲備布局與結構優(yōu)質(zhì)，可保障未來三年以上的發(fā)展需求。
自去年12月10日中央層面鼓勵銀行開展并購貸款業(yè)務，以重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目后，華潤置地成為首個得到金融機構公開表態(tài)提供資金支持收并購的房企。
1月25日，招商銀行分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務。
在融資環(huán)境邊際改善的背景下，華潤置地等優(yōu)質(zhì)規(guī)模性房企的優(yōu)勢進一步凸顯，迎來逆勢擴張的好時機，同時也被市場賦予“白衣騎士”的角色。
申萬宏源研報指出，考慮到目前行業(yè)供地出清的背景下，華潤置地在資金方面擁有非常顯著的優(yōu)勢，后續(xù)并購落地可期。
金融機構認可，充足的資金實力，以往并購合作經(jīng)驗，這些積累都將促使更多出險企業(yè)選擇與華潤置地合作，也會讓華潤置地在接下來的并購市場獲得更多機會。
華潤置地管理層在業(yè)績會上表示，對于收并購會采取積極態(tài)度，一方面提升工作的質(zhì)量和工作效率，另一方面是數(shù)百億的并購貸額度，為集團收并購創(chuàng)造了條件。但面對收并購機會，也會防范風險。
經(jīng)營性業(yè)務持續(xù)發(fā)展
房地產(chǎn)行業(yè)正迎來重大的轉(zhuǎn)折，去年“中央經(jīng)濟工作會議”和今年《政府工作報告》均強調(diào)房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
對于新發(fā)展模式，李欣表示，“相對舊發(fā)展模式，新發(fā)展模式具體是什么樣的定義？目前我也給不出來，但是我覺得從行業(yè)正在發(fā)生的幾個深刻變化，可能對未來新發(fā)展模式的定義和總結會有參考性。”
李欣提到，一個是行業(yè)從高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、大規(guī)模向高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效率轉(zhuǎn)化，這個轉(zhuǎn)化已經(jīng)很明顯了。第二個是這個行業(yè)已經(jīng)從追求外延式規(guī)模增長，轉(zhuǎn)向了追求內(nèi)涵式質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。第三個是行業(yè)已經(jīng)從原有的增量主導發(fā)展的模式，轉(zhuǎn)向存量主導的發(fā)展模式。
從華潤置地的業(yè)務模式來看，早年在做的綜合體模式，其實是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，包括華潤置地也做了長租、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都是通過土地轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，對資產(chǎn)有效經(jīng)營的方式來做商務上的循環(huán)和平衡。李欣認為這幾個變化會影響行業(yè)未來的新發(fā)展模式。
華潤置地在2021年明確“城市投資開發(fā)運營商”的戰(zhàn)略定位和“3+1”一體化業(yè)務組合模式，即構建開發(fā)銷售型物業(yè)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務、輕資產(chǎn)管理業(yè)務（即華潤萬象生活）三大主營業(yè)務與生態(tài)圈要素型業(yè)務一體化發(fā)展。
購物中心是華潤置地經(jīng)營不動產(chǎn)業(yè)務的重點業(yè)務板塊。2021年購物中心零售額按年增長45%至1072億元，實現(xiàn)租金收入139億元，按年增長38.1%，大幅優(yōu)于市場平均水平。華潤置地還加大對購物中心的投入，實現(xiàn)9座購物中心如期開業(yè)，新增獲取購物中心項目12個。
截至2021年底，在營萬象系列購物中心54個，儲備項目約61個；在營寫字樓23個，租金收入同比增長20%至19億元。目前的華潤置地，已經(jīng)是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營方面的標桿企業(yè)。
李欣提到，儲備的項目按照目前的開發(fā)進度和結構鋪排，在未來4年時間陸續(xù)釋放，目前的儲備即使沒有新增，也可以滿足每年開10到12個，以兌現(xiàn)集團的目標。
“十四五期間整體購物中心收入的增速維持在20%以上，同時購物中心的毛利率水平維持在70%以上，管理層對此有充分信心。”
生態(tài)要素型業(yè)務也是華潤置地戰(zhàn)略的重要組成部分，涉及城市建設與運營、長租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)和影業(yè)等多個地產(chǎn)衍生領域。2021年，實現(xiàn)營業(yè)額167億元，其中城市建設與運營業(yè)務收入占比95.4%。
在城市片區(qū)統(tǒng)籌、大型體育文化場館建設及國家級賽事運營保障方面，華潤置地具備優(yōu)勢，建設完成了西安全運會及殘?zhí)貖W會主場館，并于2021年成功完成了全運會及殘?zhí)貖W會等多項賽事保障。
華潤置地管理層表示，將堅定輕資產(chǎn)業(yè)務模式，基于過往成功項目的經(jīng)驗，全面發(fā)展政府代建、大場館代建、綜合體代建、住宅（保障房）代建和代運營業(yè)務。
在國家大力發(fā)展的保障性租賃住房領域，作為央企的華潤置地也積極參與其中，承擔著社會責任。在長租公寓業(yè)務上投入和發(fā)展，目前已經(jīng)是華潤置地重點規(guī)劃和培育的業(yè)務。華潤置地在“十四五”期間定下的目標是，未來計劃每年以1萬間的速度新開業(yè)，每年保持40%以上的業(yè)績增速，實現(xiàn)在長租公寓行業(yè)排名前十。
李欣曾透露，華潤置地在“十三五”期間進入長租公寓市場，但發(fā)展過程中沒有唯規(guī)模論。
2021年，華潤置地長租公寓品牌“有巢”實現(xiàn)營業(yè)額3.13億元，同比增長46%。截至2021年末，在營項目30個，房間數(shù)2萬間，儲備項目16個，房間數(shù)3.25萬間。
華潤置地接下來將積極應對行業(yè)挑戰(zhàn)，加強管理改善，在投資、開發(fā)、運營等方面苦練內(nèi)功，不斷提升運營效能和組織能力。
李欣表示，目前華潤置地內(nèi)部也正圍繞著降本提質(zhì)增效、杜絕浪費等方面提升管理，順應“管理紅利時代”的一些要求，在新獲取項目上會保持審慎。